Прежде чем вносить аванс за квартиру в новостройке, стоит потратить пару минут и бесплатно проверить дом на официальном портале наш.дом.рф — не значится ли он в едином реестре проблемных объектов. Это самый быстрый способ узнать, не сорвал ли застройщик сроки или не идёт ли в отношении него процедура банкротства, ещё до визита в офис продаж. Разберём, как устроен реестр, по каким критериям дом в него попадает и что делать, если проблемный статус уже присвоен.
Что такое единый реестр проблемных объектов
Единый реестр проблемных объектов — это официальный публичный список многоквартирных домов и иных объектов долевого строительства, по которым застройщик не исполнил обязательства перед дольщиками. Реестр ведётся в электронном виде в единой информационной системе жилищного строительства и находится в открытом доступе на портале наш.дом.рф, в разделе «Сервисы» → «Единый реестр проблемных объектов». Правовая основа реестра — статья 23.1 закона № 214-ФЗ, которая обязывает вести его наряду с единым реестром застройщиков.
Реестр создавался как инструмент защиты покупателей: вместо того чтобы разбираться в новостях и форумах дольщиков, можно за один запрос увидеть официальный статус конкретного дома. Это особенно важно для новостроек на начальных стадиях готовности, где визуально по стройплощадке понять реальное положение дел невозможно.
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие посёлки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 посёлков
По каким критериям дом попадает в реестр
Объект относят к проблемным по формальным основаниям, а не по субъективному мнению дольщиков или журналистов. Дом включают в реестр, если случилось хотя бы одно из следующего: застройщик просрочил ввод объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев; застройщик просрочил передачу объекта участнику долевого строительства более чем на шесть месяцев по сравнению со сроком из ДДУ; в отношении застройщика введена процедура банкротства и открыто конкурсное производство.
Это значит, что попадание в реестр — не первый тревожный сигнал, а уже подтверждённый факт серьёзной просрочки или банкротства. Первые признаки проблем у застройщика обычно видны раньше — по судебным спорам, финансовой отчётности, темпам стройки на камерах наш.дом.рф — и именно поэтому реестр стоит проверять в связке с другими источниками, а не полагаться только на него.
Информационная система также позволяет разделять объекты внутри реестра по дополнительным параметрам: заключались ли по проблемному объекту договоры долевого участия вообще, передан ли недостроенный объект по решению арбитражного суда жилищно-строительному кооперативу для завершения силами самих дольщиков, относится ли объект к жилому назначению. Это удобно, когда нужно быстро понять, о каком именно этапе проблемы идёт речь — доме, где стройка просто затянулась, или объекте, уже переданном для достройки в рамках банкротного дела.
Как найти нужный дом на наш.дом.рф — пошагово
На портале наш.дом.рф в разделе с реестром проблемных объектов доступен поиск по региону, застройщику, названию жилого комплекса или адресу конкретного дома. Список можно отфильтровать по типу объекта — интересуют, как правило, дома жилого назначения, а не коммерческие или иные капитальные объекты, которые тоже попадают в широкий периметр долевого строительства.
Если ввести название интересующего ЖК или застройщика, система покажет все объекты этой компании — что удобно, когда застройщик реализует сразу несколько корпусов или очередей и важно понять, не проблемный ли именно тот корпус, где выбрана квартира, даже если соседние корпуса того же ЖК строятся без нареканий.
Проверять стоит именно точный адрес выбранного корпуса, а не только название жилого комплекса целиком: крупные проекты в Москве и Подмосковье часто состоят из нескольких очередей, которые строят разные юридические лица — формально разные застройщики под одним маркетинговым брендом. Проблемный статус одной очереди сам по себе не означает, что соседняя очередь того же ЖК тоже в реестре, но требует отдельной проверки именно того юрлица, с которым будет заключаться ДДУ.
Что означает включение в реестр для дольщика
Если дом уже включён в реестр, а вы рассматриваете покупку по переуступке или новый ДДУ в этом же доме (что само по себе рискованно), важно понимать дальнейший механизм защиты. За судьбу проблемных объектов отвечает Фонд развития территорий — организация, в которую в 2021 году преобразовали прежний Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд может принять решение либо о достройке объекта, либо о выплате денежной компенсации пострадавшим дольщикам.
Для дольщиков уже сданных в реестр объектов важно вовремя подать заявление о включении требований в реестр требований участников строительства — это делается через арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, и именно на основании этого реестра требований Фонд определяет, кому и в каком размере полагается компенсация или квартира после завершения строительства.
Для человека, который только выбирает квартиру, это означает следующее: покупка в доме, уже включённом в реестр, — это не автоматическая потеря денег, но точно долгий и непредсказуемый по срокам процесс. Даже при благоприятном сценарии — передаче объекта на достройку кооперативу дольщиков или новому инвестору — от момента включения в реестр до фактического получения ключей нередко проходит несколько лет. Рассматривать такую покупку имеет смысл только с существенным дисконтом к рынку и с полным пониманием рисков, а не как способ сэкономить на аналогичной квартире в благополучном доме по соседству.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Реестр проблемных объектов и реестр застройщиков — зачем проверять оба
Реестр проблемных объектов показывает уже свершившийся факт просрочки или банкротства. Но на наш.дом.рф есть и второй, не менее полезный инструмент — единый реестр застройщиков, где по каждой компании видны действующие разрешения на строительство, проектные декларации, сведения о ранее сданных объектах и о том, были ли среди них проблемные. Проверка обоих реестров вместе даёт более полную картину: дом может ещё не попасть в реестр проблемных (просрочка пока меньше полугода), но у застройщика уже могут быть проблемные объекты в других проектах — а это самостоятельный повод насторожиться.
| Что показывает | Реестр проблемных объектов | Реестр застройщиков |
|---|---|---|
| Статус конкретного дома | Да — включён/не включён, основание включения | Косвенно — через историю сданных объектов |
| История застройщика в целом | Нет | Да — все проекты компании и аффилированных лиц |
| Действующие разрешения и проектная декларация | Нет | Да |
| Что делать при совпадении | Оценить реальные риски по конкретному корпусу | Изучить историю компании по другим ЖК |
Если дома нет в реестре, но выглядит тревожно
Отсутствие дома в реестре не равно полной гарантии благополучия — формальный порог в шесть месяцев довольно высокий, а первые сложности у застройщика могут проявляться раньше: заморозка строительных работ, судебные иски от подрядчиков, задержки с раскрытием эскроу. Если вы столкнулись с подобными признаками у выбранного дома, но в реестре его нет, на наш.дом.рф предусмотрена форма обратной связи — по обращению покупателя портал проводит проверку, и при подтверждении проблемы дом вносят в реестр.
Дополнительно стоит свериться с общими признаками ненадёжного застройщика и внимательно изучить проектную декларацию конкретного дома — это два источника, которые сигнализируют о рисках ещё до того, как накопится полугодовая просрочка, необходимая для официального включения в реестр.
Полезный косвенный индикатор — фотофиксация хода строительства, которую крупные застройщики обязаны публиковать на своих сайтах и в проектной декларации. Если график фактических фотографий стройплощадки заметно отстаёт от заявленных на сайте сроков сдачи, а новых фотографий давно не появлялось, — это повод уточнить у застройщика причины отставания ещё до формального превышения полугодового порога.
Чек-лист перед внесением аванса
Проверку по реестрам наш.дом.рф стоит делать не один раз при первом знакомстве с ЖК, а повторить непосредственно перед подписанием ДДУ и внесением денег — статус объекта и застройщика может измениться за то время, пока вы выбираете квартиру и собираете документы на ипотеку.
- Проверьте точный адрес и название корпуса (не только ЖК в целом) в реестре проблемных объектов на наш.дом.рф.
- Посмотрите застройщика и все его текущие и завершённые проекты в реестре застройщиков — есть ли среди них проблемные объекты.
- Сверьте сроки сдачи из ДДУ или рекламных материалов с фактическим графиком строительства — камеры и отчёты о ходе стройки тоже размещены на наш.дом.рф.
- Если планируете покупку по переуступке в уже строящемся доме — уточните, не открыто ли по застройщику дело о банкротстве в картотеке арбитражных дел.
- Если явных признаков проблем много, а в реестре дома ещё нет, — не спешите с авансом и оставьте обращение через форму обратной связи, прежде чем принимать решение.
Признаки, по которым можно заподозрить сложности у застройщика ещё до появления официального статуса, подробно разобраны в материале про 10 признаков проблемного застройщика. Если дом уже официально признан проблемным из-за банкротства компании, подробный алгоритм действий дольщика есть в статье про банкротство застройщика новостройки. А что именно должно быть указано в проектной декларации и как её читать — в разборе о проверке документов застройщика. Если же дом уже сорвал сроки, но пока не банкрот, — читайте, как считать неустойку за задержку сдачи.
Что делать: практический вывод
Проверка реестра проблемных объектов занимает пару минут, бесплатна и должна стать обязательным шагом перед любым авансом за новостройку — как первичной покупкой по ДДУ, так и переуступкой в уже строящемся доме. Но помните: реестр фиксирует уже случившуюся просрочку или банкротство, а не риски на будущее. Поэтому проверку стоит дополнять реестром застройщиков, изучением проектной декларации и — если что-то настораживает уже сейчас — обращением через форму обратной связи на наш.дом.рф, не дожидаясь официального статуса «проблемный».
Простое правило для покупателя новостройки в Москве и Подмосковье: чем раньше вы включите проверку официальных реестров в свой алгоритм выбора квартиры — наравне с осмотром планировки и расчётом ипотеки, — тем меньше риск столкнуться с ситуацией, когда деньги внесены, а дом годами стоит недостроенным.
