Депутат Госдумы Дмитрий Гусев внёс законопроект, который может вернуть единый пятилетний гарантийный срок на новостройки — вместо действующей сейчас запутанной шкалы, где гарантия зависит от даты заключения ДДУ и может составлять всего один год. Разбираем, сколько сейчас длится гарантия застройщика на квартиру в новостройке, что предлагают изменить и что делать дольщику, если дефекты обнаружились уже после истечения формального срока.
Что предложили в Госдуме
Депутат Дмитрий Гусев («Справедливая Россия») направил в правительство на отзыв законопроект об увеличении гарантийного срока для объектов долевого строительства с трёх до пяти лет. Инициатива предлагает установить такой же пятилетний срок и на технологическое и инженерное оборудование — насосные станции, системы отопления, вентиляции, электроснабжения и лифты, — сейчас гарантия на них короче, чем на сам объект.
Отдельно законопроект уточняет момент начала отсчёта гарантии на оборудование: предлагается считать её с момента передачи объекта в эксплуатацию, а не с подписания первого передаточного акта в доме. Это должно устранить ситуацию, при которой часть гарантийного срока фактически истекает ещё до того, как большинство квартир в доме передано собственникам — сейчас так бывает, если один корпус сдаётся поэтапно и первые дольщики получают ключи на год-два раньше последних.
По словам автора инициативы, пятилетний срок — это справедливый период, за который дольщик успевает пережить в квартире отопительный сезон, летнюю жару и обнаружить скрытые дефекты, которые не всегда видны при приёмке. Формально решение по законопроекту пока не принято — документ отправлен на отзыв в правительство, как это предусмотрено регламентом при внесении подобных инициатив. Дальнейший путь стандартный: после заключения правительства законопроект может быть внесён в Госдуму и пройти три чтения, поэтому реальные изменения в 214-ФЗ, если инициативу поддержат, стоит ждать не раньше следующих парламентских сессий.
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие посёлки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 посёлков
Сколько действует гарантия на новостройку сейчас
Действующий гарантийный срок зависит от того, когда именно был заключён договор долевого участия, — и это как раз то, что чаще всего сбивает с толку покупателей.
| Когда заключён ДДУ | Гарантия на объект | Гарантия на инженерное оборудование |
|---|---|---|
| До 1 сентября 2024 года | 5 лет | 3 года с даты первого передаточного акта |
| С 1 сентября 2024 до 1 января 2026 года | 3 года | 3 года с даты первого передаточного акта |
| После 1 января 2026 года | 1 год, если иное не указано в договоре | 3 года с даты первого передаточного акта |
Гарантия на результат отделочных работ по закону не может быть меньше года — независимо от того, какой общий гарантийный срок действует по договору. Отсчёт гарантийного срока в любом случае идёт со дня подписания передаточного акта конкретным дольщиком, а не с момента ввода дома в эксплуатацию.
Именно эта многоступенчатая шкала — 5 лет, потом 3 года, а с начала 2026-го формально всего 1 год, если застройщик не прописал в договоре больше, — и стала поводом для новой законодательной инициативы: разработчики законопроекта указывают, что сокращение гарантии до одного года фактически лишает дольщика возможности выявить сезонные дефекты, которые проявляются не сразу.
Почему гарантию вообще сокращали
Гарантийный срок на новостройки уже пересматривался: изначально в законе о долевом строительстве был закреплён пятилетний срок на объект, затем его сократили до трёх лет, а с начала 2026 года — по умолчанию до одного года, если в договоре не указано иное. Формальная логика сокращений — упростить и ускорить разрешение споров между застройщиком и дольщиками, снизить нагрузку на застройщиков в части резервирования средств под гарантийные обязательства и стимулировать более быстрое разрешение претензий сразу после приёмки, а не спустя годы. На практике же короткий срок гарантии чаще играет в пользу застройщика: чем меньше срок, тем меньше шансов у собственника предъявить обоснованную претензию по скрытому браку, который проявляется не в первый год эксплуатации.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Как это соотносится с ростом споров вокруг ДДУ
Инициатива появилась не в вакууме: рынок новостроек в 2026 году и без того столкнулся с рекордным ростом числа расторгнутых ДДУ — часть дольщиков расторгает договор из-за задержек сдачи, а часть застройщиков и покупателей расходятся во мнениях о качестве переданных квартир именно на этапе гарантийных претензий. Более короткий гарантийный срок в этой ситуации увеличивает и число споров, которые не успевают дойти до застройщика вовремя: если дефект проявляется на второй-третий год эксплуатации, а гарантия к этому моменту формально уже истекла, у дольщика остаётся куда меньше законных рычагов, кроме обращения в суд и доказывания скрытого характера дефекта.
Именно поэтому обсуждение гарантийных сроков часто идёт параллельно с темой качества приёмки: чем внимательнее дольщик фиксирует состояние квартиры в момент подписания акта, тем больше шансов предъявить претензию, пока гарантия ещё действует, а не после её истечения. Юристы, сопровождающие споры дольщиков с застройщиками, отмечают: большинство обоснованных претензий по гарантии связано именно с инженерией — протечками, промерзанием швов, неисправной вентиляцией, — а не с косметическими недостатками отделки, которые обычно выявляют и устраняют ещё на этапе приёмки.
Что это значит для дольщика уже сейчас
Пока законопроект не принят, действует нынешняя шкала гарантийных сроков — и главный практический вывод для покупателя новостройки в 2026 году: точный гарантийный срок нужно смотреть не в законе «в среднем», а в конкретном ДДУ, который вы подписываете. Застройщик вправе прописать в договоре более длительный срок, чем предусмотрено по умолчанию, и часть крупных девелоперов действительно предлагает расширенную гарантию как конкурентное преимущество — это стоит уточнять до подписания договора, а не после.
Проверить, на что обращать внимание в самом договоре ещё на этапе покупки, поможет отдельный разбор, что проверить в ДДУ перед подписанием. А чтобы не упустить дефекты, которые имеет смысл фиксировать именно в момент передачи квартиры, — механизм грамотной приёмки и типовые проблемы разобраны в чек-листе приёмки квартиры для дольщика. Если же дефект обнаружился уже после подписания передаточного акта — порядок действий и куда обращаться с претензией к застройщику подробно описаны в материале о гарантии застройщика на брак после приёмки.
Чек-лист: как не потерять гарантию на новостройку
- Найдите пункт о гарантийном сроке в своём ДДУ до подписания — он может быть длиннее законодательного минимума.
- Зафиксируйте дату передаточного акта: именно от неё, а не от ввода дома в эксплуатацию, отсчитывается гарантия.
- Не подписывайте акт приёмки, если видите явные дефекты, — фиксируйте их в акте осмотра или дефектной ведомости сразу.
- Обращайтесь с претензией к застройщику письменно и с описанием дефекта — устные договорённости при споре доказать сложно.
- Помните про отдельный трёхлетний срок на инженерное оборудование — лифты, отопление и вентиляцию можно и нужно проверять отдельно от отделки.
Частые вопросы
Сколько лет действует гарантия на новостройку в 2026 году?
Зависит от даты заключения ДДУ: пять лет — если договор заключён до 1 сентября 2024 года, три года — для договоров с 1 сентября 2024 по 1 января 2026 года, и один год по умолчанию — для договоров, заключённых после 1 января 2026 года, если в договоре не прописан более долгий срок.
Почему гарантийный срок на новостройки сократили?
Формально — чтобы ускорить разрешение споров между застройщиком и дольщиками и снизить нагрузку на застройщиков по резервированию средств. Критики изменений указывают, что короткий срок снижает шансы дольщика выявить и предъявить претензию по скрытым сезонным дефектам.
Что предлагают изменить в Госдуме по гарантии на новостройки?
Депутат Дмитрий Гусев предложил вернуть единый пятилетний гарантийный срок на объект долевого строительства и установить такой же пятилетний срок на инженерное оборудование, а также отсчитывать гарантию на оборудование с момента ввода объекта в эксплуатацию.
Какая гарантия на инженерное оборудование в новостройке?
Сейчас — три года с даты подписания первого передаточного акта в доме, независимо от того, когда заключён ДДУ конкретного дольщика и какой общий гарантийный срок действует на сам объект.
Как проверить и предъявить претензию застройщику по гарантии?
Нужно зафиксировать дефект письменно — актом осмотра или дефектной ведомостью — и направить застройщику письменную претензию с описанием проблемы и сроком устранения; если застройщик отказывается устранять дефект, дальнейший порядок действий, включая обращение в суд, стоит уточнять с профильным юристом.
