Покрытие долга застройщиков по проектному финансированию средствами на счетах эскроу опустилось до 69,6% — это минимум за шесть лет, подсчитали в ЕРЗ.РФ. Год назад показатель был 73%. Для покупателя новостройки в Москве и Подмосковье цифра звучит тревожно, но угрожает не деньгам на эскроу, а срокам стройки — разбираем, что стоит за этим показателем.
Что показали данные ЕРЗ.РФ
На 1 июля 2026 года общий долг застройщиков по проектному финансированию достиг почти 11 трлн рублей, тогда как объём средств на счетах эскроу составил 7,5 трлн рублей. Соотношение этих сумм — 69,6% — впервые за шесть лет опустилось ниже отметки 70%. Год назад покрытие держалось на уровне 73%.
Глава ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик предупредил, что тенденция продолжится: по прогнозу, к концу 2026 года разрыв между задолженностью по проектному финансированию и объёмом средств на счетах эскроу достигнет 62% — накопления на счетах будут отставать от долга ещё сильнее, чем сейчас.
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Почему покрытие эскроу-счетами снижается
Дело не в том, что покупатели стали реже нести деньги в новостройки — сделок по ДДУ достаточно. Причина — в том, как растёт доля рассрочек от застройщика: часть покупателей платит не всю сумму сразу на счёт эскроу, а по графику напрямую застройщику в течение нескольких лет. Формально сделка всё ещё числится в контуре проектного финансирования, но деньги на эскроу поступают медленнее, чем растёт кредитная нагрузка застройщика.
При этом стоимость самого проектного финансирования остаётся высокой: для проектов, запущенных во второй половине 2025-го — первой половине 2026 года, кредиты обходятся застройщикам заметно дороже, чем в годы дешёвых денег: ключевая ставка Банка России держится на уровне 14% годовых. Чем выше ставка и чем медленнее пополняется эскроу, тем сильнее давление на экономику конкретного проекта — сам механизм проектного финансирования с использованием эскроу-счетов курирует Банк России.
Москва, Подмосковье и другие регионы — у кого хуже всего
Показатель сильно различается по регионам. В Москве и Московской области ситуация пока одна из самых устойчивых в стране, а в Ленинградской области — заметно хуже среднего по России.
| Регион | Покрытие долга эскроу | Комментарий |
|---|---|---|
| Москва и Московская область | 70–72% | Выше среднего по стране |
| Санкт-Петербург | около 70% | На уровне среднего показателя |
| Ленинградская область | 57% | Один из самых слабых показателей в России |
| В среднем по России | 69,6% | Год назад было 73% |
Формально Москва и область выглядят благополучнее большинства регионов. Но снижение покрытия — общий тренд, а не локальная особенность одного региона, и московские застройщики так же зависят от дорогого проектного финансирования и роста рассрочек, как и коллеги в других субъектах.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Грозит ли это деньгам дольщика
Напрямую — нет. Деньги на счетах эскроу защищены независимо от того, сколько процентов долга застройщика они покрывают: они обособлены от активов компании, банк не может передать их застройщику до ввода дома в эксплуатацию, а сама сумма застрахована. Ранее обсуждалось повышение лимита такого страхового покрытия — подробнее в материале о том, как вырастет страховка по эскроу до 30 млн рублей. Даже если конкретный застройщик обанкротится, деньги дольщика с эскроу-счёта вернутся, а не пропадут — отдельный вопрос, что будет с этими деньгами при банкротстве самого банка, а не застройщика, разобран в гайде про эскроу-счёт и банкротство банка.
Риск лежит в другой плоскости — в сроках. Низкое покрытие проектного финансирования означает, что у застройщика меньше «подушки» на счетах эскроу относительно долга, а значит, банк может ужесточить условия следующего транша или отказать в дополнительном финансировании. Для покупателя это оборачивается не потерей денег, а вероятной задержкой сдачи дома, переносом этапов строительства или заморозкой продаж на невыгодных для застройщика условиях.
Как проверить своего застройщика перед покупкой
Общая статистика по рынку не говорит ничего о конкретном проекте — устойчивость у разных застройщиков отличается в разы. Прежде чем вносить деньги на эскроу, стоит проверить конкретную компанию и конкретный дом:
- Открыть проектную декларацию дома в системе наш.дом.рф — там указаны источники финансирования, сроки ввода и отчётность застройщика.
- Сверить текущий рейтинг надёжности застройщика — как это сделать, разбирали в гайде по рейтингу ЕРЗ.РФ.
- Сравнить фактические темпы стройки (фотофиксация на сайте застройщика или в декларации) с графиком, заявленным при старте продаж.
- Изучить историю сдачи прошлых объектов той же компании — были ли переносы сроков и насколько крупные.
- Насторожиться, если в конкретном ЖК резко выросла доля продаж в рассрочку без ипотеки и эскроу — это может быть признаком нехватки денег на счетах именно у этого застройщика.
Ни один из этих пунктов не защитит от общерыночных проблем с проектным финансированием, но вместе они позволяют увидеть, относится ли конкретный застройщик к устойчивым или к тем, кто балансирует на грани требований банка.
Частые вопросы
Означает ли падение покрытия эскроу, что деньги дольщиков в опасности?
Нет. Деньги на счетах эскроу застрахованы и обособлены от активов застройщика независимо от того, сколько процентов его долга они покрывают. Показатель покрытия говорит о финансовой нагрузке застройщика перед банком, а не о сохранности денег конкретного дольщика.
Почему упало покрытие проектного финансирования эскроу-счетами?
Основная причина — рост доли продаж в рассрочку от застройщика: часть покупателей платит по графику напрямую застройщику вместо разового зачисления полной суммы на эскроу, из-за чего накопления на счетах растут медленнее долга по кредитам.
Как проверить финансовую устойчивость застройщика в Москве или Подмосковье?
Нужно открыть проектную декларацию дома на портале наш.дом.рф, посмотреть рейтинг надёжности застройщика, сравнить фактические темпы стройки с заявленным графиком и изучить историю сдачи его прошлых объектов.
Что будет, если у застройщика не хватит денег достроить дом?
Деньги дольщиков на эскроу вернутся в любом случае — это гарантирует сама конструкция счёта и система страхования. Но при нехватке финансирования у застройщика вырастает риск переноса срока сдачи или заморозки этапов стройки, поэтому проверка конкретного проекта важнее общей статистики по рынку.
