Центробанк готовится навести порядок на рынке рассрочки от застройщиков — схемы, которая в последние пару лет стала главной альтернативой ипотеке при покупке новостройки в Москве и Подмосковье. Как заявил в интервью «Известиям» зампред ЦБ Михаил Мамута, регулятор предлагает включить в готовящийся законопроект запрет на завышение цены квартиры при покупке в рассрочку, а также резко сократить размер штрафов за просрочку платежа. Сейчас переплата за такую схему может достигать 15–20% от стоимости жилья, а долг граждан по рассрочкам на 1 апреля 2026 года уже превысил 1,5 трлн рублей.
Для покупателей первички новость двойственная: с одной стороны, регулятор обещает более честные условия и прозрачную цену, с другой — участники рынка не исключают, что часть застройщиков просто свернёт программы рассрочки, если она перестанет приносить скрытую маржу. А значит, планировать сделку по такой схеме стоит уже с оглядкой на возможные изменения.
Как рассрочка стала главным конкурентом ипотеки на первичке
Рассрочка от застройщика появилась как ответ на дорогую рыночную ипотеку и сокращение льготных программ. Схема простая: часть суммы покупатель вносит сразу, остаток — равными или неравными платежами напрямую застройщику, без банка и процентов в привычном виде. На пике популярности, в конце 2024 года, на рассрочку приходилось до 44% всех договоров долевого участия (ДДУ) в новостройках.
К апрелю 2026 года доля снизилась до 17% сделок, но в абсолютных цифрах долг покупателей перед застройщиками, как ранее отмечал ДОМ.РФ, вырос до 1,5–1,6 трлн рублей. Для многих покупателей в Москве и Подмосковье, где рыночная ипотека остаётся почти недоступной из-за высоких ставок в районе 18–20% годовых, рассрочка на этапе строительства — фактически единственный способ зайти в сделку без банка и без подтверждения дохода в привычном для кредитора формате.
Логика застройщика тоже понятна: пока дом строится, деньги от покупателя поступают частями и без участия банка, что снижает нагрузку на проектное финансирование и позволяет предлагать более гибкий первоначальный взнос — иногда от 10–15% вместо 20–30%, которые требуют банки по большинству ипотечных программ на новостройки. Именно эта гибкость и сделала схему массовой в комфорт- и бизнес-классе Москвы, где средний бюджет сделки заметно выше, чем в среднем по стране.
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Что именно предлагает ограничить Центробанк
Первое и главное требование — запретить застройщикам продавать квартиры в рассрочку дороже, чем при единовременной оплате. Сейчас наценка за отложенный платёж составляет 15–20%, и по сути покупатель платит скрытый процент, который нигде не фигурирует как ставка.
Второе изменение касается штрафов за просрочку: сегодня недобросовестные условия договоров позволяют начислять до 50% от суммы долга, если покупатель задержал очередной платёж. ЦБ предлагает ограничить такие санкции 20% годовых от просроченной суммы — то есть привести их к параметрам, сопоставимым с обычным потребительским кредитом.
Третья мера — обязательная передача данных о рассрочке в бюро кредитных историй (БКИ). Сейчас такие долги нигде не фиксируются, из-за чего банки не видят реальную долговую нагрузку заёмщика, когда тот параллельно пытается получить ипотеку или потребительский кредит. На практике это приводило к парадоксу: человек формально считался некредитованным, хотя фактически несколько лет выплачивал застройщику крупную сумму, — а затем неожиданно получал отказ в банке при попытке оформить ипотеку на остаток стоимости квартиры.
Все три меры вписываются в общий вектор политики ЦБ последних лет — постепенно закрывать серые схемы на рынке новостроек, будь то субсидированная ипотека с завышенной стоимостью квадратного метра или траншевые программы с символическим первым платежом. Регулятор последовательно требует, чтобы реальная стоимость заёмных денег была видна покупателю сразу, а не размазывалась по цене квартиры или мелкому шрифту договора.
Почему регулятор забеспокоился именно сейчас
Статистика, которую приводит ЦБ, показывает слабое место схемы: лишь около 10% рассрочек в итоге благополучно переоформляются в ипотеку, как и задумано изначально. Ещё порядка 5% договоров срываются на финишной прямой — когда дом почти достроен, а у покупателя не хватает денег на окончательный расчёт или банк отказывает в кредите на оставшуюся сумму.
На фоне этого рынок новостроек в целом столкнулся с ростом числа расторгнутых ДДУ — тенденция, которую уже фиксировали аналитики в 2026 году. Для покупателя расторжение — это не просто разочарование, а риск потерять время, часть внесённых денег на юридические издержки и заново искать квартиру по уже выросшим ценам.
Особенно уязвимы в этой схеме покупатели студий и небольших однокомнатных квартир на старте продаж: именно на них застройщики чаще всего предлагают минимальный первый взнос и растянутый график, рассчитывая, что к моменту сдачи дома клиент либо накопит остаток, либо получит ипотеку. Если ставки к этому моменту не снизятся, а доход не вырастет, разрыв между желаемым и возможным платежом становится фатальным для сделки.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Как рынок Москвы и Подмосковья успел подсесть на рассрочку
Скидки и рассрочки в последний год стали главным маркетинговым инструментом застройщиков в столичном регионе — прямые скидки на квартиры девелоперы дают всё реже, предпочитая гибкие схемы платежей, которые формально не меняют цену квадратного метра в прайс-листе. Подробно о том, как это изменило структуру продаж новостроек в Москве, аналитики писали ещё в начале года.
Именно поэтому реформа ЦБ затронет не узкий сегмент, а значительную часть сделок на первичке: рассрочка сегодня встречается почти в каждом крупном жилом комплексе комфорт- и бизнес-класса Москвы и области, особенно на ранних стадиях строительства, когда застройщику особенно нужен приток покупателей.
Реакция участников рынка
Опрошенные СМИ эксперты по недвижимости в целом поддерживают идею ограничить штрафы и заставить застройщиков быть прозрачнее с ценой, но предупреждают о побочном эффекте. По мнению эксперта рынка недвижимости Дмитрия Ракуты, часть застройщиков может вовсе отказаться от рассрочки, если она перестанет приносить дополнительный доход в виде скрытой наценки — а значит, для некоторых покупателей эта опция просто исчезнет.
При этом сроки внесения законопроекта в Госдуму пока не называются: в ЦБ лишь выразили надежду, что документ появится «в ближайшее время». До вступления новых правил в силу застройщики продолжат работать по старым схемам, поэтому решение о покупке в рассрочку сейчас стоит принимать особенно взвешенно.
Часть крупных девелоперов Москвы, впрочем, уже заранее корректируют условия — сокращают горизонт рассрочки до момента ввода дома в эксплуатацию и снижают долю итогового платежа, который нужно закрыть ипотекой или наличными. Это своего рода подготовка к тому, что регулятор рано или поздно ужесточит правила игры, и попытка не растерять покупателей, для которых рассрочка остаётся комфортным способом входа в сделку.
| Параметр | Рассрочка сейчас | Рассрочка после реформы ЦБ | Ипотека на новостройку |
|---|---|---|---|
| Наценка на цену квартиры | до 15–20% | запрещена | нет (но действуют проценты по кредиту) |
| Штраф за просрочку | до 50% от суммы долга | не более 20% годовых | регулируется законом о потребкредите |
| Учёт в кредитной истории | не ведётся | обязателен (данные в БКИ) | ведётся всегда |
| Доля успешного завершения | ~10% переходят в ипотеку | ожидается рост прозрачности сделок | стандартный график платежей |
Что учесть покупателю новостройки уже сейчас
Пока законопроект не принят, схема с рассрочкой остаётся рабочей, но требует внимательного чтения договора. Сравнить итоговую переплату по рассрочке с альтернативами вроде ипотеки или трейд-ин помогает разбор о том, что выгоднее при покупке новостройки — иногда банковский кредит с субсидированной ставкой в итоге обходится дешевле, чем рассрочка со скрытой наценкой.
- Сравните полную стоимость квартиры при рассрочке и при единовременной оплате — разница и есть скрытая наценка.
- Уточните у застройщика точный график платежей и штрафные санкции за просрочку — они должны быть прописаны в договоре, а не «по договорённости».
- Заранее оцените шансы на одобрение ипотеки на остаток суммы к моменту сдачи дома, чтобы не оказаться в ситуации срыва сделки.
- Изучите этапы строительства и репутацию застройщика — риск расторжения ДДУ выше на объектах с историей переносов сроков.
Подробный алгоритм, как оформить покупку квартиры в рассрочку и на что обратить внимание в договоре, разобран в отдельном практическом материале. Если новые правила ЦБ вступят в силу, для покупателей это будет означать более прозрачные условия, но и, вероятно, сокращение числа предложений с рассрочкой на рынке новостроек Москвы и области — застройщики, которые зарабатывали на наценке, могут переориентироваться на прямые скидки или партнёрские программы с банками.
