С 1 сентября 2026 года по 1 сентября 2028-го регистрация договоров участия в долевом строительстве, уступки прав по ним и прав участников долевого строительства будет проходить по специальным переходным правилам — так предусматривает Федеральный закон № 304-ФЗ. Разбираем, что из этого реально касается покупателя новостройки, а что — только застройщика.
Что вводит 304-ФЗ и зачем нужен переходный период
Основная часть закона № 304-ФЗ посвящена переводу разрешений на строительство и ввод объектов в электронный реестр — это в первую очередь касается застройщиков и органов строительного надзора, а не напрямую покупателя квартиры. Но отдельным блоком закон устанавливает переходный период именно для государственной регистрации ДДУ, договоров уступки прав требования по ним и прав участников долевого строительства на объект — с 1 сентября 2026 года по 1 сентября 2028-го.
Смысл переходного периода — синхронизировать регистрационные процедуры Росреестра с новым электронным форматом разрешительной документации, чтобы при переходе на новые реестры не возникало разрывов и задержек в регистрации сделок дольщиков.
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Как сейчас регистрируют ДДУ и что должно измениться
Сегодня зарегистрировать ДДУ можно двумя способами: полностью электронно через портал госуслуг при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи у обеих сторон — тогда срок регистрации 3 рабочих дня, — либо через МФЦ, что занимает до 9 рабочих дней. Формально сам порядок подачи документов для дольщика 304-ФЗ не меняет: электронная регистрация и обращение через МФЦ остаются доступны.
| Способ подачи | Срок регистрации | Что нужно |
|---|---|---|
| Электронно через госуслуги | 3 рабочих дня | УКЭП у застройщика и у дольщика |
| Через МФЦ | до 9 рабочих дней | личный визит, бумажный пакет документов |
Что реально меняется с 1 сентября — синхронизация базы разрешений на строительство, из которой Росреестр берёт сведения об объекте при регистрации ДДУ. Если у застройщика разрешение переведено в электронный реестр, а данные не успели корректно синхронизироваться, теоретически возможны точечные задержки регистрации именно в первые месяцы переходного периода — хотя авторы закона рассчитывают этого избежать.
Что это значит для дольщика на практике
Дольщику не нужно предпринимать никаких дополнительных действий из-за смены реестра разрешений — это внутренняя, административная часть процесса между застройщиком, органами стройнадзора и Росреестром. Для покупателя новостройки практический совет сводится к обычной осторожности при регистрации ДДУ:
- Уточнить у застройщика способ регистрации — электронный (через УКЭП) быстрее, но требует, чтобы обе стороны были технически готовы.
- Если сделка планируется на конец августа — начало сентября 2026 года, заложить в график покупки небольшой запас по срокам на случай точечных задержек в первый месяц переходного периода.
- Проверять статус регистрации своего ДДУ в личном кабинете на госуслугах или через выписку из ЕГРН — это работает независимо от переходного периода.
- Помнить про риск двойной продажи до момента регистрации: пока ДДУ не зарегистрирован в Росреестре, договор не считается заключённым, и мы уже подробно разбирали, как этот риск минимизировать.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Электронная регистрация ДДУ уже работает — при чём тут переходный период
Электронная регистрация ДДУ через госуслуги существует не первый год и подробно описана в нашем материале о том, как проходит электронная регистрация ДДУ в 2026 году. Переходный период с 1 сентября не отменяет и не заменяет этот механизм — он касается того, откуда именно Росреестр берёт данные о разрешении на строительство при проверке заявки, а не того, как дольщик подаёт документы. Если вы уже пользовались электронной регистрацией раньше, порядок действий для вас не изменится.
Что делать, если сделка уже в процессе на 1 сентября
Отдельный вопрос — что происходит с ДДУ, поданными на регистрацию до 1 сентября 2026 года, но не зарегистрированными к этой дате. Закон не предусматривает для таких заявок каких-либо штрафов или необходимости подавать документы заново — переходный период касается новых правил синхронизации реестров, а не аннулирования уже поданных заявлений. Тем не менее, если регистрация вашего ДДУ подана в конце августа и приходится ровно на стык периодов, разумно уточнить у застройщика или напрямую в МФЦ статус обработки, чтобы не пропустить возможную задержку.
Частые вопросы
Что изменится в регистрации ДДУ с 1 сентября 2026 года?
Стартует переходный период по 304-ФЗ, синхронизирующий базы разрешений на строительство с процедурой регистрации ДДУ в Росреестре. Сам порядок подачи документов дольщиком — через госуслуги или МФЦ — не меняется.
Как долго продлится переходный период по 304-ФЗ?
С 1 сентября 2026 года по 1 сентября 2028 года.
Нужно ли дольщику как-то по-новому подавать документы на регистрацию ДДУ?
Нет, способы подачи — электронно через госуслуги при наличии УКЭП или через МФЦ — остаются прежними.
Что делать, если сделка по ДДУ уже в процессе регистрации на 1 сентября?
Специальных действий не требуется: уже поданные заявления не аннулируются. При сделке на стыке дат стоит на всякий случай уточнить статус обработки у застройщика или в МФЦ.
Как сейчас быстрее всего зарегистрировать ДДУ — через МФЦ или госуслуги?
Быстрее — электронная регистрация через госуслуги при наличии усиленной квалифицированной подписи у застройщика и дольщика: 3 рабочих дня против 9 при подаче через МФЦ.
