Застройщики Москвы массово сворачивают рассрочку на новостройки: что придёт ей на смену

Рассрочка от застройщика — ещё недавно самый быстрорастущий инструмент покупки новостройки — начинает сворачиваться. По оценке аналитиков рынка, в ближайшие месяцы большинство крупных игроков первичного рынка Москвы прекратят или резко ограничат продажу квартир в рассрочку, оставив её лишь как штучный продукт для отдельных категорий покупателей. Причина не в спросе — он как раз растёт, — а в том, что рассрочка ломает финансовую модель проектного финансирования через эскроу-счета. Разворот происходит стремительно: ещё весной аналитики фиксировали рост доли рассрочки в сделках, а к середине лета тональность прогнозов сменилась на прямо противоположную — от «инструмент года» до «инструмент, доживающий свой век в нынешнем виде».

Как рассрочка успела стать главным инструментом продаж

Ещё год назад рассрочка выглядела instrument с долгосрочным потенциалом: она позволяла покупателю вносить деньги за квартиру частями без банковского процента, а застройщику — поддерживать продажи в условиях дорогой ипотеки. Доля сделок с рассрочкой в массовом сегменте Москвы в марте–апреле 2026 года доходила до 28%, а в апреле–мае в Москве и Санкт-Петербурге совокупная доля рассрочки в общем объёме сделок поднималась до 36%. Для многих семей рассрочка оказалась выгоднее и безопаснее ипотеки: без банковских процентов все платежи идут в счёт основного долга.

В абсолютных цифрах масштаб инструмента впечатляет: по оценке ДОМ.РФ, задолженность по рассрочкам на первичном рынке жилья в стране достигла 1,6 трлн рублей. Это сопоставимо с ежегодными объёмами проектного финансирования по отдельным крупным регионам и объясняет, почему регулятор и банки начали внимательно следить за инструментом, который ещё недавно считался нишевым.

Почему застройщики массово отказываются от инструмента

Ключевая проблема — эскроу-счета. По закону деньги покупателя при сделке по ДДУ блокируются на счёте эскроу и раскрываются застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Банк, финансирующий стройку, даёт застройщику проектное кредитование по льготной ставке ровно в той мере, в какой счета эскроу уже наполнены деньгами дольщиков.

Когда покупатель платит не всю сумму сразу, а растягивает её на рассрочку до сдачи дома, эскроу-счёт наполняется медленно и не в полном объёме. По данным отраслевой аналитики, доля договоров долевого участия, покрытых остатками на счетах эскроу, второй год подряд снижается — с 88% в 2024 году до 68% в первом квартале 2026 года. Часть застройщиков ожидает, что к концу 2026 года разрыв между задолженностью по проектному финансированию и объёмом средств на счетах эскроу достигнет 62%.

Результат — банки поднимают ставку проектного финансирования для застройщиков с недостаточно наполненными эскроу-счетами, стройка дорожает, а рассрочка перестаёт быть выгодной уже не для покупателя, а для самого девелопера. Финансовая модель проекта, рассчитанная на равномерное поступление денег, начинает буксовать.

Дополнительно на решение застройщиков влияет и то, что банки-кредиторы всё чаще прямо в кредитных договорах ограничивают долю квартир, которые проектная компания может продавать в рассрочку, — это становится одним из условий получения проектного финансирования по льготной ставке.

Что предлагает регулятор

Параллельно ужесточается и регулирование самого инструмента. Ранее Банк России уже анонсировал единые правила для рынка рассрочки на жильё, а сейчас обсуждается новая мера — прямой запрет для застройщиков завышать цену квартиры при продаже в рассрочку по сравнению с ценой при единовременной оплате или ипотеке. Логика регулятора понятна: сейчас часть застройщиков компенсирует риски именно за счёт более высокой базовой цены для покупателей с рассрочкой, и это создаёт непрозрачное ценообразование на рынке.

Если запрет на надбавку будет принят, для застройщиков рассрочка станет ещё менее выгодной: раньше более высокая цена частично компенсировала риск медленного наполнения эскроу, а без этой надбавки инструмент окончательно перестанет окупаться при нынешней стоимости проектного финансирования.

Стоит уточнить: с 1 апреля 2026 года в России уже действуют новые общие правила рассрочки платежа по отдельному федеральному закону о деятельности по оказанию услуг рассрочки — но эти нормы напрямую не регулируют именно застройщиков и сделки по ДДУ. Профильный законопроект, который будет регулировать рассрочку конкретно на рынке недвижимости, отдельно готовит Министерство строительства — подтверждение этому давала и глава Банка России Эльвира Набиуллина.

Что будет с покупателями, которые рассчитывали на рассрочку

Для тех, кто уже оформил рассрочку, условия по действующим договорам обычно не меняются — новые правила и решения застройщиков касаются новых сделок. А вот тем, кто только планирует покупку, стоит учитывать: круг проектов с доступной рассрочкой будет сужаться, а условия — ужесточаться: расти минимальный первоначальный взнос, сокращаться максимальный срок рассрочки, чаще появляться дополнительные комиссии.

На практике надбавка за рассрочку по сравнению с единовременной оплатой сейчас нередко достигает 5–10% от стоимости квартиры — то есть покупатель квартиры за 12 млн рублей в рассрочку может переплатить 600 тысяч – 1,2 млн рублей по сравнению с ценой при полной оплате сразу. Формально это не банковский процент, но по сути та же плата за отложенный платёж, просто зашитая в цену квадратного метра, а не оформленная отдельной строкой в договоре — именно эту непрозрачность и пытается устранить предлагаемый запрет ЦБ.

Часть застройщиков уже заявляет, что сохранит рассрочку как нишевой продукт — например, для покупателей с высоким доходом, которые вносят крупный первоначальный взнос и гасят остаток за несколько месяцев, а не растягивают выплаты на весь срок строительства. Для массового покупателя это означает, что рассрочка перестанет быть равноценной альтернативой ипотеке и вернётся к роли дополнительного инструмента для тех, кто закрывает сделку по альтернативе или ждёт продажи другого актива.

В Московской области, где средний чек квартиры ниже, а конкуренция между застройщиками выше, часть девелоперов может дольше держаться за рассрочку как за конкурентное преимущество — особенно в проектах комфорт-класса, где именно доступность условий покупки, а не ставка по ипотеке, определяет скорость продаж. Но и здесь тренд на ужесточение условий, а не на их смягчение.

Что проверить, если планируете покупку в рассрочку сейчас

• Уточните у застройщика, действует ли текущая программа рассрочки на весь срок строительства или может быть свёрнута для новых сделок.
• Сравните цену квартиры при рассрочке и при единовременной оплате или ипотеке — сейчас надбавка за рассрочку особенно заметна.
• Проверьте график платежей: чем более равномерно распределены взносы к моменту сдачи дома, тем устойчивее финансовая модель конкретного проекта.
• Изучите финансовую устойчивость застройщика — при снижении наполненности эскроу-счетов риски задержки строительства у отдельных проектов растут.
• Рассмотрите комбинированную схему: часть суммы — рассрочкой, остаток — ипотекой по льготной программе, если она доступна.
• Уточните, что произойдёт с условиями, если срок строительства сдвинется — застройщики по-разному прописывают такие сценарии в договоре рассрочки.

Рассрочка не исчезнет с рынка новостроек полностью, но её роль явно меняется: из массового альтернативного инструмента она превращается в нишевое решение для отдельных сделок. Тем, кто рассматривает рассрочку как альтернативу ипотеке, стоит закладывать в план Б более консервативный сценарий — с меньшим сроком и более высоким первоначальным взносом, чем ещё несколько месяцев назад. О том, как рассрочка стала главным инструментом продаж на московской первичке, ранее уже писали аналитики рынка — сейчас этот тренд разворачивается в обратную сторону.

Для рынка в целом сворачивание рассрочки — скорее оздоровление, чем проблема: инструмент, который маскировал реальную цену квадратного метра и создавал скрытые риски для застройщиков с недостаточно наполненными эскроу-счетами, уступает место более прозрачным схемам. Но для покупателей, у которых нет доступа к льготной ипотеке и которые рассчитывали именно на беспроцентную рассрочку как на единственный реалистичный способ купить квартиру в новостройке, окно возможностей заметно сузится уже в ближайшие месяцы.