В 2025 году рынок первичной недвижимости «старой» Москвы столкнулся с масштабным сжатием ассортимента. По данным аналитиков, общий объем предложения квартир и апартаментов за год сократился на 23%. Если в декабре 2024 года девелоперы экспонировали порядка 52 тыс. лотов, то к ноябрю 2025 года витрина сузилась до 40 тыс. объектов. Для сравнения, годом ранее коррекция была значительно мягче и не превышала 7%.
Структурный дефицит и лидеры спроса
Основным драйвером снижения стал массовый сегмент, в котором выбор сократился более чем в 2 раза — с 21 тыс. до 10 тыс. лотов. Высокая скорость вымывания ликвидных квартир наблюдается в наиболее востребованных проектах комфорт-класса. Основной спрос аккумулируют такие комплексы, как ЖК «Метроном» в Метрогородке, ставший лидером продаж в III квартале, а также семейные кварталы с развитой инфраструктурой, например, ЖК «Лучи» в Солнцево и ЖК «Квартал Домашний» в Марьино.
В бизнес-классе экспозиция снизилась умеренно — на 9%, до 20,6 тыс. лотов. Здесь рыночную повестку формируют масштабные проекты комплексного освоения территорий. Безусловным лидером по реализации в первом полугодии оставался ЖК «Остров» в Мневниковской пойме, в котором высокие темпы продаж поддерживаются премиальной локацией. Стабильный интерес покупателей также фиксируется к проектам редевелопмента промзон. ЖК Shagal на территории ЗИЛ-Юг и ЖК «Зиларт» в Даниловском районе продолжают удерживать позиции в топе спроса благодаря концепции «города в городе».
Высокобюджетные сегменты демонстрируют завидную устойчивость. Объем предложения в премиум- и элитном классах скорректировался всего на 1–2%. Покупательская активность здесь фокусируется на проектах с уникальными характеристиками. В премиальной нише востребован эко-формат, представленный кварталами ЖК Primavera в Покровском-Стрешнево. В элитном сегменте внимание аудитории распределяется между «тяжелым люксом» вроде ЖК «Хамовники 12» (задающим ценовые рекорды локации) и более доступными для входа проектами, например, ЖК Doro Mille в Дорогомилово.
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Кризис готового предложения
Отдельного внимания заслуживает динамика ввода в эксплуатацию. Объем лотов в готовых домах за год сократился на 12%, но в массовом сегменте ситуация близка к критической. Количество готовых квартир «с ключами» в комфорт-классе упало сразу на 48% — практически в 1,5 раза. Это вынуждает покупателей, не готовых ждать окончания стройки, переориентироваться на более дорогие сегменты или вторичный рынок.
Ценовые показатели 2025 года
Сокращение ликвидного предложения и инфляционные процессы закономерно привели к росту средней взвешенной цены квадратного метра во всех классах жилья. Наиболее агрессивная динамика зафиксирована в комфорт-классе (+25%), в котором вымывание бюджетных лотов механически подняло средний чек оставшихся квартир.
|
Сегмент |
Цена дек. 2024 (руб./м²) |
Цена нояб. 2025 (руб./м²) |
Динамика |
|
Комфорт-класс |
323 000 |
404 000 |
+25% |
|
Бизнес-класс |
461 300 |
533 000 |
+15,5% |
|
Премиум |
785 200 |
865 000 |
+10,2% |
|
Элитный |
2 200 000 |
2 400 000 |
+9,1% |
Рост цен в массовом сегменте существенно опережает показатели в более дорогих классах. Это объясняется изменением структуры экспозиции. В продаже остаются преимущественно лоты на высоких стадиях строительной готовности в проектах вроде ЖК «Лучи» или ЖК Shagal. Тогда как стартовые цены «на котловане» встречаются все реже.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Что это значит для рынка недвижимости
Для покупателей входной порог на рынок новостроек «старой» Москвы в 2025 году стал значительно выше. Двукратное сокращение предложения в комфорт-классе и дефицит готового жилья ограничивают маневры для клиентов с ограниченным бюджетом. Покупатели вынуждены быстрее принимать решения по оставшимся ликвидным лотам в популярных проектах типа «Метронома». Альтернативой становится либо существенное увеличение бюджета, либо уход в область менее ликвидных локаций.
Рынок перешел в фазу диктата продавца, особенно в сегменте доступного жилья. Вымывание остатков позволяет девелоперам удерживать высокие цены (+25% за год) даже при потенциальном охлаждении спроса. Компании, имеющие в портфеле проекты на высокой стадии готовности или масштабные кварталы бизнес-класса (как у «Донстроя» или «Эталона»), оказываются в выигрышном положении, аккумулируя основной платежеспособный спрос.
