Согласно данным последних аналитических отчетов института жилищного развития, объем расторжений сделок в сегменте строящегося жилья в России достиг максимальных значений за последние пять лет. По итогам отчетного периода были аннулированы договоры долевого участия в отношении 14,2 тысячи объектов недвижимости, совокупная стоимость которых составила 155 миллиардов рублей. Данный показатель соответствует 3% от общего объема продаж на первичном рынке, что значительно превышает значения предыдущих лет. Для сравнения, минимальный уровень расторжений за пятилетний цикл был зафиксирован в 2023 году, когда сумма возвратов составила 65 миллиардов рублей.
Факторы влияния и экономические предпосылки
Основной причиной нарастающей динамики эксперты называют проявление негативного эффекта от ранее популяризированных инструментов реализации жилья, в частности краткосрочных рассрочек и рыночной ипотеки по высоким ставкам. Значительная часть покупателей, оформлявших сделки в расчете на существенное снижение ключевой ставки к 2026 году, столкнулась с невозможностью рефинансирования или перехода на классическое ипотечное кредитование. В результате доля отказов по договорам рассрочки в ряде столичных проектов начала колебаться в диапазоне от 8% до 15%, а при сохранении текущих макроэкономических условий аналитики допускают рост этого показателя до 30%.
Влияние кредитной нагрузки на дисциплину платежей
Параллельно с ростом числа расторгнутых договоров фиксируется увеличение доли ипотечных кредитов с просроченной задолженностью свыше трех месяцев. Если в конце 2024 года уровень проблемной задолженности находился на отметке 0,7%, то к началу текущего периода он достиг 1,2%. Данная тенденция обусловлена снижением покупательной способности и реалистичной оценкой клиентами своих долгосрочных обязательств в условиях жесткой денежно-кредитной политики. Девелоперы, в свою очередь, вынуждены адаптировать финансовые модели, закладывая более высокие риски невозврата средств и применяя штрафные санкции, предусмотренные условиями ДДУ.
Прогноз и меры стабилизации рынка
Несмотря на достижение пятилетнего максимума по отказам, участники рынка не прогнозируют системного кризиса отрасли. Ожидается, что объем продаж первичного жилья в 2026 году сохранится на уровне 25–27 миллионов квадратных метров. Стабилизация ситуации связывается с усилением финансовой дисциплины заемщиков и пересмотром условий программ рассрочки со стороны застройщиков в пользу более длительных и гибких графиков платежей. Дальнейшая динамика расторжений будет напрямую зависеть от траектории изменения ключевой ставки и доступности льготных программ кредитования для целевых групп покупателей.
