Покупка квартиры в новостройке в браке — это не только выбор ЖК и оформление ипотеки, но и вопрос, о котором часто вспоминают в последний момент: нужно ли согласие второго супруга на сделку. Ответ зависит от того, что именно оформляется — сам договор долевого участия, ипотечный кредит или последующая переуступка прав, и есть ли между супругами брачный договор. Разбираем все три сценария, стоимость оформления у нотариуса в 2026 году и что грозит, если согласие не получить.
Когда согласие супруга обязательно
По общему правилу имущество, приобретённое в браке, — совместная собственность супругов независимо от того, на чьё имя оформлен договор. Для сделок, которые подлежат государственной регистрации, — а договор долевого участия и ипотека регистрируются в Росреестре — закон требует нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Это касается трёх ситуаций: заключения самого ДДУ, оформления ипотечного кредита под залог прав требования по ДДУ и последующей уступки (продажи) прав по договору третьему лицу.
Требование не зависит от того, кто фактически вносит деньги за квартиру и кто указан плательщиком в платёжных документах, — важен именно статус имущества как совместно нажитого. Даже если муж полностью сам оплачивает первоначальный взнос и все платежи по ипотеке со своей карты, а жена в сделке формально не участвует, для регистрации договора долевого участия в Росреестре потребуется её нотариальное согласие — если, конечно, супруги не оформили брачный договор или не доказали личный, добрачный характер потраченных средств.
| Сделка | Нужно ли согласие | Комментарий |
|---|---|---|
| Заключение ДДУ на одного из супругов | Да | Договор регистрируется в Росреестре — требуется нотариальное согласие |
| Ипотечный кредит на покупку квартиры по ДДУ | Да | Залог прав требования также регистрируется, согласие оформляется вместе с ипотечной сделкой |
| Уступка прав по ДДУ третьему лицу | Да | Регистрируемая сделка — нужно согласие обоих супругов, если право оформлено в браке |
| Покупка на личные добрачные средства | Нет | Если доказано, что деньги не являются общим имуществом супругов |
| Есть брачный договор с режимом раздельной собственности | Нет | Брачный договор заменяет необходимость отдельного согласия |
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Когда можно обойтись без согласия
Исключений немного, но они встречаются на практике. Во-первых, если квартира покупается на личные средства одного из супругов — например, деньги получены в дар, в наследство или вырученные от продажи добрачного имущества, — такая покупка не считается совместной собственностью, и формально согласие не требуется. Однако банки и застройщики на практике часто всё равно просят согласие или заявление об отсутствии брака, чтобы снять риски оспаривания сделки в будущем — доказать происхождение денег как личных бывает сложно постфактум.
Во-вторых, согласие не нужно, если между супругами заключён брачный договор, который прямо устанавливает раздельный режим собственности на приобретаемую недвижимость — в этом случае квартира по умолчанию считается личной собственностью того супруга, на кого оформлен договор, и отдельное согласие на каждую сделку не требуется.
В-третьих, некоторые банки в 2026 году по отдельным ипотечным программам смягчили требования и не запрашивают согласие супруга, если заёмщик подтверждает, что состоит в браке, но приобретает жильё как единственное для себя лично по специальным условиям кредитования — такая практика пока не универсальна и распространяется не на все банки и не на все программы, поэтому наличие или отсутствие требования нужно уточнять непосредственно в банке на этапе одобрения ипотеки.
Как оформить согласие и сколько это стоит
Согласие оформляется у любого нотариуса — присутствие второго супруга обязательно, документ удостоверяется лично, по доверенности такое согласие оформить нельзя. Понадобятся паспорта обоих супругов и свидетельство о заключении брака.
- Госпошлина (федеральный тариф) за удостоверение согласия — фиксированная и невысокая сумма, установленная Основами законодательства о нотариате
- Услуги правового и технического характера нотариуса — формирование и печать документа, обычно основная часть итоговой стоимости
- Итоговая стоимость согласия супруга у нотариуса в Москве в 2026 году — в пределах нескольких тысяч рублей, точный тариф зависит от конкретной нотариальной конторы
Согласие оформляется на конкретную сделку или на определённый вид сделок без указания точного объекта — второй вариант удобен, если супруг не может присутствовать при каждой сделке лично (например, находится в другом городе), но формулировку лучше согласовать с нотариусом заранее, чтобы документ приняли и в банке, и у застройщика.
Если один из супругов находится в другом городе или за границей на момент сделки, оформить согласие можно у любого нотариуса по месту фактического нахождения — привязки к месту регистрации сделки или прописки супругов нет. Единый реестр нотариальных действий позволяет банку и застройщику проверить подлинность документа удалённо, без необходимости присылать оригинал курьером, что заметно ускоряет сделки, где супруги временно живут в разных городах.
Что будет, если купить новостройку без согласия супруга
Сделка, заключённая без обязательного нотариального согласия, не является автоматически недействительной — но супруг, чьё согласие не получили, вправе оспорить её в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о сделке. Для покупателя это риск, который может «выстрелить» через годы после подписания ДДУ — например, при разводе или продаже квартиры третьему лицу, когда обнаруживается, что согласие в своё время не оформили. На практике Росреестр может отказать в регистрации ДДУ или ипотеки без согласия супруга ещё на входе, если по документам видно, что заявитель состоит в браке, — тогда сделку просто не зарегистрируют, пока согласие не будет представлено.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Если супруг не согласен и отказывается давать согласие
Если второй супруг не хочет давать согласие на сделку, добровольно оформить её не получится — без нотариального согласия банк, застройщик и Росреестр вправе отказать в регистрации. В этом случае у заёмщика есть два пути: договориться о компенсации или изменении условий, которые устроят обоих супругов, либо обратиться в суд с требованием разрешить сделку без согласия — но суды удовлетворяют такие иски редко и только при чётком обосновании, что отказ супруга нарушает интересы семьи. Проще и быстрее в большинстве случаев — урегулировать разногласия до похода к нотариусу, чем оспаривать отказ постфактум.
На практике отказ второго супруга чаще связан не с самой покупкой, а с условиями сделки — суммой ипотеки, выбором конкретного застройщика или опасением, что квартира окажется записана только на одного из супругов без последующего оформления долевой собственности. В таких случаях помогает заранее проговорить и письменно зафиксировать (в том же брачном договоре или отдельном соглашении), как именно будет распределено право на квартиру после сдачи дома, — это снимает большинство возражений ещё на этапе подготовки к сделке.
Особый случай: покупка новостройки одним из супругов, не состоящим в официальном браке
Гражданский брак (сожительство без регистрации) не порождает режима совместной собственности по Семейному кодексу РФ — квартира, купленная в таком союзе, по умолчанию оформляется в личную собственность того, кто указан в ДДУ, и согласие «гражданского супруга» не требуется и не имеет юридической силы для целей регистрации сделки. Если оба партнёра хотят стать содольщиками, необходимо изначально включать обоих в состав дольщиков по договору либо оформлять долевую собственность отдельным соглашением — задним числом «доказать» вклад в покупку без регистрации брака значительно сложнее, чем при разводе официальных супругов.
Это же правило касается случаев, когда деньги на покупку частично дал партнёр, не состоящий в браке с покупателем, — без документального оформления (расписки, договора займа, включения в состав дольщиков) такой вклад юридически нигде не зафиксирован, и претендовать на долю в квартире впоследствии будет крайне сложно. Официальный брак в этом смысле даёт больше правовой определённости именно потому, что закон заранее устанавливает режим совместной собственности, не требуя от супругов отдельных договорённостей на каждый случай.
Чек-лист: что подготовить перед сделкой в браке
- Уточнить у застройщика и банка, требуют ли они нотариальное согласие супруга по конкретной сделке
- Проверить, есть ли брачный договор и что в нём написано про приобретаемую недвижимость
- Если денег для покупки личные (дар, наследство, добрачные накопления) — собрать документы, подтверждающие происхождение средств
- Записаться на приём к нотариусу вместе со вторым супругом — заранее, чтобы не сорвать сроки регистрации ДДУ или ипотеки
- Взять с собой паспорта обоих супругов и свидетельство о браке
- Уточнить у нотариуса формулировку согласия — на конкретную сделку или на определённый вид сделок
Частые вопросы
Нужно ли согласие супруга, если ипотеку оформляют оба как созаёмщики?
Если оба супруга и так выступают созаёмщиками и подписывают договор лично, отдельное нотариальное согласие обычно не требуется — согласие нужно именно тогда, когда сделку заключает один супруг, а имущество распоряжается совместно нажитыми средствами или правами.
Сколько действует согласие супруга на покупку квартиры?
Срок действия в самом документе, как правило, не ограничивается, если не указано иное, — согласие действительно до момента совершения конкретной сделки, на которую оно выдано, либо до отзыва.
Можно ли оформить согласие супруга удалённо, без личного визита к нотариусу?
Нет, для удостоверения согласия личное присутствие супруга у нотариуса обязательно — оформить документ дистанционно или по видеосвязи нельзя, это требование к сделкам такого рода.
Что делать, если брак расторгнут, но согласие на старую сделку с ДДУ не оформляли?
Если сделка уже прошла регистрацию без согласия, второй супруг вправе оспорить её в течение года с момента, когда узнал о нарушении своих прав, — этот срок не связан напрямую с датой развода.
Нужно ли согласие супруга при использовании материнского капитала для покупки новостройки?
Да, использование маткапитала не отменяет общего требования о нотариальном согласии супруга на регистрируемую сделку — оба требования (согласие супруга и последующее выделение долей детям) действуют параллельно и независимо друг от друга.
Отличается ли стоимость согласия супруга у нотариуса в Москве и в других регионах?
Федеральный тариф (госпошлина) одинаков по всей стране, а вот региональная часть — плата за правовую и техническую работу нотариуса — устанавливается нотариальной палатой каждого субъекта РФ отдельно, и в Москве она, как правило, выше, чем в среднем по регионам. Точную сумму лучше уточнять непосредственно у нотариуса перед визитом.
