Минстрой и Банк России 19 августа 2026 года вынесли на общественное обсуждение новую версию законопроекта о рассрочке при покупке новостройки — и она заметно отличается от варианта, который обсуждался ещё в июле. Теперь часть суммы можно будет вносить прямо во время строительства через эскроу-счёт, а остаток — уже после оформления квартиры в собственность. При этом продать в рассрочку застройщик сможет не больше четверти квартир в проекте. Разбираем, что изменилось и что это значит для покупателя первички в Москве и Подмосковье.
В чём суть нового законопроекта
Новая версия документа устроена иначе, чем обсуждавшаяся ранее: раньше речь шла о том, чтобы полностью перенести рассрочку на период после сдачи дома, с максимальным сроком три года и залогом квартиры вместо права её удерживать. Версия от 19 августа сохраняет возможность платить частями уже на этапе стройки — но эта часть суммы должна поступать на эскроу-счёт, как и обычный ипотечный платёж, а не напрямую застройщику. Остаток стоимости покупатель гасит уже после регистрации права собственности.
Ключевое новое ограничение — лимит на долю таких сделок: продавать в рассрочку застройщик сможет не более 25% квартир в одном проекте. Это отличает документ от текущей практики, где рассрочкой в некоторых жилых комплексах закрывают почти весь объём продаж на старте.
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Чем новая версия отличается от прежней
| Параметр | Версия от июля-начала августа | Версия от 19 августа |
|---|---|---|
| Оплата на этапе стройки | Недоступна — только после сдачи дома | Доступна, но деньги идут на эскроу-счёт |
| Доля квартир в рассрочку | Не ограничена | Не более 25% в проекте |
| Кредитная история | Не упоминалась | Информация передаётся в бюро кредитных историй |
| Досрочное погашение | Не оговорено отдельно | Право закреплено законом |
Одно условие сохранилось в обеих версиях: штраф за просрочку платежа ограничат 20% годовых от суммы просроченного платежа, а не от всего оставшегося долга, как иногда прописывают в договорах сейчас.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Почему появилась новая версия
Рассрочка от застройщика превратилась в рынок объёмом около 1,5 трлн рублей — фактически это один из главных инструментов продаж на рынке новостроек Москвы, конкурент ипотеке для тех, кто не проходит банковский скоринг или не хочет платить рыночные 18–19% годовых. Одновременно Банк России давно указывает на риски такой схемы для покупателей в Москве: покупатель формально не заёмщик банка, поэтому на него не распространяются обычные ипотечные защиты, а информация о его реальной долговой нагрузке нигде не фиксируется. Перенос части платежей на эскроу и лимит 25% — попытка совместить гибкость рассрочки с частью защитных механизмов, которые уже есть в ипотеке.
Что это значит для покупателя новостройки
Если новая версия будет принята, у покупателя появится сразу три практических последствия. Во-первых, рассрочка на этапе стройки станет доступна не в любом ЖК, а только там, где застройщик ещё не выбрал квоту 25% — придётся уточнять это на старте продаж. Во-вторых, оформление рассрочки начнёт влиять на кредитную историю так же, как ипотека: это может осложнить получение других кредитов на срок выплат. В-третьих, право на досрочное погашение без штрафов даёт больше свободы для тех, чей доход вырастет раньше срока.
Пока документ проходит стадию общественного обсуждения, действуют старые условия: рассрочку можно оформить без ограничения по доле квартир, а информация о ней в БКИ не передаётся.
Что делать сейчас
- Если планируете оформить рассрочку в ближайшие месяцы — уточните у застройщика, не привязана ли конкретная квартира к «квоте» на будущий лимит.
- Сохраняйте все документы по графику платежей: при передаче данных в БКИ важно, чтобы условия совпадали с тем, что подписано.
- Сравнивайте итоговую переплату по рассрочке и по субсидированной ипотеке от того же застройщика — иногда выгоднее вторая схема.
- Следите за судьбой законопроекта — от общественного обсуждения до внесения в Госдуму обычно проходит несколько месяцев.
Частые вопросы
В чём суть нового законопроекта о рассрочке на новостройки?
Часть стоимости квартиры можно будет вносить во время строительства через эскроу-счёт, а остаток — после регистрации права собственности, с лимитом на долю таких сделок в проекте.
Сколько квартир в проекте можно продать в рассрочку?
По новой версии законопроекта — не более 25% квартир в одном жилом комплексе.
Как рассрочка повлияет на кредитную историю покупателя?
Информация о рассрочке будет передаваться в бюро кредитных историй, как и данные об ипотечных кредитах, что скажется на оценке долговой нагрузки при других займах.
Когда заработают новые правила рассрочки?
Документ пока на стадии общественного обсуждения, дальше его должны внести в Госдуму — точная дата вступления в силу будет известна после принятия закона.
