ЦБ и Минстрой готовят законопроект, по которому рассрочка на новостройку станет доступна только после ввода дома в эксплуатацию — не на этапе стройки, как сейчас. Срок рассрочки ограничат тремя годами, а квартиру придётся сразу оформлять в собственность покупателя с залогом в пользу застройщика. Регулятор и раньше предупреждал о рисках продажи жилья в рассрочку, но новая мера впервые ограничивает саму возможность покупки на этапе котлована. Для покупателей первички в Москве и Подмосковье, где именно рассрочка на этапе котлована сейчас остаётся почти единственным способом зайти в сделку без банка, это меняет саму логику схемы.
Что именно меняется
Сейчас застройщик может предложить рассрочку сразу после старта продаж — покупатель вносит часть суммы, а остаток гасит равными платежами до сдачи дома, пока квартира ещё не построена. По новым правилам такую рассрочку на этапе строительства предлагать не смогут: инструмент останется доступен только после того, как дом уже введён в эксплуатацию и передан дольщикам. По сути, банк и застройщик разводят два разных риска — риск незавершённого строительства (его по-прежнему закрывает эскроу-счёт и проектное финансирование) и риск неплатежа по уже готовой квартире (его закрывает залог).
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Срок и залог — новые ограничения
Второе изменение — предельный срок. Максимум рассрочки после сдачи дома составит три года с момента ввода объекта в эксплуатацию. Это часть более широкой реформы: параллельно готовится закон о предельных штрафах по рассрочке на жильё, который ограничит санкции за просрочку платежа 20% годовых вместо нынешних произвольных условий в договорах. Третье — обязательная регистрация права собственности на покупателя сразу после того, как дом сдан, даже если тот ещё не расплатился полностью: застройщик получает не право удерживать квартиру до полной оплаты, а обычный залог на неё, как при ипотеке.
| Параметр | Сейчас | Что предлагает законопроект |
|---|---|---|
| Когда доступна рассрочка | С момента старта продаж, на этапе стройки | Только после ввода дома в эксплуатацию |
| Максимальный срок | Обычно 1–3 года, ограничения нет | Не более 3 лет с даты ввода дома |
| Право собственности | Оформляется после полной оплаты | Оформляется сразу после сдачи, с залогом |
Как эта мера связана с уже обсуждаемыми ограничениями
Это не первая инициатива регулятора по рассрочке за последний месяц. Ранее зампред ЦБ уже говорил о планах запретить застройщикам завышать цену квартиры при продаже в рассрочку и ограничить штрафы за просрочку платежа 20% годовых. Новая мера с переносом рассрочки на период после сдачи дома — следующий шаг в той же логике: сделать схему прозрачнее и безопаснее для покупателя, но при этом убрать у застройщиков возможность использовать деньги дольщиков в рассрочку вместо банковского финансирования на этапе стройки, пока эскроу-счета не наполнены.
Часть застройщиков Москвы уже сокращает программы рассрочки на фоне этого давления — рынок реагирует на планы регулятора раньше, чем принят сам закон. Подробнее о том, почему девелоперы массово отказываются от рассрочки на этапе строительства, и о рисках, которые уже сейчас видит ЦБ в этой схеме, — в отдельном материале про то, какие риски рассрочка создаёт для покупателей новостроек.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Что это значит для покупателя, который рассчитывал на рассрочку сейчас
Если законопроект примут в нынешнем виде, рассрочка на этапе строительства как массовый инструмент исчезнет: купить квартиру в рассрочку до сдачи дома станет невозможно в принципе, а не просто дороже или строже по условиям. Для покупателей в Москве и Подмосковье, где рыночная ипотека остаётся дорогой, а первоначальный взнос по льготным программам не всегда по карману, это сужает круг доступных схем покупки на котловане до ипотеки и полной оплаты.
С другой стороны, рассрочка после сдачи дома с залогом и сразу оформленным правом собственности выглядит безопаснее для покупателя, чем нынешняя схема: сейчас, пока платежи не завершены, права на квартиру юридически защищены слабее. Тем, кто планирует сделку с рассрочкой в ближайшие месяцы, стоит уточнять у застройщика, распространяется ли программа на этап стройки и не собирается ли компания сворачивать её уже сейчас — до вступления новых правил в силу.
Что делать уже сейчас
- Если рассматриваете покупку по рассрочке на этапе стройки — уточните у застройщика точные условия и не откладывайте решение: программы могут свернуть до принятия закона.
- Сравните итоговую переплату по рассрочке и по льготной ипотеке — сейчас надбавка за рассрочку часто достигает 15–20% от стоимости квартиры.
- Проверьте, что предусмотрено в договоре, если срок рассрочки растянется дольше трёх лет — в новых правилах это станет невозможно, а по действующим договорам условия могут не поменяться.
- Следите за стадией законопроекта: пока это подготовка, а не принятая норма, и точная дата вступления в силу ещё не названа.
Частые вопросы
С какого момента рассрочка на новостройку будет доступна только после сдачи дома?
Точная дата вступления в силу пока не названа — законопроект находится на стадии подготовки Банком России и Минстроем, в Госдуму он ещё не внесён.
Что будет с уже заключёнными договорами рассрочки?
Новые правила обычно распространяются на новые сделки, а не переписывают задним числом уже подписанные договоры — но это стоит уточнять у конкретного застройщика по мере продвижения законопроекта.
Почему рассрочку хотят перенести на период после сдачи дома?
Регулятор разделяет риски: пока дом строится, деньги покупателя должны идти на эскроу-счёт и финансировать стройку через банк, а не растягиваться в рассрочку напрямую застройщику в обход этой схемы.
Что выгоднее — рассрочка после сдачи дома или ипотека?
После сдачи дома рассрочка обычно короче ипотеки (до 3 лет против 20–30) и без банковских процентов, но требует более крупных ежемесячных платежей — выбор зависит от конкретного бюджета семьи.
