Депутат Госдумы Дмитрий Гусев внёс законопроект, который может вернуть единый пятилетний гарантийный срок на новостройки — вместо действующей сейчас запутанной шкалы, где гарантия зависит от даты заключения ДДУ и может составлять всего один год. Разбираем, сколько сейчас длится гарантия застройщика на квартиру в новостройке, что предлагают изменить и что делать дольщику, если дефекты обнаружились уже после истечения формального срока.
Что предложили в Госдуме
Депутат Дмитрий Гусев («Справедливая Россия») направил в правительство на отзыв законопроект об увеличении гарантийного срока для объектов долевого строительства с трёх до пяти лет. Инициатива предлагает установить такой же пятилетний срок и на технологическое и инженерное оборудование — насосные станции, системы отопления, вентиляции, электроснабжения и лифты, — сейчас гарантия на них короче, чем на сам объект.
Отдельно законопроект уточняет момент начала отсчёта гарантии на оборудование: предлагается считать её с момента передачи объекта в эксплуатацию, а не с подписания первого передаточного акта в доме. Это должно устранить ситуацию, при которой часть гарантийного срока фактически истекает ещё до того, как большинство квартир в доме передано собственникам — сейчас так бывает, если один корпус сдаётся поэтапно и первые дольщики получают ключи на год-два раньше последних.
По словам автора инициативы, пятилетний срок — это справедливый период, за который дольщик успевает пережить в квартире отопительный сезон, летнюю жару и обнаружить скрытые дефекты, которые не всегда видны при приёмке. Формально решение по законопроекту пока не принято — документ отправлен на отзыв в правительство, как это предусмотрено регламентом при внесении подобных инициатив. Дальнейший путь стандартный: после заключения правительства законопроект может быть внесён в Госдуму и пройти три чтения, поэтому реальные изменения в 214-ФЗ, если инициативу поддержат, стоит ждать не раньше следующих парламентских сессий.
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Сколько действует гарантия на новостройку сейчас
Действующий гарантийный срок зависит от того, когда именно был заключён договор долевого участия, — и это как раз то, что чаще всего сбивает с толку покупателей.
| Когда заключён ДДУ | Гарантия на объект | Гарантия на инженерное оборудование |
|---|---|---|
| До 1 сентября 2024 года | 5 лет | 3 года с даты первого передаточного акта |
| С 1 сентября 2024 до 1 января 2026 года | 3 года | 3 года с даты первого передаточного акта |
| После 1 января 2026 года | 1 год, если иное не указано в договоре | 3 года с даты первого передаточного акта |
Гарантия на результат отделочных работ по закону не может быть меньше года — независимо от того, какой общий гарантийный срок действует по договору. Отсчёт гарантийного срока в любом случае идёт со дня подписания передаточного акта конкретным дольщиком, а не с момента ввода дома в эксплуатацию.
Именно эта многоступенчатая шкала — 5 лет, потом 3 года, а с начала 2026-го формально всего 1 год, если застройщик не прописал в договоре больше, — и стала поводом для новой законодательной инициативы: разработчики законопроекта указывают, что сокращение гарантии до одного года фактически лишает дольщика возможности выявить сезонные дефекты, которые проявляются не сразу.
Почему гарантию вообще сокращали
Гарантийный срок на новостройки уже пересматривался: изначально в законе о долевом строительстве был закреплён пятилетний срок на объект, затем его сократили до трёх лет, а с начала 2026 года — по умолчанию до одного года, если в договоре не указано иное. Формальная логика сокращений — упростить и ускорить разрешение споров между застройщиком и дольщиками, снизить нагрузку на застройщиков в части резервирования средств под гарантийные обязательства и стимулировать более быстрое разрешение претензий сразу после приёмки, а не спустя годы. На практике же короткий срок гарантии чаще играет в пользу застройщика: чем меньше срок, тем меньше шансов у собственника предъявить обоснованную претензию по скрытому браку, который проявляется не в первый год эксплуатации.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Как это соотносится с ростом споров вокруг ДДУ
Инициатива появилась не в вакууме: рынок новостроек в 2026 году и без того столкнулся с рекордным ростом числа расторгнутых ДДУ — часть дольщиков расторгает договор из-за задержек сдачи, а часть застройщиков и покупателей расходятся во мнениях о качестве переданных квартир именно на этапе гарантийных претензий. Более короткий гарантийный срок в этой ситуации увеличивает и число споров, которые не успевают дойти до застройщика вовремя: если дефект проявляется на второй-третий год эксплуатации, а гарантия к этому моменту формально уже истекла, у дольщика остаётся куда меньше законных рычагов, кроме обращения в суд и доказывания скрытого характера дефекта.
Именно поэтому обсуждение гарантийных сроков часто идёт параллельно с темой качества приёмки: чем внимательнее дольщик фиксирует состояние квартиры в момент подписания акта, тем больше шансов предъявить претензию, пока гарантия ещё действует, а не после её истечения. Юристы, сопровождающие споры дольщиков с застройщиками, отмечают: большинство обоснованных претензий по гарантии связано именно с инженерией — протечками, промерзанием швов, неисправной вентиляцией, — а не с косметическими недостатками отделки, которые обычно выявляют и устраняют ещё на этапе приёмки.
Что это значит для дольщика уже сейчас
Пока законопроект не принят, действует нынешняя шкала гарантийных сроков — и главный практический вывод для покупателя новостройки в 2026 году: точный гарантийный срок нужно смотреть не в законе «в среднем», а в конкретном ДДУ, который вы подписываете. Застройщик вправе прописать в договоре более длительный срок, чем предусмотрено по умолчанию, и часть крупных девелоперов действительно предлагает расширенную гарантию как конкурентное преимущество — это стоит уточнять до подписания договора, а не после.
Проверить, на что обращать внимание в самом договоре ещё на этапе покупки, поможет отдельный разбор, что проверить в ДДУ перед подписанием. А чтобы не упустить дефекты, которые имеет смысл фиксировать именно в момент передачи квартиры, — механизм грамотной приёмки и типовые проблемы разобраны в чек-листе приёмки квартиры для дольщика. Если же дефект обнаружился уже после подписания передаточного акта — порядок действий и куда обращаться с претензией к застройщику подробно описаны в материале о гарантии застройщика на брак после приёмки.
Чек-лист: как не потерять гарантию на новостройку
- Найдите пункт о гарантийном сроке в своём ДДУ до подписания — он может быть длиннее законодательного минимума.
- Зафиксируйте дату передаточного акта: именно от неё, а не от ввода дома в эксплуатацию, отсчитывается гарантия.
- Не подписывайте акт приёмки, если видите явные дефекты, — фиксируйте их в акте осмотра или дефектной ведомости сразу.
- Обращайтесь с претензией к застройщику письменно и с описанием дефекта — устные договорённости при споре доказать сложно.
- Помните про отдельный трёхлетний срок на инженерное оборудование — лифты, отопление и вентиляцию можно и нужно проверять отдельно от отделки.
Частые вопросы
Сколько лет действует гарантия на новостройку в 2026 году?
Зависит от даты заключения ДДУ: пять лет — если договор заключён до 1 сентября 2024 года, три года — для договоров с 1 сентября 2024 по 1 января 2026 года, и один год по умолчанию — для договоров, заключённых после 1 января 2026 года, если в договоре не прописан более долгий срок.
Почему гарантийный срок на новостройки сократили?
Формально — чтобы ускорить разрешение споров между застройщиком и дольщиками и снизить нагрузку на застройщиков по резервированию средств. Критики изменений указывают, что короткий срок снижает шансы дольщика выявить и предъявить претензию по скрытым сезонным дефектам.
Что предлагают изменить в Госдуме по гарантии на новостройки?
Депутат Дмитрий Гусев предложил вернуть единый пятилетний гарантийный срок на объект долевого строительства и установить такой же пятилетний срок на инженерное оборудование, а также отсчитывать гарантию на оборудование с момента ввода объекта в эксплуатацию.
Какая гарантия на инженерное оборудование в новостройке?
Сейчас — три года с даты подписания первого передаточного акта в доме, независимо от того, когда заключён ДДУ конкретного дольщика и какой общий гарантийный срок действует на сам объект.
Как проверить и предъявить претензию застройщику по гарантии?
Нужно зафиксировать дефект письменно — актом осмотра или дефектной ведомостью — и направить застройщику письменную претензию с описанием проблемы и сроком устранения; если застройщик отказывается устранять дефект, дальнейший порядок действий, включая обращение в суд, стоит уточнять с профильным юристом.
