Квартиры в домах, попавших в программу реновации в Москве, продаются в среднем на 1,9 млн рублей дороже рыночных аналогов — такую переоценку зафиксировали в начале августа 2026 года аналитики сервиса «Флип». Завышена цена почти у 87% лотов: продавцы закладывают в цену будущую бесплатную квартиру большей площади.
Что показал анализ цен на жильё под снос
По данным аналитиков, около 87% квартир в домах, включённых в программу реновации, выставлены на продажу с наценкой к рыночной стоимости похожего жилья в обычных пятиэтажках по соседству. Средний размер переплаты — 1,9 млн рублей. Разброс такой: 39% лотов дороже рынка на 1–1,4 млн рублей, ещё около четверти — на 1,5–2 млн, а 19% продавцов просят больше 2 млн рублей сверху.
В целом квартиры в домах под реновацию сейчас стоят на 20–35% дороже, чем сопоставимое жильё в пятиэтажках, которые под программу не попали. При этом само предложение таких лотов резко сократилось: сейчас в продаже около 400 квартир под реновацию — это минимум за десять лет, год назад их было 550–600.
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие посёлки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 посёлков
Почему переоценка квартиры при реновации в Москве растёт быстрее рынка
Цена квадратного метра в пятиэтажках, попавших под снос, за последний год выросла на 36%, а за пять лет — больше чем вдвое, до 434 тыс. рублей. Это заметно опережает динамику обычного вторичного рынка: продавец такой квартиры фактически продаёт не саму жилплощадь, а право на будущее переселение.
Логика продавцов понятна: участник программы реновации получает новую квартиру в среднем на 10–14 кв. метров больше прежней — за счёт нежилых помещений, которые в старых пятиэтажках не считались жилой площадью. В деньгах эта прибавка оценивается в 3–4 млн рублей, и часть этой будущей выгоды продавец пытается получить уже сейчас, выставляя квартиру дороже. Риск для покупателя в том, что сроки расселения могут сдвигаться, а итоговая квартира — отличаться этажом, видом из окна или точным расположением от того, что обещано на словах.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Как считается официальная стоимость квартиры по реновации
Стоимость квадратного метра для целей программы определяет не продавец на вторичке, а независимая оценочная компания, которую привлекает Фонд реновации — оценка проводится по правилам федерального закона об оценочной деятельности и относится к моменту непосредственного переезда, а не к дате включения дома в программу. Раньше этого срока точную сумму доплаты или компенсации узнать нельзя.
Равнозначной считается квартира, чья площадь и число комнат не меньше прежних, а расположена она в том же районе или соседнем — но обязательно в границах округа. Если участник программы хочет докупить дополнительные метры сверх положенных, доплата считается по формуле «площадь новой квартиры минус равнозначная площадь, умноженная на цену метра», и для самих участников программы предусмотрена скидка 10% от рыночной цены — она сохраняется два года, даже если переезд уже состоялся, это подробно описано на портале mos.ru. Общие условия и параметры второго этапа программы приведены на сайте stroi.mos.ru.
Программа реновации, о темпах которой мы уже писали в материале о том, как реновация вышла на пиковую скорость расселения, устроена так, что решение о конкретной квартире и её параметрах участник получает не сразу — а значит, и сравнивать реальную цену будущего жилья с ценами на вторичке до переезда можно только приблизительно.
Что делать, если считаете оценку своей квартиры завышенной
- Запросите у управления переселения Департамента городского имущества (ДГИ) в своём округе или в Фонде реновации официальные основания расчёта — какая оценочная компания привлечена и на какую дату сделан отчёт.
- Проверьте, что оценщик действительно состоит в реестре саморегулируемой организации оценщиков — эти сведения ведёт Росреестр.
- Если сомневаетесь именно в равнозначности предоставленной квартиры (площадь, район, число комнат) — подайте заявление на обмен и, если решение не устраивает, обжалуйте его в суде: право оспорить равнозначность жилья закреплено отдельно от вопроса цены докупки.
- Для докупки дополнительной площади закажите независимую оценку у стороннего аккредитованного оценщика, если считаете официальную цену метра завышенной, — сравните её со стоимостью аналогичных новостроек в том же районе, а не только с ценами объявлений о продаже квартир под снос.
- Если планируете купить квартиру в доме под реновацию на вторичном рынке — не ориентируйтесь на цену продавца как на факт: сравните её с ценами в обычных пятиэтажках по соседству и учтите, что бонус в виде допметров и доплаты со скидкой 10% гарантирован только участнику программы, а не покупателю квартиры «с рук».
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Доля лотов под реновацию с наценкой к рынку | около 87% |
| Средняя переплата к рыночной цене | 1,9 млн рублей |
| Наценка 1–1,4 млн / 1,5–2 млн / более 2 млн | 39% / ~25% / 19% лотов |
| Разница в цене с обычными пятиэтажками | дороже на 20–35% |
| Рост цены метра в домах под снос за год / за 5 лет | +36% / более чем вдвое, до 434 тыс. руб. |
| Прибавка площади при переезде / в деньгах | 10–14 кв. м / 3–4 млн рублей |
| Предложение лотов сейчас / год назад | около 400 / 550–600 |
Если сравнить эти цифры с тем, что происходит в лидирующих по темпам расселения округах — например, там, где дом расселили всего за восемь месяцев — видно, что переоценка вторичных лотов сильнее всего именно там, где переезд ближе всего по времени: чем меньше остаётся ждать, тем охотнее продавцы закладывают в цену будущую выгоду. Тем, кто ещё выбирает между покупкой готовой квартиры в доме под снос и обычной новостройкой рядом, стоит заранее разобраться, можно ли вообще купить квартиру по программе реновации напрямую, минуя переплату на вторичке.
Частые вопросы
Кто определяет стоимость квартиры по программе реновации?
Стоимость квадратного метра рассчитывает независимая оценочная компания, которую привлекает Фонд реновации, по правилам закона об оценочной деятельности. Расчёт делают на момент фактического переезда, а не на момент включения дома в программу, поэтому заранее точную сумму узнать нельзя.
Можно ли оспорить оценку своей квартиры при переезде по реновации?
Да, но важно различать два вопроса: равнозначность предоставленной квартиры (площадь, район, число комнат) можно оспорить через заявление на обмен и затем в суде, а корректность цены метра при докупке дополнительных метров — через проверку отчёта оценщика и, при сомнениях, независимую экспертизу.
Почему квартиры в домах под реновацию продают дороже рынка?
Продавцы закладывают в цену будущую бесплатную квартиру большей площади и доплату со скидкой 10%, которую получит участник программы при переезде. Фактически покупатель на вторичке платит не за текущие метры, а за ожидание переезда, сроки которого могут сдвигаться.
Когда именно проводят официальную оценку квартиры при реновации?
Оценку делают непосредственно перед переселением, когда дом уже готов к заселению жителей. До этого момента ни точную дату переезда, ни итоговую сумму доплаты или компенсации назвать невозможно.
Нужно ли участнику программы самому заказывать независимую оценку?
Официальная оценка Фонда реновации обязательна и делается за счёт города, но если сумма кажется заниженной или завышенной, участник вправе заказать альтернативную независимую оценку для сравнения и обращения с обоснованными возражениями в ДГИ.
