В начале марта 2026 года в профильных ведомствах возобновилось обсуждение мер по увеличению налоговой нагрузки на собственников, которые владеют двумя и более жилыми объектами. Главная цель инициативы – вывести рынок аренды из тени и перераспределить доходы от инвестиционного жилья в бюджет. Для обычного человека это означает, что содержание «запасной» квартиры в Москве станет дороже.
Налоговый капкан: кого коснутся изменения
Сейчас базовая ставка налога на имущество физлиц в Москве составляет от 0,1% до 0,3% от кадастровой стоимости для большинства квартир. Однако после массовой переоценки недвижимости, результаты которой вступили в силу в 2025–2026 годах, кадастровая стоимость выросла в среднем на 15–20%. В таких проектах, как Акценты, это напрямую влияет на итоговую сумму в квитанции.
Новое предложение предполагает введение повышающего коэффициента 1,5 для тех, у кого в собственности числится более трех жилых помещений, если их суммарная стоимость превышает 100 миллионов рублей. Важно учитывать статус недвижимости, так как налогообложение жилья и коммерческих площадей сильно разнится. Подробнее о нюансах можно прочитать в материале чем отличаются апартаменты от квартиры, где разобран вопрос налогов для разных типов лотов.
Сравнительная таблица ожидаемых изменений в 2026 году:
| Количество объектов | Текущая ставка (базовая) | Прогнозируемая ставка с 2026 года |
|---|---|---|
| 1 квартира (основное жилье) | 0,1% – 0,15% | Без изменений (0,1% – 0,15%) |
| 2 квартиры | 0,15% – 0,2% | 0,2% (фиксация верхней границы) |
| 3 и более объектов | 0,2% | 0,3% – 0,5% (с учетом коэффициента) |
| Объекты дороже 300 млн руб. | 2,5% | 2,5% (стабильно высокая ставка) |
Экономия на старте и стратегия владения
Для тех, кто только планирует покупку второго или третьего объекта, например, стоит заранее просчитать будущие расходы. Налоговый вычет в 20 квадратных метров продолжает действовать для каждой квартиры, но он не спасает от прогрессивной шкалы, если общая площадь активов велика.
При выборе объекта в таких жилых комплексах, как Квартал Life Time или One, покупатели часто оформляют недвижимость на разных членов семьи. Это позволяет сохранить право на минимальные ставки и льготы. Однако стоит помнить про риски: перед сделкой лучше изучить руководство как безопасно купить квартиру, чтобы не нарушить закон при дроблении собственности.
Разбор для участников рынка
- Инвесторам: Чистая доходность от аренды в Москве (сейчас это около 4–5% годовых) может снизиться на 0,5–0,8% из-за роста налогов. Стоит пересмотреть портфель в пользу объектов с более высокой арендной ставкой.
- Покупателям: При выборе квартиры для себя налог останется прежним. Но если планируете покупку «на вырост» для детей, учитывайте суммарную стоимость имущества.
- Собственникам: Рекомендуется проверить личный кабинет налогоплательщика. В марте 2026 года там уже должны появиться предварительные данные по новой кадастровой стоимости после переоценки.
Что это значит для рынка недвижимости
Повышение налогов для серийных владельцев приведет к небольшому увеличению предложения на вторичном рынке – часть инвесторов решит избавиться от низкодоходных активов. В новостройках Москвы спрос может сместиться в сторону сервисных апартаментов или качественных семейных квартир, где ликвидность оправдывает налоговые издержки. В долгосрочной перспективе это сделает рынок более прозрачным, но стоимость аренды в столице может вырасти, так как владельцы попытаются переложить часть налогов на нанимателей.
