Слово «апартаменты» ассоциируется с роскошью. Когда-то давно так назывались просторные жилые комнаты в домах французской знати. Сегодня в большинстве стран мира это квартира в традиционном понимании, то есть, обособленная часть многоквартирного дома. Именно так переводится термин appartement.
В России дело обстоит иначе. Квартиры и апартаменты у нас — это понятия, отличающиеся во множестве аспектов, и прежде всего — в юридическом. В Жилищном Кодексе РФ, в статье 16, где перечислены виды жилых помещений, название «апартаменты» отсутствует. Многолетние попытки Госдумы амнистировать данный формат недвижимости ни к чему не привели: такие помещения продолжают считаться нежилыми.
Почему так происходит и чем отличаются апартаменты от квартиры — вы узнаете из этой статьи.
Различия квартир и апартаментов в денежном вопросе
В России апартаменты стали строить в начале 2000-х годов, причём первый ЖК подобного рода появился в Санкт-Петербурге. Москва приняла эстафету в 2008 году. Но на самом деле апартаменты современного типа были знакомы столице ещё с 1980-х. Просто тогда этот термин был связан исключительно с гостиничным бизнесом.
Апарт-отель — это вид гостиницы, рассчитанный на длительное проживание. Клиенты могут жить там месяцами и даже годами, и при этом они пользуются стандартным набором гостиничных услуг. Первый апарт-отель, гостиница «Международная II», открылся в Москве в 1980 году. Однако, понятие апарт-отеля было легализовано почти на сорок лет позднее: именно тогда этот термин появился в «Положении о классификации гостиниц».
Альтернативный формат недвижимости начал пользоваться спросом в обеих столицах по нескольким причинам:
- Дефицит земли под жилищное строительство. Комплексы с апартаментами можно строить в бывших промзонах, минуя долгий процесс перевода земельного участка в другое назначение.
- Под апартаменты можно переоборудовать пустующую коммерческую недвижимость.
- На апарт-комплексы не распространяются положения о точечной застройке. Это означает, что создавать инфраструктуру вокруг такого комплекса застройщики не обязаны.
- К этой недвижимости не применяются такие же строительные требования и санитарные правила и нормы (СанПиН), как к жилым помещениям.
Строить апартаменты достаточно дёшево и просто — вот чем обусловлен всплеск интереса к ним со стороны девелоперов.
Покупателей привлекает более низкая стоимость и нестандартные варианты недвижимости, которые в жилых комплексах встречаются редко: лофты, пентхаусы, двухуровневые квартиры.
Но при ближайшем рассмотрении их цена оказывается не такой уж низкой, и сейчас мы объясним, почему.
Стоимость
В 1-м квартале 2025 года средняя стоимость квадратного метра в апартаментах Москвы составляла 559 тыс. рублей.
Средневзвешенная цена обычной жилой недвижимости на первичном рынке в этот же период составила 560 тыс. рублей. Апартаменты подорожали на 10% за квартал, тогда как остальная «первичка» — только на 4,7%.
Цены на оба типа недвижимости практически сравнялись. Но разница заметна, если рассматривать ситуацию в срезе столичных административных округов:
Апартаменты стоят сильно дороже квартир в САО: на 62%. Существенно дешевле их цена в ЮАО и ВАО. В ЦАО и ЗАО отличие в стоимости не столь заметно.
Дорожает этот формат потому, что его доля на рынке меньше, а некоторые проекты застройщики переводят в жилые — так, например, произошло с ЖК «Верейская 41».
Различия в предложении
В массовом сегменте недвижимости доля апарт-проектов невелика и составляет около 10%.
В 1-м квартале 2024 года из 20 437 выставленных на продажу объектов апартаменты были представлены 2 163 лотами (11%). В 1-м квартале 2025 года соотношение было 1 556 к 17 008 (9%).
В премиальном сегменте доля лишь чуть выше: 12,5%. По оценкам аналитиков, она будет снижаться и дальше.
Апартаменты условно разделяются на 3 вида:
- Помещения в составе многофункционального комплекса с сервисом от входящего в этот комплекс отеля — сервисные апартаменты.
- Помещения в составе специализированного апарт-комплекса.
- Смешанные форматы, совмещающие признаки первых двух типов.
Эксперты прогнозируют, что будущее — за сервисными апартаментами, и считают, что к 2027 году этот рынок вырастет в два раза.
Сегодня по объёму данного фонда лидирует САО, поскольку именно здесь находятся районы с высокой деловой активностью. А это, в свою очередь, приводит к большому числу бизнес-туристов, которые участвуют во всевозможных конференциях, встречах, презентациях.
Инвестиционная окупаемость
В инвестиционных целях апартаменты, как и квартиры, могут использоваться двумя способами: для перепродажи или для сдачи в аренду.
Стоимость данной недвижимости ненамного отличается от стоимости жилой. А в тех районах, где цена значительно ниже, вероятнее всего отсутствует спрос. С точки зрения первоначальных затрат покупка апартаментов представляется не более выгодной, чем покупка квартиры.
Этот вид недвижимости, как и любая новостройка, дорожает в процессе возведения дома. В самом начале, на этапе котлована, лоты обычно выставляются процентов на 15–20 дешевле, чем в момент сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому стратегия краткосрочных инвестиций сработает: важно лишь угадать со спросом.
На спрос отрицательно влияют два фактора: запрет на постоянную регистрацию в апартаментах и невозможность приобрести их по программам льготной ипотеки.
Ипотека
Оформить ипотеку на апартаменты можно, хотя их статус до сих пор не определён: это и не жилая недвижимость, и не полностью коммерческая.
Банки оформляют ипотечные кредиты на такие объекты на общих основаниях, но при этом существуют два ограничения:
- Программы господдержки в данном случае не действуют.
- Материнский капитал и субсидии для многодетных семей использовать нельзя.
Оба ограничения связаны с тем, что данный тип недвижимости не относится к жилым помещениям.
Коммунальные услуги
Стоимость коммунальных услуг для владельцев апартаментов рассчитывается по тарифам для коммерческих помещений. Это означает, что плата будет в среднем на 15–20% выше, чем в обычном многоквартирном доме.
Нужно ещё учесть, что в стоимость услуг включён НДС.
Сбор средств на капремонт общего имущества в апартаментах законом не предусмотрен, но это не означает, что он отсутствует. Состав услуг, их стоимость и порядок сбора нужно узнавать у девелопера или в управляющей компании. Часто застройщик создаёт собственную УК для управления апарт-комплексами.
Налоги на имущество
Ежегодно собственники недвижимости платят налог на имущество. Для квартир ставка составляет 0,1–0,3% от кадастровой стоимости. При этом из налогооблагаемой базы вычитаются 20 кв. метров общей площади: так прописано в ст. 403 п. 3 Налогового Кодекса РФ.
Для нежилых помещений, к которым причисляются апартаменты, ставка установлена на уровне либо 0,5%, либо 2%. Первый вариант распространяется только на объекты кадастровой стоимостью до 300 тыс. рублей. Вряд ли где-то встречаются помещения по такой цене.
Невозможно получить и налоговый вычет за покупку апартаментов. Сегодня покупатель имеет право вернуть до 650 тыс. рублей: 260 тысяч — за квартиру (13% от максимальной суммы в 2 млн рублей) и ещё 390 тысяч — за уплаченные проценты по ипотеке (13% с максимальной суммы в 3 млн рублей).
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Юридические различия апартаментов от квартиры
Главное, чем отличаются апартаменты от квартиры — это отсутствие законодательства, регулирующего правовой статус такой недвижимости.
В официальных нормативных актах данное понятие до сих пор применяется исключительно в рамках туристическо-гостиничной индустрии. Но даже в «Положении о классификации гостиниц», утверждённом Правительством РФ в 2020 году, отсутствует определение апартаментов и связанные с ними стандарты.
СанПиН
На апартаменты не распространяется действие санитарных правил и норм (СанПиН) 2.1.2.2645-10, который устанавливает требования к проживанию в жилых помещениях.
Данный СанПиН, в частности, регулирует допустимые нормы вибрации, шума, ионизирующего и электромагнитного излучения. В нём содержатся требования к устройству систем водоснабжения и водоотведения, к отделке внутренних жилых помещений и к их содержанию.
Жилец, купивший данный вид недвижимости, не сможет пожаловаться на шум, если за стеной кто-то открыл столярную мастерскую или студию вокала. Нормы инсоляции в данном случае тоже не действуют.
Расположение и инфраструктура
Жилые дома и комплексы могут строиться только на землях, для этого предназначенных. Для апартаментов таких ограничений нет.
Строители и покупатели, таким образом, получают более широкий выбор локаций. Но рядом может не быть поликлиник, школ и детских садов. Обязанности возводить инфраструктурные объекты у застройщиков нет.
Если апарт-комплекс построен в центре города, в обустроенном районе, то проблем с шаговой доступностью к больницам и детским учреждениям не будет. Но если комплекс построен на территории бывшей промзоны, то жильцам придётся мириться с неудобствами.
Требования к перепланировке
Любая перепланировка помещения согласовывается с БТИ. Но процедура для разных типов апарт-комплексов различается:
- если в здании есть только апартаменты — достаточно согласования в БТИ;
- если в здании есть и обычные квартиры, то к БТИ добавляется согласование в Мосжилинспекции.
Потребуется проект перепланировки, поэтажный план здания и документы о праве собственности на недвижимое имущество.
При смешанном составе ЖК действуют те же ограничения, что и для обычных многоквартирных домов. В частности, нельзя располагать мокрые зоны над жилыми помещениями.
Когда ЖК состоит только из апартаментов, то владелец волен делать практически всё, что угодно. Свободная планировка становится по-настоящему свободной.
Коммерческое использование
Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, а это означает, что их разрешено использовать в различных целых: сдавать в аренду как жилое или коммерческое помещение, переделать в офис, учебную аудиторию, студию звукозаписи. Вариантов масса.
В отличие от квартиры, апартаменты для этого не нужно перерегистрировать в нежилое помещение, потому что по факту оно таковым и является.
Проживание и регистрация
Можно ли жить в апартаментах постоянно? Да, это не запрещено, но вот с регистрацией по месту жительства дело обстоит сложнее. Поскольку апартаменты — нежилое помещение, получить постоянную регистрацию (прописку) в них невозможно.
Можно оформить только временную регистрацию по месту нахождения. Она делается на срок до 5 лет и её можно продлевать. Однако, если апартаменты находятся в бизнес-центре, то владелец лишается даже такой возможности.
Человек с временной регистрацией не сможет, например, зарегистрировать ИП по месту проживания. Не сможет получать региональные пособия. Могут возникнуть сложности с оформлением кредитов.
В случае банкротства апартаменты будут выставлены на торги, даже если это единственное место жительства должника. Не станет смягчающим фактором даже проживание там детей, поскольку помещение считается коммерческим.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Что выбрать — квартира или апартаменты?
В вопросе, что купить, квартиру или апартаменты, ответ зависит от возможностей и целей самого покупателя. Например, приобретается недвижимость для жилья или для сдачи в аренду, является ли она единственной, какие преимущества даёт выбранный формат.
Предположим, человек зарегистрирован в квартире вместе с родителями и планирует купить лофт в апарт-комплексе, сохранив прописку по прежнему месту. Так он не лишится постоянной регистрации и московских льгот.
Если клиент способен приобрести недвижимость без льготной ипотеки, для него не имеет значения тот факт, что на апартаменты не выдают субсидированные кредиты.
Плюсы и минусы квартир
Преимущества владения жильём:
- недвижимость имеет статус жилого помещения;
- налоги на неё ниже, чем на коммерческую недвижимость;
- при покупке можно оформить налоговый вычет;
- есть постоянная регистрация;
- можно взять льготную ипотеку с пониженной ставкой;
- единственное жильё не продадут с торгов при банкротстве (если только квартира не находится в ипотеке).
Недостатки жилой недвижимости:
- возможности перепланировки ограничены;
- планировка квартир, как правило, традиционная;
- нельзя сдать в аренду под коммерческое использование без перерегистрации.
Плюсы и минусы апартаментов
Выгоды от приобретения апартаментов:
- есть апарт-комплексы с гостиничным сервисом;
- широкий выбор планировок, от лофта до пентхауса;
- варианты использования помещения не ограничены;
- перепланировку делать проще;
- стоимость лотов зачастую дешевле, чем стоимость квартир того же класса;
- в качестве номера гостиницы или помещения для краткосрочной аренды могут приносить высокий доход.
Недостатки апартаментов:
- социальная инфраструктура в шаговой доступности имеется не всегда;
- строительные правила и санитарные нормы для жилых помещений на апартаменты не распространяются;
- невозможно получить ипотеку с господдержкой;
- налоги на владение недвижимостью выше;
- нельзя оформить налоговые вычеты;
- коммунальные платежи на 20% больше.
Итоги
Теперь, когда вы ознакомились со всеми положительными и отрицательными сторонами апартаментов, вы сами будете решать, есть ли смысл в таком приобретении.
Чтобы вам было ещё удобнее сравнивать, мы свели все различия между квартирами и апартаментами в таблицу.
|
|
Квартира |
Апартаменты |
|
Тип помещения |
Жилое |
Статус юридически не закреплён. Определение апартаментов есть только в гостиничном хозяйстве. |
|
Разрешённое использование |
Для жилья |
Для любых целей |
|
Технические и санитарные регламенты |
Применяются строгие требования |
Специальные требования отсутствуют |
|
Наличие инфраструктуры |
Есть нормы по структуре и доступности |
Нормы отсутствуют |
|
Размер налога |
0,1–0,3% кадастровой стоимости в зависимости от её величины |
2% от кадастровой стоимости |
|
Налоговые льготы |
Можно оформить вычет |
Нельзя оформить вычет |
|
Использование материнского капитала и пособий |
Разрешено потратить на погашение ипотеки |
Нельзя потратить на погашение ипотеки |
|
Оплата коммунальных услуг |
По действующим нормативам для жилых помещений |
По нормативам для коммерческих помещений. Взимается НДС. |
|
Регистрация |
Разрешена временная и постоянная |
Разрешена только временная, на срок до 5 лет с последующим продлением |
|
Изъятие имущества за долги |
Изъять можно только жильё, находящееся в ипотеке |
Могут изъять, даже если там живут дети, а жильё является единственным |
Мы хотели бы публиковать ещё больше интересных статей, но для этого нам нужна обратная связь от наших читателей. Делитесь своим мнением в комментариях и задавайте вопросы. А мы постараемся, чтобы портал «Новостройкино» стал для вас самым полезным и удобным сервисом по выбору новых квартир.
