После получения ключей от новостройки в квитанции появляется строка «содержание общего имущества» — и часто это заметная часть ежемесячного платежа, размер которой поначалу устанавливает не сам дольщик, а застройщик. Разбираем, что именно входит в общедомовое имущество, кто и как определяет тариф на его содержание, когда стартует взнос на капремонт и как собственникам законно пересмотреть ставку после сдачи дома.
Что входит в общедомовое имущество новостройки
Общедомовое имущество — это всё в доме, что не относится к конкретной квартире, но обслуживает более одного помещения. По Жилищному кодексу к нему относятся:
- межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, колясочные;
- технические этажи, чердаки и подвалы с инженерными коммуникациями;
- крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартир, обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства, детские и спортивные площадки, трансформаторные подстанции и иные объекты в границах участка.
Отдельный вопрос — паркинг и кладовки. Машино-места и кладовые ячейки в новостройках почти всегда оформляются как самостоятельные объекты собственности, а не как общедомовое имущество, поэтому за них платят по отдельному тарифу собственники этих конкретных помещений. Подробнее об этом мы писали в статье про кладовки и машино-места в новостройке.
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие посёлки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 посёлков
Кто устанавливает тариф на содержание сразу после сдачи дома
По закону размер платы за содержание общего имущества утверждает общее собрание собственников — это ключевой принцип Жилищного кодекса. Проблема в том, что в первые месяцы после ввода дома в эксплуатацию физически невозможно провести полноценное собрание: часть квартир ещё не принята, часть собственников не оформила право собственности, а по многим лотам вообще идёт процедура приёмки.
Поэтому на переходный период застройщик заключает договор управления с выбранной им управляющей компанией (часто аффилированной), и именно в этом договоре указывается временный тариф на содержание. Формально дольщик присоединяется к этому договору, подписывая передаточный акт при приёмке квартиры — если внимательно не читать документы, размер будущих платежей можно упустить из виду. Это ещё один повод не спешить на приёмке и заранее изучить, как правильно принимать квартиру у застройщика.
Почему тариф в новостройках часто выше, чем в старом фонде
Собственники новостроек нередко удивляются, что содержание нового дома обходится дороже, чем в соседней панельной девятиэтажке. Основные причины:
- в тариф закладывается обслуживание дорогого инженерного оборудования — лифтов, систем вентиляции, видеонаблюдения, шлагбаумов, автоматических ворот паркинга;
- в комплексах с закрытой территорией и консьерж-сервисом в тариф включена охрана и клининг мест общего пользования;
- управляющая компания, аффилированная с застройщиком, в первый год закладывает расходы на устранение мелких недоделок инфраструктуры, которые не покрываются гарантией на конкретную квартиру;
- на старте эксплуатации дом ещё не заселён полностью, а фиксированные расходы на охрану и обслуживание распределяются на меньшее число плательщиков.
| Фактор | Старый жилой фонд | Новостройка (первый год) |
|---|---|---|
| Инженерное оборудование | простое, изношенное, минимум автоматики | лифты, СКУД, вентиляция, паркинг — дороже в обслуживании |
| Территория и охрана | обычно открытая, без консьержа | часто закрытая территория, консьерж, видеонаблюдение |
| Заполняемость дома | близка к 100% | ниже 100% в первый год — расходы на меньшее число квартир |
| Кто утверждает тариф | общее собрание собственников | изначально — застройщик через договор управления |
Управляющая компания застройщика: почему это не просто формальность
Управляющую компанию на переходный период выбирает застройщик, и чаще всего это структура, входящая в тот же холдинг, что и сам девелопер. Это не запрещено законом, но создаёт конфликт интересов: одна и та же группа компаний одновременно продаёт квартиры, строит дом и назначает себе цену за его обслуживание. На практике это означает, что тариф в договоре управления редко бывает предметом переговоров на этапе покупки — его можно только принять к сведению.
Собственники не обязаны мириться с этой компанией бессрочно: как только дом заселён в достаточной степени, можно инициировать смену управляющей организации или пересмотр условий действующей — механику этого процесса и сроки мы разбирали в статье о том, как выбирают и меняют управляющую компанию в новостройке.
Когда в новостройке начинают начислять взнос на капремонт
Взнос на капитальный ремонт — отдельная строка от платы за текущее содержание, и начинают его начислять не сразу после сдачи дома, а с момента включения дома в региональную программу капитального ремонта. Сроки отличаются по регионам:
- в Москве обязанность платить взнос наступает через 8 месяцев с момента включения дома в региональную программу капремонта;
- в Московской области — через 6 месяцев с момента включения в программу.
Само включение в программу происходит не автоматически в день ввода дома в эксплуатацию, а при очередной актуализации региональной программы — это может занять от нескольких месяцев до пары лет. Проверить, включён ли конкретный дом в программу капремонта, можно через ГИС ЖКХ, сайт регионального фонда капитального ремонта или сервис «Реформа ЖКХ».
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Спецсчёт или общий котёл регионального оператора: куда идут деньги на капремонт
У собственников новостройки есть выбор, как копить на капремонт: перечислять взносы в «общий котёл» регионального фонда капитального ремонта или открыть отдельный специальный счёт именно для своего дома. По умолчанию, если собрание не проведено, дом автоматически попадает в общий котёл регионального оператора — там деньги разных домов объединяются, а очередность ремонта устанавливает сам оператор по своей программе.
Специальный счёт даёт больше контроля: деньги копятся отдельно на конкретный дом, а собственники сами решают, когда и на что их потратить, не дожидаясь очереди по региональной программе. Минус в том, что для открытия спецсчёта тоже требуется решение общего собрания и определённый уровень организованности жильцов — в новостройках это обычно происходит не в первый год, а после того как сложился актив дома и появился совет.
Как собственникам законно пересмотреть тариф после сдачи дома
Временный тариф застройщика — не приговор на все годы эксплуатации. После того как в доме появилось достаточно оформленных собственников, они вправе инициировать общее собрание и утвердить собственный размер платы за содержание. Порядок действий:
- инициативная группа собственников (или совет дома, если он уже избран) организует общее собрание — очное, заочное или очно-заочное;
- в повестку включается вопрос об утверждении размера платы за содержание жилого помещения на основе фактического перечня работ и услуг;
- для правомочности собрания нужен кворум — более 50% голосов от общего числа собственников (голос считается пропорционально площади квартиры);
- решение оформляется протоколом и направляется в управляющую компанию и в жилищную инспекцию.
Важный юридический нюанс: ни управляющая компания, ни застройщик не вправе самостоятельно менять тариф в одностороннем порядке — правило работает в обе стороны. Если собственники считают тариф завышенным, единственный легальный путь — общее собрание, а не коллективный отказ платить по счетам, который приведёт только к пеням и долгам.
Как учитывать расходы на содержание при расчёте бюджета
Тариф на содержание — не разовый, а ежемесячный платёж на весь срок владения квартирой, поэтому его стоит закладывать в расчёт бюджета покупки наравне с ипотекой и коммунальными услугами. Для квартиры площадью 60 м² при тарифе 80–120 рублей за квадратный метр в комплексе комфорт-класса с закрытой территорией это 4 800–7 200 рублей в месяц только за содержание, без учёта воды, отопления и электричества. В премиальных комплексах с консьерж-сервисом и расширенным набором услуг сумма может быть в полтора-два раза выше. Подробный разбор всех статей расходов, которые часто упускают на старте, есть в материале про полный бюджет покупки новостройки.
Чек-лист: что проверить в договоре управления при покупке
- Найдите в документах на квартиру или на сайте застройщика проект договора управления и посмотрите указанный в нём тариф на содержание.
- Сравните тариф с соседними комплексами похожего класса — если он заметно выше рынка без явных причин (закрытая территория, консьерж), это повод для вопросов застройщику.
- Уточните, входит ли в тариф охрана, видеонаблюдение и обслуживание паркинга, или это отдельные платные опции.
- Спросите у застройщика или в чате дома, когда планируется первое общее собрание собственников для утверждения постоянного тарифа.
- Проверьте статус дома в программе капремонта на сайте регионального фонда — это подскажет, когда ждать дополнительную строку в квитанции.
Частые вопросы
Что относится к общедомовому имуществу в новостройке?
Лестницы, лифты, технические этажи и подвалы с коммуникациями, крыша и несущие конструкции, инженерное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, а также придомовой земельный участок с элементами благоустройства.
Кто устанавливает тариф на содержание, пока не выбрана управляющая компания собственниками?
Временный тариф прописывает застройщик в договоре управления с выбранной им управляющей компанией — дольщик присоединяется к этому договору при приёмке квартиры. После сдачи дома собственники вправе провести общее собрание и утвердить собственный тариф.
Когда в новостройке начинают начислять взнос на капремонт?
Не сразу после сдачи дома, а после включения дома в региональную программу капремонта: в Москве — через 8 месяцев с этого момента, в Московской области — через 6 месяцев.
Можно ли изменить тариф на содержание после сдачи дома?
Да, но только решением общего собрания собственников с кворумом более 50% голосов. Ни управляющая компания, ни застройщик не вправе менять его в одностороннем порядке — и жильцы тоже не могут просто перестать платить, если тариф кажется завышенным.
Входит ли машино-место или кладовка в общедомовое имущество?
Нет, в большинстве новостроек машино-места и кладовые ячейки оформляются как отдельные объекты собственности с собственным тарифом на содержание, а не как часть общедомового имущества.
Что делать: главный вывод
Тариф на содержание общего имущества в новостройке в первый год почти всегда выше рынка и определяется застройщиком, а не собственниками — это нормальная часть переходного периода, а не повод для паники. Разумная стратегия — заранее изучить проект договора управления при покупке, следить за статусом дома в программе капремонта и не откладывать организацию общего собрания собственников, как только в доме появится достаточно оформленных владельцев для утверждения справедливого тарифа.
