Продать квартиру в новостройке по переуступке в 2026 году стало дороже: льготный срок владения, который освобождает от НДФЛ при обычной продаже, здесь не действует никогда, а налог с разницы между ценой ДДУ и ценой переуступки считают по прогрессивной шкале — от 13 до 22%. Для сделки на несколько миллионов рублей это может быть разница в сотни тысяч.
Почему льготный срок владения не спасает
При обычной продаже квартиры, если она в собственности три или пять лет, продавец освобождён от НДФЛ. При переуступке прав по договору долевого участия эта льгота не работает в принципе: право собственности на квартиру возникает только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи, а до этого момента продаётся не квартира, а имущественное право требования к застройщику. Срок владения этим правом для налоговой льготы не считается — неважно, купили вы ДДУ год назад или три года назад.
Продавца в этой сделке называют цедентом, покупателя — цессионарием. Налог платит только цедент: он обязан заплатить НДФЛ с дохода — разницы между ценой, по которой он продаёт право требования, и ценой, по которой сам покупал его у застройщика. Покупатель при этом налог не платит вообще, но получает риск: если у цедента остался долг перед застройщиком по ДДУ, тот вправе аннулировать договор даже после переуступки.
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Как считается налог по прогрессивной шкале в 2026 году
С 2025 года в России действует пятиступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ, и она применяется в том числе к доходу от переуступки прав по ДДУ. Ставка растёт не на весь доход целиком, а только на ту часть, которая попадает в следующую ступень — по данным ФНС России, шкала выглядит так:
| Доход за год | Ставка НДФЛ | Налог с этой части |
|---|---|---|
| до 2,4 млн ₽ | 13% | до 312 000 ₽ |
| от 2,4 до 5 млн ₽ | 15% | 390 000 ₽ с полной ступени |
| от 5 до 20 млн ₽ | 18% | 2 700 000 ₽ с полной ступени |
| от 20 до 50 млн ₽ | 20% | 6 000 000 ₽ с полной ступени |
| свыше 50 млн ₽ | 22% | по факту сверх лимита |
Пример на живых цифрах. Квартира в новостройке в Москве куплена по ДДУ за 8 млн ₽, продаётся по переуступке за 10,5 млн ₽. Доход цедента — 2,5 млн ₽. Первые 2,4 млн облагаются по 13% — это 312 000 ₽, оставшиеся 100 тыс. ₽ уже по 15% — 15 000 ₽. Итого к уплате 327 000 ₽. Если доход выше — например, квартиру купили за 12 млн, а переуступили за 18 млн (доход 6 млн ₽) — расчёт идёт по трём ступеням: 312 000 + 390 000 (с 2,6 млн по 15%) + 180 000 (с 1 млн по 18%) = 882 000 ₽. Разница ощутимая, и её стоит закладывать в цену переуступки заранее, а не считать по факту сделки.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Документы и регистрация в Росреестре
Договор уступки права требования по ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации — так же, как и сам ДДУ. Уступить право можно после регистрации первоначального договора и до подписания акта приёма-передачи квартиры: как только дом сдан и акт подписан, дольщик становится собственником, и дальше это уже обычная сделка купли-продажи, а не переуступка.
Согласовывать переуступку с застройщиком по общему правилу не нужно — исключение составляют случаи, когда сам ДДУ прямо запрещает уступку без письменного согласия. После регистрации нового договора застройщика всё равно стоит уведомить, кто теперь дольщик. Госпошлина за регистрацию уступки в Росреестре для физлиц — 350 ₽, срок регистрации — около 7 рабочих дней.
Что делать, чтобы не переплатить и не потерять деньги
- Возьмите у застройщика свежую справку об отсутствии задолженности по ДДУ прямо перед подписанием — иначе застройщик вправе аннулировать договор даже после переуступки.
- Заранее посчитайте налог по прогрессивной шкале и заложите его в цену сделки, а не выясняйте сумму после подачи декларации.
- Проверьте, не содержит ли исходный ДДУ запрет на уступку без согласия застройщика.
- Учтите, что при переуступке обычно нужно оплатить полную стоимость сразу — рассрочка застройщика на нового покупателя не переходит.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом сделки, и оплатите налог до 15 июля.
Тем, кто присматривает готовое жильё в новостройке уже с оформленным правом собственности, а не право требования по ДДУ, стоит заранее разобраться, как считается срок владения при продаже квартиры после сдачи дома — там льготный период уже применяется. А тем, кто наоборот хочет купить именно по переуступке до сдачи дома, пригодится разбор, как оформить такую покупку и на что смотреть в договоре.
Отдельный вопрос — налоговый вычet. Если цедент уже пользовался имущественным вычетом по этой квартире или планирует использовать его после ввода дома, важно понимать, когда именно возникает право на вычет по ДДУ — переуступка эту логику не меняет, но часто путает продавцов. Регистрация самого договора уступки идёт по тем же правилам Росреестра, что и регистрация ДДУ с 1 сентября 2026 года.
Частые вопросы
Нужно ли платить налог при переуступке прав по ДДУ в 2026 году?
Да, если цена переуступки выше цены, по которой цедент купил право у застройщика. НДФЛ платится с разницы между этими суммами по прогрессивной шкале — от 13 до 22% в зависимости от размера дохода за год.
Действует ли льготный срок владения, как при обычной продаже квартиры?
Нет. Три или пять лет владения освобождают от налога только при продаже уже оформленной в собственность квартиры. При переуступке права требования по ДДУ этот срок не применяется никогда, независимо от того, сколько лет назад заключён договор.
Нужно ли согласие застройщика на переуступку?
По умолчанию нет, если сам ДДУ не содержит прямого запрета на уступку без письменного согласия застройщика. Но уведомить застройщика о смене дольщика после регистрации всё равно нужно.
Сколько стоит зарегистрировать переуступку в Росреестре и сколько это занимает времени?
Госпошлина для физических лиц — 350 ₽, регистрация занимает около 7 рабочих дней. Право требования переходит к покупателю только с момента регистрации договора, а не с момента подписания.
Платит ли налог покупатель квартиры по переуступке?
Нет, налог платит только продавец (цедент) с полученного дохода. Покупатель (цессионарий) в этой сделке НДФЛ не платит, но принимает на себя риски, связанные с возможными долгами цедента перед застройщиком.
