С 2019 года деньги за квартиру в новостройке не уходят застройщику сразу — они лежат на эскроу-счёте в банке до сдачи дома. Эта схема защищает дольщика от банкротства застройщика, но у неё есть менее очевидный риск: а что, если проблемы возникнут не у застройщика, а у самого банка, который держит деньги? В этой статье разбираем, кому на самом деле принадлежат деньги на эскроу-счёте, как их страхует государство, какой лимит возмещения действует в 2026 году и что конкретно делать дольщику, если у банка отозвали лицензию.
Как работает эскроу-счёт и кому принадлежат деньги до сдачи дома
Эскроу-счёт открывается в уполномоченном банке на имя дольщика при регистрации договора долевого участия. Покупатель (или ипотечный банк, если квартира берётся в кредит) переводит на этот счёт полную сумму по ДДУ. До момента ввода дома в эксплуатацию застройщик к этим деньгам доступа не имеет — они «заморожены» и юридически остаются собственностью дольщика.
Застройщик строит дом на собственные или кредитные средства банка, который же и открывает эскроу-счета по этому проекту (проектное финансирование). Только после того, как дом сдан и хотя бы одна квартира передана по акту, банк переводит накопленные на эскроу деньги застройщику. Это ключевое отличие от старой схемы 214-ФЗ, где деньги дольщиков сразу шли в стройку.
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие посёлки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 посёлков
Кто отвечает за деньги, если у банка отозвали лицензию
Формально деньги на эскроу-счёте — это не вклад в привычном смысле, но с 2019 года они подпадают под действие того же закона, что и вклады физлиц — 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» (статья 13.2 — особенности страхования средств на счетах эскроу для расчётов по ДДУ). Это значит: если у банка отозвали лицензию, деньги дольщика возвращает не сам банк, а Агентство по страхованию вкладов (АСВ) — так же, как это происходит с обычными вкладами.
Обращаться за возмещением нужно так же, как и вкладчикам обанкротившегося банка: АСВ публикует список банков-агентов, через которые можно получить деньги, обычно это происходит в течение двух недель после наступления страхового случая.
Лимит страхового возмещения в 2026 году
Ключевая цифра, которую должен знать каждый дольщик: сейчас лимит страхового возмещения по эскроу-счёту составляет 10 млн рублей — это заметно больше стандартных 1,4 млн рублей для обычных вкладов, но всё равно ограничение. Возвращают 100% суммы на счёте, но не более этого лимита.
В конце 2025 года Минфин предложил повысить лимит страхового возмещения по эскроу-счетам (наряду со счетами долгосрочных вкладов) с 10 до 30 млн рублей. На момент написания статьи это законопроект, а не действующая норма, — но сам факт обсуждения показывает, что регулятор считает нынешний лимит недостаточным для рынка новостроек Москвы, где однокомнатная квартира комфорт-класса легко стоит 12–15 млн рублей.
Разберём на примере, как считается возмещение. Если на эскроу-счёте лежит 8 млн рублей, а у банка отозвали лицензию — АСВ вернёт всю сумму полностью, потому что она укладывается в лимит. Если на счёте 14 млн рублей — гарантированно вернут 10 млн, а оставшиеся 4 млн придётся включать в реестр требований кредиторов банка наравне с другими пострадавшими вкладчиками. Получить их удастся, только если у банка после расчётов с приоритетными кредиторами останется имущество для распределения — на практике так происходит далеко не всегда и не в полном объёме.
Что будет со стройкой, если у эскроу-банка отозвали лицензию
Здесь важно разделить два вопроса — судьбу денег и судьбу самой стройки, потому что они решаются по-разному.
С деньгами всё относительно просто: их возвращает АСВ в пределах лимита. А вот со стройкой сложнее — банк, который держал эскроу-счета, обычно одновременно был и проектным кредитором застройщика. Если у банка отозвали лицензию, застройщику нужно:
- найти новый уполномоченный банк для проектного финансирования;
- переоформить эскроу-счета дольщиков на новый банк — обычно через дополнительное соглашение к ДДУ, без необходимости расторгать сам договор;
- какое-то время стройка может идти медленнее из-за паузы в финансировании, пока не решится вопрос с новым банком.
Дольщику в этой ситуации важно следить за официальными уведомлениями от застройщика и банка — как правило, переход на новый эскроу-счёт оформляется без личного визита, но потребует подписания допсоглашения (лично, в МФЦ или через сервис электронной регистрации).
Риск для дорогих квартир: если сумма ДДУ больше лимита
Главная практическая опасность лимита в 10 млн рублей — для покупателей квартир бизнес- и премиум-класса в Москве, где стоимость лота часто превышает эту сумму. Если у банка отзовут лицензию, а на эскроу-счёте лежит, например, 18 млн рублей, гарантированно вернут только 10 млн — остальные 8 млн придётся требовать в порядке общей очереди кредиторов банка, и шансы получить их полностью малы.
Готового способа обойти этот лимит для одного ДДУ закон не предусматривает — эскроу-счёт привязан к конкретному договору и конкретному банку. Разбить сумму на несколько счетов в разных банках, чтобы каждый попадал под свой лимит, при покупке одной квартиры невозможно. Единственный реальный инструмент управления риском — выбор банка на этапе подписания ДДУ.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Если квартира куплена в ипотеку — риски те же
Многие дольщики думают, что при покупке в ипотеку риск, связанный с эскроу-банком, ложится на банк-кредитор, а не на них самих. Это не совсем так: ипотечный банк переводит одобренную сумму на тот же эскроу-счёт в уполномоченном банке, который обслуживает проект застройщика, — а не оставляет деньги у себя. Если этот банк лишится лицензии, схема возврата та же самая: АСВ возмещает сумму на счёте в пределах лимита, но кредитные обязательства заёмщика перед своим ипотечным банком при этом никуда не исчезают — придётся продолжать платить по кредиту, даже если деньги временно «зависли» в процедуре возврата. Именно поэтому при ипотечной сделке стоит уточнить у банка-кредитора, какой именно банк будет держать эскроу-счёт по выбранному ЖК, и заранее оценить его надёжность по тем же критериям, что и при покупке за собственные средства.
Как проверить банк перед сделкой: чек-лист
| Что проверить | Где смотреть | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Входит ли банк в перечень уполномоченных для эскроу | Официальный перечень Банка России (обновляется регулярно по критериям постановления правительства №697) | Банк должен быть в актуальном перечне именно на дату сделки |
| Кредитный рейтинг банка | Сайты рейтинговых агентств (АКРА, «Эксперт РА») | Чем выше рейтинг и его прогноз («стабильный», а не «негативный») — тем ниже риск отзыва лицензии |
| Участие банка в проектном финансировании этого ЖК | Проектная декларация застройщика (наш.дом.рф) | Один и тот же банк обычно и кредитует стройку, и держит эскроу — это нормально, но стоит знать, кто это |
| Размер и статус банка | Открытые данные ЦБ РФ, новости о санации/предписаниях | Крупные системно значимые банки лишаются лицензии крайне редко; настороженно относитесь к небольшим малоизвестным банкам-агентам |
Если новостройку финансирует один из системно значимых банков (входит в топ по активам), риск отзыва лицензии почти нулевой — такие банки в случае проблем обычно проходят процедуру санации, а не лишаются лицензии, и эскроу-счета при санации не трогают.
Эскроу-банк и застройщик — куда обращаться при разных проблемах
Дольщики часто путают две разные ситуации, а решения для них разные:
- Проблемы у застройщика (задержка стройки, банкротство компании) — эскроу-счёт как раз и создан для защиты от этого: деньги просто не переходят к застройщику до сдачи дома, а при банкротстве застройщика возвращаются дольщику в полном объёме без ограничения в 10 млн рублей, потому что деньги на эскроу вообще не являются активом застройщика.
- Проблемы у банка (отзыв лицензии) — это отдельный риск, к которому относится страховой лимит АСВ в 10 млн рублей, описанный выше. Именно поэтому надёжность банка при подписании ДДУ так же важна, как и надёжность застройщика.
Перед подписанием ДДУ имеет смысл отдельно оценить и застройщика (по признакам проблемного застройщика и через реестр проблемных объектов), и банк, который открывает эскроу-счета по проекту.
Что делать: практический вывод
Перед подписанием ДДУ убедитесь, что банк, который откроет вам эскроу-счёт, входит в актуальный перечень уполномоченных банков ЦБ и имеет устойчивое финансовое положение — эту информацию можно получить бесплатно за один вечер. Сохраните реквизиты договора и переписку с застройщиком: если банк лишится лицензии, эти документы понадобятся для обращения в АСВ. Для квартир дороже 10 млн рублей отдельно взвесьте риск: чем крупнее и системно значимее банк-агент, тем ниже вероятность, что лимит вообще станет актуальным вопросом. И держите в голове главное отличие: банкротство застройщика для держателя эскроу практически не страшно, а вот к выбору банка стоит отнестись так же внимательно, как и к выбору самого ЖК — этот момент часто разбирают вместе с общими правилами проверки договора долевого участия перед подписанием.
Частые вопросы
Кому принадлежат деньги на эскроу-счёте до сдачи дома?
Юридически деньги остаются собственностью дольщика (или банка, если квартира куплена в ипотеку) до момента передачи хотя бы одной квартиры в доме по акту приёма-передачи. Застройщик получает доступ к этим средствам только после ввода дома в эксплуатацию.
Что будет с деньгами, если у банка отзовут лицензию?
Деньги возвращает Агентство по страхованию вкладов в пределах лимита 10 млн рублей на счёт — по тому же механизму, что и для обычных банковских вкладов, в течение примерно двух недель после наступления страхового случая.
Остановится ли стройка, если у эскроу-банка отозвали лицензию?
Возможна временная задержка, пока застройщик не найдёт новый уполномоченный банк для проектного финансирования и не переоформит эскроу-счета дольщиков через допсоглашение к ДДУ. Полной остановки проекта такая ситуация сама по себе не означает.
Что делать, если сумма по ДДУ больше 10 млн рублей?
Гарантированно вернут только 10 млн, остаток можно требовать в порядке очереди кредиторов банка без гарантии полного возврата. Единственный способ снизить этот риск — выбирать для сделки крупный системно значимый банк с устойчивым финансовым положением.
Чем банкротство банка отличается от банкротства застройщика для дольщика?
При банкротстве застройщика деньги на эскроу вообще не считаются его активом и возвращаются дольщику полностью, без лимита в 10 млн. Лимит АСВ касается только случая проблем именно у банка, который держит эскроу-счета.
Нужно ли дольщику самому обращаться в АСВ, или всё происходит автоматически?
Обращаться нужно самостоятельно — так же, как обычному вкладчику банка-банкрота. АСВ публикует список банков-агентов, через которые принимаются заявления на выплату возмещения, обычно эта информация появляется на сайте АСВ и в СМИ в течение нескольких дней после наступления страхового случая.
