Рынок апартаментов Москвы столкнулся с редким для недвижимости парадоксом: спрос обвалился, а цены при этом резко выросли. По итогам первого полугодия 2026 года число сделок с апартаментами в строящихся комплексах столицы сократилось на 52–57% год к году — до примерно 1 тыс. лотов, подтверждают данные нескольких аналитических агентств. При этом средняя цена в сделках за январь–май выросла на 58,7% год к году, до 413 тыс. рублей за 1 кв. м, а средний бюджет покупки — на 55,8%, до 17,6 млн рублей за лот. Для покупателей первички это значит, что апартаменты перестали быть дешёвой альтернативой квартире — и разбираться в их статусе теперь важнее, чем когда-либо.
Спрос рухнул, а цены — нет
На первый взгляд падение спроса вдвое должно было бы потянуть цены вниз. Но на рынке апартаментов сработал классический эффект дефицита предложения: девелоперы практически перестали выводить новые проекты этого формата, и на фоне нехватки свежих лотов даже сократившийся спрос не смог продавить цены.
Для сравнения: обычные новостройки Москвы в этот же период дорожали куда более сдержанными темпами — на десятки процентов в год, а не в полтора раза за несколько месяцев. Апартаменты неожиданно обогнали по темпам роста цен даже премиальный сегмент жилой недвижимости, хотя ещё недавно считались одним из самых доступных форматов на рынке.
По оценкам аналитиков, в 2026 году новых проектов апартаментов в Москве фактически не появлялось — сегмент почти полностью выпал из числа стартующих продаж. Это стало прямым следствием ограничений городских властей на строительство апартаментов, введённых ранее, и постепенной переориентации застройщиков на жилые проекты, которые проще согласовать и продать.
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие посёлки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 посёлков
Почему застройщики уходят от апартаментов
Причины сокращения предложения — не только регуляторные. Финансирование строительства остаётся дорогим, а неопределённость на рынке недвижимости заставляет девелоперов осторожнее относиться к новым проектам. Дополнительно давит и растущая себестоимость: зарплаты в строительной отрасли за последний год выросли примерно на 16%, сохраняется дефицит кадров, а стройматериалы продолжают дорожать.
В такой ситуации проект апартаментов, который прежде привлекал инвесторов доступным входным билетом, для застройщика становится менее рентабельным, чем классическая жилая новостройка — особенно на фоне обсуждаемого сближения правового статуса апартаментов с обычным жильём.
Что такое апартаменты и почему их статус всё ещё «подвешен»
Формально апартаменты остаются нежилыми помещениями: постоянную регистрацию в них оформить нельзя. Но с начала 2026 года ситуация чуть смягчилась — Конституционный суд РФ разрешил временную регистрацию для владельцев апартаментов, пригодных для проживания. Это не уравнивает апартаменты с квартирами, но снимает часть бытовых неудобств для тех, кто уже купил такой лот.
| Параметр | Квартира в новостройке | Апартаменты |
|---|---|---|
| Статус помещения | Жилое | Нежилое |
| Регистрация | Постоянная | Только временная (с 2026 года) |
| Коммунальные платежи | По жилому тарифу | Выше, часто по коммерческому тарифу |
| Налог на имущество | Стандартная ставка и вычеты | Повышенная ставка, вычеты не всегда доступны |
| Динамика цены за год | Рост в пределах рынка | +58,7% в сделках за январь–май 2026 |
Разница в коммунальных платежах и налогах — не мелочь: даже заметная скидка на старте продаж со временем «съедается» повышенными платежами, и мы подробно разбирали этот эффект в материале об иллюзии экономии на апартаментах.
Откуда в Москве вообще так много апартаментов
Формат апартаментов расцвёл в столице не случайно: девелоперам он позволял строить там, где градостроительные нормы не допускали обычное жильё, — на территории бывших промзон, рядом с объектами инфраструктуры, в реорганизуемых кварталах. Для покупателя это оборачивалось более низким порогом входа в интересную локацию: апартаменты в среднем стоили заметно дешевле квартиры сопоставимой площади в том же доме или квартале.
Именно эта разница в цене и привлекала массового покупателя, готового мириться с нежилым статусом ради экономии. Но как только городские власти ужесточили правила согласования новых проектов апартаментов, а предложение начало иссякать, вся конструкция «дешевле квартиры» стала рассыпаться на глазах.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Кто покупает апартаменты, если спрос упал вдвое
Сокращение сделок в первую очередь ударило по частным покупателям, которые рассматривали апартаменты как способ сэкономить на входном билете в престижную локацию. Часть этой аудитории на фоне роста цен и повышенных коммунальных платежей окончательно перешла в сегмент обычных студий и малогабаритных квартир, тем более что разрыв в цене метра между форматами продолжает сокращаться.
Оставшийся спрос всё больше формируют инвесторы и покупатели, которым важна конкретная локация «здесь и сейчас» — апартаменты по-прежнему нередко строят там, где жилую застройку согласовать сложнее или невозможно. Именно поэтому даже при падении числа сделок цена «входного билета» в такие проекты продолжает расти: дефицитных лотов в знаковых локациях на всех желающих просто не хватает.
Есть и ещё один нюанс: часть инвесторов традиционно рассматривала апартаменты как инструмент для последующей сдачи в аренду — доходность в популярных локациях исторически была выше, чем у обычных квартир. При растущей цене входа и повышенных эксплуатационных расходах эта модель работает уже не для всех, но для локаций с устойчивым арендным спросом (деловые кварталы, зоны у крупных транспортных узлов) она по-прежнему остаётся рабочей.
Что будет с предложением дальше
Пока ничто не указывает на то, что девелоперы в ближайшее время массово вернутся к формату апартаментов. Согласовать жилой проект по-прежнему проще и часто выгоднее по марже, а обсуждаемое сближение статуса апартаментов с обычным жильём скорее увеличит нагрузку на застройщиков (дополнительные требования к социальной инфраструктуре, нормативам инсоляции и парковке), чем вернёт сегменту прежнюю привлекательность для инвестиций.
Это значит, что дефицит предложения в ближайшие один-два года, скорее всего, сохранится, а значит и цены вряд ли развернутся вниз даже при дальнейшем охлаждении спроса. Для города в целом это означает постепенное вымывание доступного формата размещения бизнеса у дома и жилья «для старта» — тех задач, которые апартаменты изначально и закрывали.
Что это значит для покупателя первички
Если раньше апартаменты воспринимались как способ сэкономить 10–15% по сравнению с квартирой в той же локации, то сейчас эта экономия во многом иллюзорна: разрыв в цене сокращается, а разница в статусе, налогах и платежах ЖКХ остаётся прежней. Перед покупкой апартаментов стоит закладывать в бюджет не только цену метра, но и повышенные коммунальные и налоговые расходы на весь срок владения.
Стоит также трезво оценивать горизонт: если апартаменты покупаются не для сдачи в аренду и не ради уникальной локации, а исключительно ради экономии на входе, в 2026 году эта логика работает значительно хуже, чем ещё пару лет назад. Разница в бюджете покупки, которая раньше окупала неудобства нежилого статуса за несколько лет, сейчас может не окупиться вовсе — особенно если учитывать повышенные ставки по ипотеке на нежилые помещения, которые банки традиционно выставляют выше, чем на обычные квартиры.
Тем, кому в первую очередь важен статус жилого помещения и постоянная регистрация, разумнее рассматривать обычную квартиру в новостройке — благо о том, чем именно апартаменты отличаются от квартиры, стоит почитать до, а не после сделки. А тем, кто уже владеет апартаментами, полезно знать, как оформляется временная регистрация в апартаментах по новым правилам.
Короткий чек-лист перед покупкой апартаментов в 2026 году
- Уточните точный тариф ЖКХ и ставку налога на имущество для конкретного комплекса — они выше, чем у обычных квартир.
- Проверьте, оформлена ли для дома возможность временной регистрации и что для этого потребуется.
- Сравните итоговую цену владения (метр + налоги + коммуналка за 5–10 лет) с аналогичной квартирой в той же локации.
- Уточните у застройщика реальные сроки ввода — на фоне почти нулевого запуска новых проектов конкуренция за готовые лоты выросла.
Апартаменты не перестали быть рабочим инструментом для конкретных задач — инвестиций в локацию или временного жилья. Но статус «бюджетной альтернативы квартире» они, судя по цифрам 2026 года, уже потеряли.
