Программа реновации в Москве вышла на пиковую скорость: только в Юго-Восточном округе (ЮВАО) расселено уже 194 старых дома, а свыше 36,9 тысячи бывших жителей пятиэтажек переехали в новые квартиры в своих же районах. Об этом сообщил заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов, курирующий программу на городском уровне. Темп, который демонстрирует именно ЮВАО, чиновники называют одним из самых высоких по городу — округ традиционно входит в число лидеров по числу пятиэтажек, подлежащих сносу. Для рынка новостроек это не только социальная, но и рыночная новость: реновация — один из крупнейших источников нового предложения жилья в городе, и её темп напрямую влияет на структуру первички. В условиях, когда классическое коммерческое строительство в старых границах Москвы замедляется, а массовый сегмент постепенно вымывается из продажи, именно реновация формирует заметную часть нового жилого фонда города.
Что происходит в ЮВАО и по городу в целом
По данным на середину июля 2026 года, в Юго-Восточном округе расселено 194 из 818 запланированных к сносу домов — это значит, что округ прошёл примерно четверть своего пути по программе. Больше всего расселённых домов пришлось на Люблино (57 домов), Кузьминки (34 дома) и Нижегородский район (30 домов) — именно эти три локации сейчас формируют основной объём новых кварталов реновации на юго-востоке столицы. Всего по программе реновации в ЮВАО в перспективе переедут более 164 тысяч человек — это сопоставимо с населением небольшого областного центра, только сосредоточенным в границах одного московского округа.
Расселение проходит по технологии «умного сноса»: старые дома демонтируют поэтапно, а на освободившихся площадках сразу разворачивается строительство новых жилых комплексов с сопутствующей инфраструктурой — школами, поликлиниками, благоустройством дворов. Это принципиально отличает реновацию от точечной застройки: город получает не отдельный дом, а обновлённый квартал.
По городу в целом счёт расселённых и построенных по программе домов уже идёт на сотни в год, а число одновременно ведущихся строительных площадок исчисляется десятками в каждом округе. При этом темп расселения по округам заметно различается: где-то программа стартовала раньше и уже приближается к завершению первых очередей, а где-то основные работы ещё впереди — это стоит учитывать при выборе района для покупки, если ориентир именно на обновлённую инфраструктуру.
Почему 2026 год — точка ускорения программы
Второй этап программы реновации охватывает период с 2025 по 2028 год: за это время в 1630 новых домов должны переехать порядка 330 тысяч человек. В проекте бюджета Москвы на 2026–2028 годы на реализацию программы заложено около 1,4–1,5 трлн рублей — это один из крупнейших статей городских расходов на ближайшую трёхлетку.
По оценкам властей, к середине 2026 года программа переселения вышла на максимальные мощности: проект затрагивает более пяти тысяч домов и прямо или косвенно касается жизни около миллиона москвичей. На 2026 год определены 804 стартовые площадки — участки, где уже можно начинать новое строительство под задачи реновации.
Такой масштаб финансирования сопоставим с бюджетами на строительство метро и дорог вместе взятыми — и это осознанный выбор города: переселение из ветхого фонда одновременно решает жилищный вопрос для сотен тысяч москвичей и создаёт устойчивый поток заказов для строительной отрасли на годы вперёд, независимо от колебаний спроса на коммерческую первичку.
Как это отражается на рынке новостроек
Для покупателей и инвесторов первички реновация значима сразу по нескольким линиям. Во-первых, это заметный источник нового предложения: тысячи новых квартир по программе поступают на рынок не через обычные механизмы продаж застройщиков, а через процедуру предоставления жилья переселенцам — но сам факт масштабного строительства влияет на общий объём вводимых метров в городе и точечно расширяет предложение в конкретных районах.
Во-вторых, реновация меняет привлекательность районов для обычных покупателей первички. Там, где по соседству идёт снос ветхих пятиэтажек и строительство новых кварталов с инфраструктурой, вторичное жильё и старая застройка постепенно теряют часть привлекательности, а новые корпуса рядом со стартовыми площадками реновации нередко становятся точками роста цен — особенно если рядом появляется новая социальная и транспортная инфраструктура. Похожий эффект рынок уже наблюдал вокруг новых станций метро и МЦД: обновление транспортного каркаса почти всегда отражается на стоимости жилья по соседству, и реновация работает по схожей логике, только источником изменений становится не транспорт, а полная замена жилого фонда квартала.
В-третьих, для застройщиков, которые строят в границах программы или рядом с ней, реновация — это фактор конкуренции за покупателя: квартиры по реновации бесплатны для переселенцев, но соседние коммерческие проекты вынуждены обосновывать цену дополнительными преимуществами — классом отделки, планировками, паркингом.
Есть и обратный эффект, о котором реже говорят: масштабная реновация в конкретном округе временно увеличивает предложение вторичного жилья — часть переселенцев, получив новую квартиру, продаёт освободившуюся жилплощадь или, наоборот, докупает вторую квартиру для сдачи в аренду. Это может на некоторое время сдерживать рост цен на вторичное жильё в районе, что косвенно влияет и на позиционирование соседних новостроек — застройщикам приходится конкурировать не только друг с другом, но и с более доступной вторичкой по соседству.
Отдельно стоит учитывать эффект для округов-лидеров программы: там, где реновация идёт быстрее всего — как сейчас в ЮВАО, — рынок недвижимости меняется особенно заметно. Появление новых кварталов с современной инфраструктурой рядом с ещё не расселёнными пятиэтажками создаёт заметный ценовой разрыв внутри одного района, и этот разрыв постепенно становится ориентиром для оценки перспектив соседних локаций.
Риэлторы и аналитики первички всё чаще советуют покупателям, выбирающим между двумя похожими по расположению новостройками, отдельно уточнять статус соседних кварталов по программе реновации — эта информация напрямую влияет на то, как будет выглядеть окружение через три-пять лет и, соответственно, на потенциал роста стоимости конкретной квартиры.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Расселено домов в ЮВАО | 194 из 818 запланированных |
| Переехали жителей в ЮВАО | свыше 36,9 тыс. человек |
| Всего по программе (город) | более 5 000 домов, около 1 млн человек |
| Второй этап (2025–2028) | 1630 новых домов, около 330 тыс. человек |
| Бюджет на 2026–2028 | около 1,4–1,5 трлн рублей |
| Стартовые площадки на 2026 год | 804 |
На что обратить внимание при выборе района рядом с реновацией
- Уточните этап реновации в конкретном квартале — на старте расселения соседство со стройплощадками и техникой может быть долгим.
- Проверьте, какая социальная инфраструктура заявлена по проекту (школы, поликлиники) и на каком этапе её строительство.
- Сравните цену коммерческих новостроек рядом со стартовыми площадками реновации — близость к обновляемому кварталу иногда закладывается в цену уже на старте продаж.
- Оцените транспортную доступность после завершения этапа — новые кварталы реновации часто получают обновлённые дороги и остановки.
- Учитывайте долгосрочный горизонт программы: не все дома в районе снесут одновременно, сроки могут растягиваться на годы.
- Изучите, кто застройщик конкретного корпуса по реновации — крупные городские подрядчики обычно строят по единым стандартам качества и сроков.
- Сравните темп расселения в интересующем округе с городским — где программа ближе к завершению, риск долгих строительных работ по соседству ниже.
Реновация постепенно становится не только социальным, но и рыночным фактором первички: там, где раньше стояли типовые пятиэтажки, вырастают целые новые кварталы, конкурирующие с коммерческими проектами за инфраструктуру и внимание покупателей. Тем, кто рассматривает покупку в зоне реновации, стоит заранее разобраться, можно ли купить квартиру по программе реновации напрямую или выгоднее ориентироваться на соседние коммерческие новостройки. О том, как программа набирала темп ещё в начале года, мы уже писали — сейчас счёт новых кварталов идёт на десятки, а не единицы. Дополнительный фактор роста цен рядом с обновляемыми районами — новая транспортная и социальная инфраструктура: похожий эффект уже фиксировали, например, после открытия новых станций метро на северо-западе Москвы.
