Рассрочка от застройщика — ещё недавно самый быстрорастущий инструмент покупки новостройки — начинает сворачиваться. По оценке аналитиков рынка, в ближайшие месяцы большинство крупных игроков первичного рынка Москвы прекратят или резко ограничат продажу квартир в рассрочку, оставив её лишь как штучный продукт для отдельных категорий покупателей. Причина не в спросе — он как раз растёт, — а в том, что рассрочка ломает финансовую модель проектного финансирования через эскроу-счета. Разворот происходит стремительно: ещё весной аналитики фиксировали рост доли рассрочки в сделках, а к середине лета тональность прогнозов сменилась на прямо противоположную — от «инструмент года» до «инструмент, доживающий свой век в нынешнем виде».
Как рассрочка успела стать главным инструментом продаж
Ещё год назад рассрочка выглядела instrument с долгосрочным потенциалом: она позволяла покупателю вносить деньги за квартиру частями без банковского процента, а застройщику — поддерживать продажи в условиях дорогой ипотеки. Доля сделок с рассрочкой в массовом сегменте Москвы в марте–апреле 2026 года доходила до 28%, а в апреле–мае в Москве и Санкт-Петербурге совокупная доля рассрочки в общем объёме сделок поднималась до 36%. Для многих семей рассрочка оказалась выгоднее и безопаснее ипотеки: без банковских процентов все платежи идут в счёт основного долга.
В абсолютных цифрах масштаб инструмента впечатляет: по оценке ДОМ.РФ, задолженность по рассрочкам на первичном рынке жилья в стране достигла 1,6 трлн рублей. Это сопоставимо с ежегодными объёмами проектного финансирования по отдельным крупным регионам и объясняет, почему регулятор и банки начали внимательно следить за инструментом, который ещё недавно считался нишевым.
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Почему застройщики массово отказываются от инструмента
Ключевая проблема — эскроу-счета. По закону деньги покупателя при сделке по ДДУ блокируются на счёте эскроу и раскрываются застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Банк, финансирующий стройку, даёт застройщику проектное кредитование по льготной ставке ровно в той мере, в какой счета эскроу уже наполнены деньгами дольщиков.
Когда покупатель платит не всю сумму сразу, а растягивает её на рассрочку до сдачи дома, эскроу-счёт наполняется медленно и не в полном объёме. По данным отраслевой аналитики, доля договоров долевого участия, покрытых остатками на счетах эскроу, второй год подряд снижается — с 88% в 2024 году до 68% в первом квартале 2026 года. Часть застройщиков ожидает, что к концу 2026 года разрыв между задолженностью по проектному финансированию и объёмом средств на счетах эскроу достигнет 62%.
Результат — банки поднимают ставку проектного финансирования для застройщиков с недостаточно наполненными эскроу-счетами, стройка дорожает, а рассрочка перестаёт быть выгодной уже не для покупателя, а для самого девелопера. Финансовая модель проекта, рассчитанная на равномерное поступление денег, начинает буксовать.
Дополнительно на решение застройщиков влияет и то, что банки-кредиторы всё чаще прямо в кредитных договорах ограничивают долю квартир, которые проектная компания может продавать в рассрочку, — это становится одним из условий получения проектного финансирования по льготной ставке.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Что предлагает регулятор
Параллельно ужесточается и регулирование самого инструмента. Ранее Банк России уже анонсировал единые правила для рынка рассрочки на жильё, а сейчас обсуждается новая мера — прямой запрет для застройщиков завышать цену квартиры при продаже в рассрочку по сравнению с ценой при единовременной оплате или ипотеке. Логика регулятора понятна: сейчас часть застройщиков компенсирует риски именно за счёт более высокой базовой цены для покупателей с рассрочкой, и это создаёт непрозрачное ценообразование на рынке.
Если запрет на надбавку будет принят, для застройщиков рассрочка станет ещё менее выгодной: раньше более высокая цена частично компенсировала риск медленного наполнения эскроу, а без этой надбавки инструмент окончательно перестанет окупаться при нынешней стоимости проектного финансирования.
Стоит уточнить: с 1 апреля 2026 года в России уже действуют новые общие правила рассрочки платежа по отдельному федеральному закону о деятельности по оказанию услуг рассрочки — но эти нормы напрямую не регулируют именно застройщиков и сделки по ДДУ. Профильный законопроект, который будет регулировать рассрочку конкретно на рынке недвижимости, отдельно готовит Министерство строительства — подтверждение этому давала и глава Банка России Эльвира Набиуллина.
| Параметр | Рассрочка от застройщика | Ипотека (рыночная) |
|---|---|---|
| Проценты | Как правило, отсутствуют | ~18,7–19% годовых |
| Срок | До сдачи дома (обычно 1–3 года) | До 30 лет |
| Первый взнос | От 30–50% | От 20% |
| Требования к покупателю | Минимальные, без банковской проверки | Проверка дохода и кредитной истории |
| Риск для покупателя | Зависит от надёжности застройщика | Зависит от стабильности собственного дохода |
Что будет с покупателями, которые рассчитывали на рассрочку
Для тех, кто уже оформил рассрочку, условия по действующим договорам обычно не меняются — новые правила и решения застройщиков касаются новых сделок. А вот тем, кто только планирует покупку, стоит учитывать: круг проектов с доступной рассрочкой будет сужаться, а условия — ужесточаться: расти минимальный первоначальный взнос, сокращаться максимальный срок рассрочки, чаще появляться дополнительные комиссии.
На практике надбавка за рассрочку по сравнению с единовременной оплатой сейчас нередко достигает 5–10% от стоимости квартиры — то есть покупатель квартиры за 12 млн рублей в рассрочку может переплатить 600 тысяч – 1,2 млн рублей по сравнению с ценой при полной оплате сразу. Формально это не банковский процент, но по сути та же плата за отложенный платёж, просто зашитая в цену квадратного метра, а не оформленная отдельной строкой в договоре — именно эту непрозрачность и пытается устранить предлагаемый запрет ЦБ.
Часть застройщиков уже заявляет, что сохранит рассрочку как нишевой продукт — например, для покупателей с высоким доходом, которые вносят крупный первоначальный взнос и гасят остаток за несколько месяцев, а не растягивают выплаты на весь срок строительства. Для массового покупателя это означает, что рассрочка перестанет быть равноценной альтернативой ипотеке и вернётся к роли дополнительного инструмента для тех, кто закрывает сделку по альтернативе или ждёт продажи другого актива.
В Московской области, где средний чек квартиры ниже, а конкуренция между застройщиками выше, часть девелоперов может дольше держаться за рассрочку как за конкурентное преимущество — особенно в проектах комфорт-класса, где именно доступность условий покупки, а не ставка по ипотеке, определяет скорость продаж. Но и здесь тренд на ужесточение условий, а не на их смягчение.
Что проверить, если планируете покупку в рассрочку сейчас
- Уточните у застройщика, действует ли текущая программа рассрочки на весь срок строительства или может быть свёрнута для новых сделок.
- Сравните цену квартиры при рассрочке и при единовременной оплате или ипотеке — сейчас надбавка за рассрочку особенно заметна.
- Проверьте график платежей: чем более равномерно распределены взносы к моменту сдачи дома, тем устойчивее финансовая модель конкретного проекта.
- Изучите финансовую устойчивость застройщика — при снижении наполненности эскроу-счетов риски задержки строительства у отдельных проектов растут.
- Рассмотрите комбинированную схему: часть суммы — рассрочкой, остаток — ипотекой по льготной программе, если она доступна.
- Уточните, что произойдёт с условиями, если срок строительства сдвинется — застройщики по-разному прописывают такие сценарии в договоре рассрочки.
Рассрочка не исчезнет с рынка новостроек полностью, но её роль явно меняется: из массового альтернативного инструмента она превращается в нишевое решение для отдельных сделок. Тем, кто рассматривает рассрочку как альтернативу ипотеке, стоит закладывать в план Б более консервативный сценарий — с меньшим сроком и более высоким первоначальным взносом, чем ещё несколько месяцев назад. О том, как рассрочка стала главным инструментом продаж на московской первичке, ранее уже писали аналитики рынка — сейчас этот тренд разворачивается в обратную сторону.
Для рынка в целом сворачивание рассрочки — скорее оздоровление, чем проблема: инструмент, который маскировал реальную цену квадратного метра и создавал скрытые риски для застройщиков с недостаточно наполненными эскроу-счетами, уступает место более прозрачным схемам. Но для покупателей, у которых нет доступа к льготной ипотеке и которые рассчитывали именно на беспроцентную рассрочку как на единственный реалистичный способ купить квартиру в новостройке, окно возможностей заметно сузится уже в ближайшие месяцы.
