Замглавы Минстроя Никита Стасишин 3 сентября рассказал о новых мерах поддержки ИЖС — обеспечении участков инженерной и транспортной инфраструктурой. Повод — статистика ДОМ.РФ: около 30% ипотек на строительство частного дома, уже одобренных банком, в итоге так и не выдаются, потому что подрядчик не может получить проектное финансирование. Для тех, кто планирует строить дом в Подмосковье по эскроу, это значит: одобрение банка — ещё не гарантия, что стройка стартует вовремя.
Что предложил Минстрой
По словам Стасишина, без трёх вещей новое жильё не строится — участок, инфраструктура и проектное финансирование. Ведомство фиксирует главную проблему: подготовленных участков с подведёнными сетями катастрофически не хватает, а без этого не помогает даже льготная ставка по ипотеке. Финансирование инженерной и в первую очередь транспортной инфраструктуры для площадок под индивидуальное строительство ведомство прорабатывает вместе с регионами — конкретные объёмы Минстрой пока не называет, но признаёт потребность колоссальной.
Отдельная мера — расширение механизма проектного финансирования и счетов эскроу на подрядчиков в сегменте ИЖС: специальные общества проектного финансирования смогут выпускать инфраструктурные облигации под госгарантии Минфина, а вырученные деньги пойдут на подготовку участков под комплексную застройку.
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие посёлки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 посёлков
Почему банк одобряет ипотеку, а дом не строится
Механизм эскроу в ИЖС работает так же, как в новостройках: деньги дольщика лежат на счёте в банке, а подрядчик получает их только после сдачи объекта. Чтобы стройка не встала без денег на старте, подрядчику нужно либо собственное финансирование, либо целевой кредит — то самое проектное финансирование. У крупных застройщиков посёлков такие кредитные линии есть — не случайно кредитование подрядчиков ИЖС по эскроу за год выросло в 2,5 раза, — а у небольших бригад и ИП почти никогда: банку не с чем работать без истории и залога. О том, какими рисками это оборачивается для заказчика, novostroikino уже писал отдельно.
В результате человек с одобренной ипотекой на дом упирается в отказ подрядчика от сделки или в требование доплатить сверху — именно в эту дыру и попадают, по данным ДОМ.РФ, три ипотеки из десяти. Отдельно ДОМ.РФ уже запустил программу поручительств для подрядчиков ИЖС — по расчётам института развития, она должна дать доступ к проектному финансированию ещё 500–700 строительным бригадам и компаниям.
Что это значит для тех, кто планирует строить дом в Подмосковье
Пока новые меры поддержки только формируются, риск не выдачи одобренной ипотеки остаётся на стороне заёмщика. Это особенно чувствительно для тех, кто рассчитывает построить дом на только что переведённом под ИЖС участке без готовых сетей — там вероятность столкнуться с нехваткой подрядчиков с проектным финансированием выше, чем в организованных посёлках с уже подведённой инженерией.
В сложившихся посёлках с готовыми дорогами, электричеством и водопроводом эта проблема стоит не так остро — застройщик там обычно уже прошёл процедуру проектного финансирования на этапе освоения территории, и подрядчику не приходится решать вопрос с нуля под конкретный дом.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Что проверить у подрядчика до подписания договора
| Что спросить | Зачем |
|---|---|
| Есть ли у подрядчика открытая кредитная линия или проектное финансирование в банке, который ведёт эскроу | Без этого стройка может встать сразу после одобрения ипотеки |
| Сколько объектов подрядчик уже сдал по эскроу | Показывает, есть ли у него кредитная история для банка |
| Подведены ли к участку сети или нужна отдельная инфраструктура | Чем больше нужно построить с нуля, тем выше требования банка к финансированию |
| Какой банк ведёт счёт эскроу и работал ли он раньше с этим подрядчиком | Повторная сделка проходит быстрее и предсказуемее новой |
Чек-лист перед стройкой по эскроу
- Уточните у банка не только факт одобрения ипотеки, но и готовность подрядчика получить проектное финансирование именно под ваш объект.
- Отдайте предпочтение подрядчикам, уже работавшим с вашим банком по эскроу — у них меньше риск задержки на старте.
- Проверьте, подведена ли к участку инженерная инфраструктура — если нет, закладывайте запас времени на согласования.
- Спросите у продавца участка о планах региона по субсидированию инфраструктуры для ИЖС в этом округе — часть площадок попадает в такие программы.
Частые вопросы
Какие меры поддержки ИЖС предложил Минстрой?
Обеспечение участков инженерной и транспортной инфраструктурой за счёт федерального финансирования и расширение проектного финансирования на подрядчиков в сегменте ИЖС — через инфраструктурные облигации под госгарантии.
Почему не выдают уже одобренную ипотеку на дом?
Причина чаще всего не в заёмщике, а в подрядчике: без собственных средств или кредитной линии он не может начать стройку до раскрытия счёта эскроу, и сделка срывается.
Что такое проектное финансирование в ИЖС?
Это кредит, который банк выдаёт подрядчику на строительство до того, как деньги покупателя со счёта эскроу станут ему доступны — по аналогии со схемой в многоквартирных новостройках.
Как проверить подрядчика перед стройкой по эскроу?
Спросите про открытую кредитную линию в банке, который ведёт ваш эскроу-счёт, и про количество уже сданных объектов по этой же схеме.
