Совокупная выручка застройщиков в границах «старой» Москвы по итогам первого полугодия 2026 года снизилась на 14,3% год к году — до 624 млрд рублей. При этом число заключённых договоров долевого участия просело куда сильнее — на 30,3%. Разрыв между этими двумя цифрами говорит о том, что рынок первички не просто сжимается, а меняет структуру: продаж стало меньше, но средний чек по ним вырос. А данные за июнь и вовсе намекают на разворот тренда.
Итоги полугодия: сделок меньше, выручка держится
По итогам первого полугодия в новостройках «старой» Москвы заключено 18,8 тыс. договоров долевого участия на 992,5 тыс. кв. м жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2025 года количество сделок снизилось на 30,3%, проданная площадь — на 28,1%, а оценочная выручка застройщиков — на 14,3%, до 624 млрд рублей.
Разница в темпах падения выручки и числа сделок закономерна: если бы средняя стоимость лота осталась прежней, выручка просела бы примерно так же, как и число ДДУ. Но цены на первичку за год выросли, а структура спроса сместилась в сторону более дорогих лотов — это и компенсировало часть потерь от снижения количества сделок.
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие посёлки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 посёлков
Топ-10 застройщиков: минус пятая часть выручки
Совокупная выручка десяти крупнейших застройщиков Москвы по итогам полугодия составила 349,9 млрд рублей — это 22% меньше показателя годичной давности. То есть крупнейшие игроки рынка потеряли в выручке даже больше, чем рынок в среднем, несмотря на то что именно у топ-10 обычно самый диверсифицированный портфель проектов и самая широкая линейка цен.
Похожая динамика уже фиксировалась и в премиальном сегменте: ранее аналитики сообщали, что выручка элитных застройщиков Москвы рухнула почти на 38%, хотя цены и предложение в этом сегменте продолжали бить рекорды. Получается, что спад выручки в 2026 году затронул рынок практически на всех уровнях — от масс-маркета до элитного жилья, — просто с разной интенсивностью.
Почему выручка падает медленнее, чем число сделок
Ключевая причина расхождения — смещение структуры предложения. Ещё в начале года аналитики отмечали, что почти 82% новых проектов, стартовавших в старой Москве в первом полугодии, относятся к премиальному и элитному классам, а новые проекты эконом- и комфорт-класса фактически перестали запускаться. Средневзвешенная цена предложения в новостройках столицы за апрель–июнь выросла на 2,8%, до 653 тыс. рублей за квадратный метр.
В такой конфигурации застройщики продают меньше квартир, но каждая сделка в среднем «весит» больше рублей — отсюда и разрыв между падением числа ДДУ и падением выручки. Для рынка это означает постепенное вымывание доступных лотов массового сегмента и рост среднего чека входа в первичку в старой Москве.
| Показатель | I полугодие 2025 | I полугодие 2026 | Динамика |
|---|---|---|---|
| Договоры ДДУ | ≈27 тыс. | 18,8 тыс. | −30,3% |
| Проданная площадь | ≈1,38 млн кв. м | 992,5 тыс. кв. м | −28,1% |
| Выручка застройщиков | ≈728 млрд ₽ | 624 млрд ₽ | −14,3% |
| Выручка топ-10 застройщиков | ≈449 млрд ₽ | 349,9 млрд ₽ | −22% |
Подмосковье в июне держалось лучше старой Москвы
На фоне спада в границах старой Москвы по итогам июня именно Подмосковье показало самый заметный рост выручки среди частей региона — по оценкам аналитиков, около 43,9 млрд рублей, что на 50% больше майского показателя и на 52% выше уровня годичной давности. Это заметно контрастирует с ситуацией в старой Москве, где выручка за полугодие в целом всё ещё в минусе.
Объяснение простое: покупатели, которых не устраивает подорожавшая ипотека и рост цен в старой Москве, чаще смотрят в сторону области — там при сопоставимом бюджете можно получить более просторную квартиру или квартиру на более поздней стадии готовности. Этот же эффект ранее фиксировался и в динамике цен отдельных городов-спутников Москвы, где рост стоимости метра ускорялся быстрее, чем в среднем по старой Москве.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Главный триггер спада — ужесточение семейной ипотеки
Основной причиной охлаждения спроса аналитики называют ужесточение условий семейной ипотеки, вступившее в силу с 1 февраля 2026 года. Эффект оказался двойным: в январе, перед вступлением новых правил в силу, рынок пережил всплеск сделок — покупатели старались успеть на старых условиях, — а в феврале и марте продажи, наоборот, резко просели, поскольку основная часть отложенного спроса уже была реализована заранее.
Доля семейной ипотеки в структуре сделок при этом снижается: если в январе на неё приходилось порядка 75% сделок, то уже в феврале — менее 70%. Программа по-прежнему остаётся главным механизмом покупки первички для семей с детьми, но, по оценке аналитиков, всё меньше работает как драйвер роста рынка — скорее как фактор, который просто удерживает спрос от более глубокого падения. Подробнее о том, какие условия действуют по семейной ипотеке с 1 июля 2026 года, мы писали отдельно.
Июнь показал разворот — но осторожный
Свежие данные за июнь выглядят заметно оптимистичнее: выручка застройщиков по всему региону — Москве и области — составила 182,2 млрд рублей, что на 28% больше майского показателя и на 11% выше июня прошлого года. Это первый заметный помесячный рост с начала охлаждения рынка, и аналитики связывают его с сочетанием нескольких факторов: сезонным оживлением спроса, адаптацией покупателей к новым условиям ипотеки и точечными акциями застройщиков, стимулирующими сделки в преддверии традиционно спокойного сезона отпусков.
Пока рано говорить об устойчивом переломе тренда — один сильный месяц не отменяет провала первого квартала. Но сам факт роста и к маю, и к июню прошлого года — сигнал, что дно, если оно уже пройдено, находится где-то в районе весны 2026 года, а не позже.
Как эту статистику считают и почему цифры расходятся
Стоит учитывать, что оценки выручки застройщиков — расчётные, а не отчётные показатели: аналитики умножают число зарегистрированных ДДУ и проданную площадь на среднюю цену предложения по рынку, а не берут цифры из отчётности самих компаний. Поэтому в разных источниках и у разных аналитических центров итоговые суммы за один и тот же период могут немного отличаться — расхождение обычно укладывается в несколько процентов и не меняет общей картины динамики.
Именно поэтому для оценки состояния рынка важнее не абсолютное значение выручки в рублях, а направление и темп изменения — и здесь все источники сходятся в одном: первый квартал был провальным, второй показал частичное восстановление, а июнь стал первым месяцем с уверенным ростом год к году.
Что это значит для покупателя и рынка
Для покупателя первички падение общего числа сделок при растущем среднем чеке означает, что «дешёвых» лотов на рынке становится физически меньше — застройщики просто не выводят новые проекты в эконом- и комфорт-сегменте так активно, как раньше. При этом сами застройщики, теряя в объёме продаж, вынуждены компенсировать это либо ростом цены, либо более гибкими схемами покупки — рассрочкой, субсидированной ипотекой, скидками на паркинг и кладовые.
С точки зрения общей картины первичного рынка Москвы по итогам полугодия июньский разворот — хороший повод присмотреться к конкретным проектам именно сейчас: застройщики, испытывающие давление на выручку, чаще идут навстречу по условиям сделки, чем в периоды уверенного роста продаж.
На что обратить внимание при выборе новостройки в период спада продаж у застройщика
- Финансовую устойчивость застройщика — не только по одному проекту, а по всему портфелю: падение выручки на четверть само по себе не катастрофа, если у компании есть запас по эскроу-счетам.
- Реальные, а не «вывесочные» скидки — сравнивайте цену с прайсом того же корпуса 2–3 месяца назад.
- Долю нераспроданных лотов в доме — на падающем рынке она может расти быстрее, чем кажется по рекламе.
- Условия субсидированной застройщиком ипотеки — насколько ставка ниже рыночной действительно компенсирует более высокую цену метра.
Если июньская динамика подтвердится и в третьем квартале, для инвестиций на ранних стадиях строительства момент может оказаться неплохим — застройщики, испытывающие давление на продажи, чаще предлагают более выгодные условия входа именно на старте новых очередей.
