За январь–май 2026 года банки выдали 42 тысячи кредитов на индивидуальное жилищное строительство и покупку готовых частных домов на 226 млрд рублей — почти в 1,7 раза больше, чем за тот же период годом ранее. Для сегмента, который ещё пару лет назад считался нишевым и рискованным для банков, это заметный сдвиг в структуре ипотечного рынка. Ипотека на ИЖС явно ускорилась быстрее рынка в целом. Но за красивой динамикой скрывается менее приятная статистика: по оценке ДОМ.РФ, примерно каждая третья одобренная заявка на такую ипотеку так и не доходит до реальной выдачи денег — просто потому, что заёмщик не может найти подрядчика, согласного работать по счёту эскроу.
ИЖС растёт быстрее многоквартирных домов
В мае 2026 года на строительство индивидуальных домов выдали 3 тысячи кредитов на 19,4 млрд рублей — с поправкой на сезонность это на 21% больше по количеству и на 3% больше по объёму, чем в апреле. Доля частных домов в общей ипотечной выдаче за месяц выросла с 11,8% до 12,3% — медленно, но устойчиво.
Средний дом, который сейчас строится с использованием эскроу-счёта, — это около 107 квадратных метров и порядка 7 млн рублей стоимости. Основной драйвер роста — сезонность: с началом строительного сезона традиционно оживает спрос, а к этому добавился эффект низкой базы прошлого года, когда рынок ИЖС проседал из-за жёстких ставок.
Московская область — один из регионов, где эта динамика заметнее всего. Больше половины всего строительного портфеля индивидуальных домов с эскроу-счетами в стране — 56% — сосредоточено всего в десяти субъектах, и Подмосковье входит в эту группу лидеров наряду с Ленинградской областью, Татарстаном, Краснодарским краем и Башкортостаном. Для региона это означает, что и рост, и проблемы сегмента здесь ощущаются в первую очередь.
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Почему деньги есть, а строить особо некому
Схема с эскроу задумывалась как защита покупателя: банк блокирует деньги заёмщика и переводит их подрядчику только после сдачи объекта. Для заёмщика это действительно безопаснее, чем оплата по старинке — вперёд и без гарантий. Но для самого подрядчика такая модель означает, что стройку приходится вести на собственные или заёмные средства, а деньги клиента он получит только в конце.
Небольшим строительным компаниям сложно получить проектное финансирование под такую схему — банки требуют залог и кредитную историю, которых у многих подрядчиков ИЖС просто нет. В результате на портале строим.дом.рф в июне 2026 года числилось около 12 тысяч организаций, готовых работать с эскроу, — на фоне десятков тысяч заявок на кредиты этого физически недостаточно, особенно в высокий сезон. Отсюда и та самая цифра: почти треть уже одобренных ипотек на ИЖС буксует именно на этапе поиска подрядчика.
Дефицит подрядчиков усиливается ещё одним фактором — нехваткой квалифицированных специалистов на стройке в целом. Небольшие бригады и компании, которые раньше работали без всякой аккредитации по устным договорённостям с заказчиком, просто не готовы перестраивать бизнес-процессы под требования банков и проектного финансирования — часть из них предпочитает оставаться в серой зоне, где деньги можно получить сразу, а не после сдачи объекта.
Обратная сторона: 20 тысяч пострадавших
У медали есть и более тревожная сторона. По оценке профильного комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, в стране накопилось до 20 тысяч человек, пострадавших от недобросовестных подрядчиков в сегменте ИЖС, — они остались без построенного дома, но продолжают платить по ипотеке. В самой Госдуме признают, что реальный масштаб проблемы станет понятен только после того, как регионы систематизируют собственные списки пострадавших, — то есть текущая цифра, вероятно, консервативная оценка снизу, а не потолок.
Отдельно уточняется, что показатель в 20 тысяч человек — федеральный, по стране в целом. Прямых данных о доле Московской области в этом числе в открытых источниках нет, но с учётом того, что регион входит в число лидеров по объёму строительства с эскроу, логично предположить, что и абсолютное число пострадавших здесь выше среднего по стране.
По итогам первого квартала 2026 года порядка 6 тысяч кредитов на ИЖС находятся в зоне риска именно из-за проблем с завершением стройки.
Типичная схема: подрядчик получает часть денег, приостанавливает работы под разными предлогами, а затем через процедуру банкротства индивидуального предпринимателя уходит от ответственности, выводя активы через аффилированные структуры. Для заёмщика итог один — недостроенный дом и действующий ипотечный график.
При этом важно не путать эту статистику с общей надёжностью схемы: по данным ДОМ.РФ, 93% домов, которые строятся через эскроу с аккредитованными подрядчиками, сдаются строго в срок. Проблема концентрируется в узком сегменте недобросовестных или финансово неустойчивых компаний, которые всё же успевают получить часть заказов на перегретом рынке.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Что предлагает Госдума
В ответ на эту проблему в Госдуму внесли сразу две инициативы. Первая — временный мораторий на банкротство индивидуальных предпринимателей-подрядчиков ИЖС, если в отношении них зафиксированы признаки недобросовестных действий: это должно закрыть лазейку, когда банкротство используют как способ избежать ответственности до завершения проверки.
Вторая инициатива касается самого механизма раскрытия эскроу-счёта: деньги подрядчику предлагают переводить только после того, как заёмщик лично подтвердит приёмку работ — например, через портал госуслуг. Банк при этом обязан сразу уведомлять клиента, как только подрядчик подал документы на раскрытие счёта, чтобы у человека было время проверить, действительно ли работы выполнены, и остановить перевод при необходимости.
Оба законопроекта пока не приняты и находятся на стадии обсуждения, поэтому рассчитывать на них как на готовую защиту сегодня нельзя. Но сам факт, что тема дошла до конкретных формулировок в Госдуме, а не осталась на уровне разговоров, говорит о том, что проблема признана системной, а не рядом единичных случаев мошенничества.
Как снизить риск на этапе выбора подрядчика
| Критерий | Признак надёжности | Повод насторожиться |
|---|---|---|
| Аккредитация | Есть в реестре на строим.дом.рф, работает с эскроу не первый год | Предлагает работать в обход эскроу «для скорости» |
| Финансирование стройки | Имеет собственные или проектные средства на старт работ | Просит предоплату наличными до заключения договора |
| График и договор | Прописаны этапы, сроки, порядок приёмки каждого этапа | Расплывчатые формулировки, отсутствие поэтапной приёмки |
| Портфолио | Есть сданные объекты с реальными адресами | Только рендеры и обещания «первого проекта» |
Часть этого риска снимается сама собой, если участок находится в организованном посёлке: там стройку обычно ведёт один застройщик по единому проекту, дороги и инженерные сети закладываются ещё до начала продаж, а не собираются по частям от разных подрядчиков. Для тех, кто выбирает между самостоятельным ИЖС и участком в организованном посёлке, это стоит учитывать наравне с ценой земли.
Перед подписанием договора подряда с эскроу стоит свериться с коротким списком:
- подрядчик значится в реестре аккредитованных на строим.дом.рф, а не просто «работает с эскроу по договорённости»;
- в договоре прописаны поэтапная приёмка работ и конкретные сроки по каждому этапу, а не только итоговая дата сдачи;
- банк подтвердил порядок уведомления заёмщика перед раскрытием счёта — уточните это до подписания, не полагаясь на устные обещания менеджера;
- у подрядчика есть реально сданные объекты, которые можно посмотреть и при возможности пообщаться с их владельцами.
Что это значит для тех, кто планирует стройку
Рост объёмов ипотеки на ИЖС — хороший сигнал для рынка: деньги в сегмент идут, банки охотнее кредитуют частные дома, а не только квартиры. Статистика по своевременной сдаче домов при работе с аккредитованными подрядчиками показывает: сама по себе схема эскроу работает — проблема в дефиците добросовестных исполнителей, а не в механизме как таковом.
Перед тем как подписывать договор подряда, стоит заранее уточнить, как участок будет подключён к инженерным коммуникациям и кто отвечает за этот этап, — это одна из частых точек конфликта между заказчиком и подрядчиком уже после сдачи дома. Пока законодательные инициативы Госдумы не приняты, главным инструментом защиты остаётся собственная внимательность заёмщика на этапе выбора подрядчика — и готовность потратить на проверку на несколько дней больше, чем кажется нужным.
