Покупатели новостроек сегодня защищены лучше, чем 10 лет назад. С 2019 года в России действует система эскроу-счетов, и девелопер не может распоряжаться деньгами дольщиков, пока не сдаст дом. Надзорные органы контролируют застройщиков, отслеживая выполнение графиков строительства и анализируя финансовую отчётность компаний. Тем не менее риски при покупке новостройки могут возникнуть на любом этапе, от заключения ДДУ до выдачи ключей.
Покупая недвижимость, многие думают только о цене, выборе района и планировки, забывая поинтересоваться состоянием дел строительной компании. Между тем, тревожные «звоночки» часто можно заметить до того, как дело примет неприятный оборот.
Эксперты Новостройкино выделили характерные признаки проблемного застройщика. Ознакомьтесь с ними. Когда придёт время выбирать квартиру, вы без труда распознаете девелопера, с которым не стоит иметь дела. Тем самым вы сэкономите время и деньги.
Почему важно проверять застройщика до сделки
В России ведётся реестр проблемных объектов, и с 2019 года он сократился в 30 раз. В Москве в прошлом году стало на 42 долгостроя меньше. Но это не означает, что покупатели новостроек ничем не рискуют. Из-за сложной ситуации на строительном рынке некоторые девелоперы оказываются в уязвимом положении и могут даже обанкротиться. Дом в итоге всё равно достроят, но дольщиков ожидают неприятности, главная из которых — затягивание сроков строительства.
Стройка может быть заморожена на месяцы и даже на годы, если строитель вовлечён в судебные тяжбы. Долго ждать никому не нравится, а продать такую квартиру получится только с дисконтом. Люди платят ипотеку и не могут въехать в квартиру, а многие из них снимают жильё в ожидании завершения строительства. Как следствие — долги, испорченная кредитная история. На эмоциональном состоянии это тоже сказывается не лучшим образом.
Следует помнить и о том, что проценты на счетах эскроу не начисляются. В случае банкротства девелопера деньги вернут в полном объёме, но стоимость квартир к этому времени будет уже другой.
Вот почему проверка застройщика перед покупкой необходима, даже если на первый взгляд у вас нет причин в нём сомневаться. Приобретение жилья — это крупная инвестиция, даже если вы покупаете для себя. Поступайте как бизнесмен, который проводит Due diligence, комплексную оценку объекта, прежде чем вложить в него средства.
10 признаков проблемного застройщика
В 1990-х годах, когда строительный рынок в стране только формировался, в этой сфере было много различных серых схем и махинаций: двойные продажи, строительство на землях, не предназначенных для этого, намеренные банкротства. Сегодня риск наткнуться на застройщика-мошенника невелик, но опасности полностью не исчезли.
Возведение многоквартирных домов — длительный и сложный процесс, и зачастую в начале девелопер настроен оптимистично, но потом появляются подводные камни. Мы расскажем о десяти признаках надвигающихся проблем, чтобы вам не пришлось разделять эти трудности с застройщиком.
1. Отсутствие или «сырость» проектной документации
Перед тем, как приняться за строительство дома, девелопер обязан собрать пакет документов. Основными в нём являются:
- проектная декларация;
- заключение экспертизы проекта;
- разрешение на строительство;
- документы на право использования земельного участка.
Застройщик по закону несёт ответственность за неполную или недостоверную информацию, содержащуюся в проектной декларации. Он также должен регулярно вносить в декларацию обновления, касающиеся количества заключённых ДДУ (договоров долевого участия), финансовых показателей и полученных кредитов.
Ещё один важный момент: девелопер представляет декларацию на рассмотрение регионального органа Госстройнадзора, а тот выдаёт заключение о соответствии. Если спустя 60 дней после выдачи заключения не был зарегистрирован ни один ДДУ, застройщик должен повторно направить декларацию в уполномоченный орган.
Поэтому, когда будете смотреть документы, не просто отметьте наличие декларации, а прочтите её. Убедитесь, что она не устарела, что в неё внесены все требуемые изменения. Проверьте, нет ли информации о продлении сроков сдачи объекта и разрешения на строительство — это говорит о том, что застройщик не укладывается в график.
2. Подозрительно низкие цены
Стоимость квартиры складывается из таких составляющих, как наличие отделки, класс недвижимости, район, планировочные и проектные характеристики. Цена порой существенно различается даже в соседних жилых комплексах. Но всё же существует вилка цен: если квартиры определённого типа стоят 13–15 миллионов рублей, то цена в 10 миллионов должна насторожить.
Да, демпинг — это не всегда признак проблемного застройщика. Иногда девелоперы дают большие скидки, чтобы привлечь покупателей и создать информационный повод вокруг проекта. Взгляните, к примеру, на квартал бизнес-класса «МОНС» от компании «Брусника» — там скидки при 100% оплате составляют до 28%.
Изначально низкий, не акционный прайс (на 15%–20% ниже рынка) свидетельствует о том, что лоты в данном ЖК плохо продаются, и у строителей не хватает средств для завершения объекта. На горизонте маячит недострой, а возможно и банкротство.
3. Застройщик-«невидимка»
В 1990-х годах никого не удивляло, когда офис продаж размещался в строительном вагончике. Сегодня такое трудно представить. Однако, роскошный офис не гарантирует, что застройщик не окажется мошенником.
Обращайте внимание на такие детали, как наличие качественно выполненного сайта, аккаунтов в соцсетях, публикаций или просто упоминаний в профильных СМИ.
На сайте должны быть указаны контакты и адрес офиса — это как минимум. И проверьте, чтобы они совпадали с данными, которые содержатся в ЕГРЮЛ, государственном реестре юрлиц.
4. Плохая кредитная история
Возведение многоквартирного дома занимает несколько лет и обходится в миллиарды рублей. Мало какие компании способны делать это полностью за счёт собственных средств, поэтому берут кредиты.
Когда у застройщика стабильное финансовое состояние и хороший кредитный рейтинг, он без проблем получает аккредитацию в крупнейших банках страны. Если устойчивость вызывает вопросы, «киты рынка» не будут с ним связываться. Девелоперу придётся искать кредитные учреждения, где требования к заёмщикам не такие высокие.
Отсутствие одобрения у российских банков, входящих в ТОП-20, — это негативный признак. Возьмите данный факт на карандаш, когда будете делать выбор между несколькими предложениями.
5. Тёмное прошлое: суды и банкротства
Крупные компании постоянно вовлечены в судебные разбирательства, и это — нормальная практика, потому что юрлица только так разрешают споры. Тревожный сигнал, когда застройщик ведёт многочисленные тяжбы с физическими лицами или признан должником в деле о банкротстве.
Как проверить застройщика? Загляните на Федресурс, там есть сервис «Поиск по должникам». Введите название компании и узнайте, не находится ли она в стадии банкротства. Два других полезных источника — это Картотека арбитражных дел и Банк данных исполнительных производств на сайте ФССП.
6. Акции, подозрительные скидки и давление на покупателей
Компании часто проводят агрессивный маркетинг, чтобы подтолкнуть клиентов к действию: «Скидка только для первых 10!». Это может быть предложение с ограниченным сроком, как в ЖК Will Towers от «Минских холмов».
Но следует различать рекламные уловки и стратегию общения с покупателями.
В офисе продаж вам должны обстоятельно ответить на все вопросы. В том числе, объяснить, почему застройщик предлагает скидки. Если вас торопят, заставляют нервничать, или наоборот — пытаются заболтать, — не связывайтесь с таким девелопером.
7. Отсутствие строящихся объектов или крайне низкие темпы
У большинства застройщиков в портфолио есть хотя бы два-три завершённых объекта. Крупные ведут несколько строек параллельно. Поинтересуйтесь состоянием дел на этих проектах: выдерживаются ли сроки, нет ли проблем.
Узнайте, довольны ли покупатели теми квартирами и ЖК, которые уже построены. Загляните на один из строящихся или готовых объектов.
Помогают и фото-, видеоотчёты, публикуемые на сайте проекта. Прошло полгода, а строители до сих пор возятся с котлованом? Это знак, что от покупки квартиры в таком доме лучше отказаться.
8. Схема с предварительным договором (ПДКП) вместо ДДУ
Договор долевого участия (ДДУ) был введён в качестве меры по защите прав покупателей. Это своего рода страховка, что ваши права будут соблюдены. ДДУ также накладывает определённые обязанности на застройщика: построить дом и выдать ключи вовремя, предоставить гарантии качества.
Если девелопер предлагает вместо этого подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП), — не соглашайтесь. Особенно, если это происходит до регистрации проекта, когда ещё нет разрешения на строительство.
Дело в том, что ДДУ подлежит обязательной регистрации, а ПДКП — нет, и возникает риск двойных продаж.
9. Плохая репутация в Сети и отсутствие отзывов
Не секрет, что отзывы зачастую покупают, а претензии не всегда объективны. Насторожить должен шквал негативных отзывов от дольщиков: в соцсетях, на форумах и профильных сайтах.
Полное отсутствие реакций — тоже настораживающий признак. Возможно, что проект никому не интересен, включая и самого застройщика. Все компании имеют бюджеты на рекламу, без этого сейчас не обойтись; если у девелопера нет средств на продвижение, то это свидетельствует не в его пользу.
10. Нежелание застройщика отвечать на вопросы
Как определить, что перед вами — надёжный застройщик? Вот несколько признаков:
- прозрачная отчётность;
- прозрачность сделок — никаких «серых» схем;
- наличие полного комплекта документации;
- готовность предоставить всю информацию о проекте и квартире.
Когда менеджеры постоянно уходят от ответа и пытаются переключиться на другую тему, а с руководством невозможно пообщаться — это сигнал отказаться от покупки недвижимости в данном ЖК.
Не покупайтесь на красивые рендеры и обещания. Объективная информация содержится только в проектной декларации.
Что делать, если вы обнаружили признаки?
Если вы заметили у девелопера 2–3 смущающих вас признака, это ещё не повод окончательно отказываться от сделки. В частности, разовая скидка на отдельные лоты — это не признак финансового неблагополучия, а стандартная практика. Особенно в премиальном сегменте.
Нередко строители дают скидки на кладовые и машино-места: так, у AFI Development в ЖК «AFI Park Воронцовский» можно приобрести и то и другое со скидкой в 10% и 20% соответственно.
Застройщики также прибегают к различным вариантам рассрочки, поскольку рыночная ипотека остаётся дорогой. Например, «Гранель» совместно со Сбером предлагает акцию: в первые 13 месяцев платежи по кредиту уменьшены вдвое.
Заинтересовались предложением, но есть сомнения? Проведите дополнительную проверку. В этом вам поможет «Новостройкино» и наш каталог застройщиков — по каждому объекту и девелоперу вы получите объективную, актуальную информацию.
Главное в ситуации выбора — заставить себя руководствоваться фактами, а не эмоциями. Какой бы соблазнительной ни выглядела новостройка, решительно отказывайтесь от неё, если риски перевешивают выгоду.
FAQ
Все ли застройщики с 1–2 признаками — мошенники?
Разумеется, нет. Если у вас возникли сомнения, нужно просто детально разобраться в каждом вопросе. А вот когда количество минусов перевешивает количество плюсов — это уже сигнал к тому, чтобы отказаться от сделки.
Какой из этих признаков самый критичный?
Финансовое состояние девелопера непосредственно влияет на то, получат ли дольщики вовремя ключи. Проверяйте этот фактор в первую очередь и особенно тщательно.
Где лучше всего искать независимые отзывы о застройщике?
Лучше всего о качестве работы девелопера скажут отзывы покупателей квартир, даже если они не всегда на 100% объективны. Читайте сообщества дольщиков и собственников жилья в соцсетях, чтобы увидеть всю картину.
Что надёжнее: ДДУ с проблемным застройщиком или ПДКП с надёжным?
ДДУ предпочтительнее в любом случае. Но помните, что он не избавит полностью от проблем с недостроем и банкротством: ваши средства сохранятся, но сроки завершения строительства неизбежно затянутся.
Эскроу-счёт — это 100% защита?
Ваши деньги хранятся в банке, и девелопер не сможет просто потратить их и заявить о банкротстве, как случалось раньше. Но на эти средства не начисляются проценты, и Агентство по страхованию вкладов в случае банкротства банка компенсирует только 10 миллионов рублей, хотя Центробанк уже предлагает увеличить сумму страхового возмещения до 30 миллионов.
Ещё по теме
01 августа 2025
1266
27 октября 2025
1544