Студии и однокомнатные квартиры по итогам первого полугодия 2026 года заняли рекордные 42% всех проданных лотов в новостройках Москвы — это около 10,3 тыс. объектов. Формат остаётся самым массовым на первичном рынке столицы. Но за этой цифрой скрывается неожиданный разворот: продажи студий как таковых упали более чем вдвое, а сами застройщики постепенно сокращают долю совсем маленьких лотов в новых проектах. Разбираемся, что стоит за этим противоречием и чего ждать покупателям малогабаритного жилья в Москве и Подмосковье.
Рекордная доля при падающих продажах
На первый взгляд цифры выглядят взаимоисключающими: доля студий и «однушек» в структуре сделок — историческая максимальная, 42%, а количество проданных именно студий при этом резко сократилось. В первом полугодии 2025 года было продано около 4,5 тыс. квартир-студий, а в 2026-м — только 2 тыс., падение почти на 56%. Разгадка в том, что «доля» и «количество» — не одно и то же: общий объём сделок на первичном рынке Москвы в 2026 году тоже снизился, а студии и однокомнатные квартиры просели в продажах медленнее, чем более крупные форматы, — поэтому их относительная доля в оставшемся, поредевшем спросе выросла.
По сути, малогабаритное жильё оказалось самым устойчивым сегментом в кризис спроса: у студии и однокомнатной квартиры ниже порог входа, а значит, шире круг покупателей, которым такая покупка вообще по силам при нынешних ставках по ипотеке. Но даже этот более устойчивый сегмент не избежал общего охлаждения рынка — просто просел не так сильно, как двух- и трёхкомнатные лоты.
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие посёлки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 посёлков
Как менялась структура предложения по площади
Похожая динамика видна и в структуре предложения, а не только спроса. В массовом сегменте новостроек Москвы доля квартир площадью до 40 кв. м в мае 2026 года составила 43% от общего числа лотов — против 49% годом ранее, в мае 2025-го. То есть застройщики постепенно снижают долю самых компактных планировок в новых проектах, реагируя не на текущий ажиотажный спрос, а на долгосрочный тренд: покупатели, у которых есть выбор, всё чаще предпочитают более просторные квартиры, если только позволяет бюджет.
Причины такого смещения понятны: несколько лет подряд рынок разгонял именно студийный формат — он позволял застройщикам дробить площадь на максимум лотов и удерживать низкий порог входа при растущей цене за квадратный метр. Но эпоха, когда квартиры площадью 18–22 кв. м массово раскупались как инвестиционный актив, постепенно завершается — сказываются и охлаждение инвестиционного спроса, и требования банков к качеству эскроу-наполнения, о которых всё чаще говорят участники рынка.
| Показатель | 2025 год | 2026 год |
|---|---|---|
| Доля студий и «однушек» в продажах новостроек Москвы | ниже | 42% (рекорд) |
| Число проданных студий в новостройках (I полугодие) | ~4,5 тыс. | ~2 тыс. (−56%) |
| Доля квартир до 40 кв. м в массовом сегменте (май) | 49% | 43% |
| Средняя цена студии за кв. м относительно сегмента | — | +23% к средней |
Почему студии подорожали сильнее сегмента
Ещё один парадокс: несмотря на снижение продаж, средняя стоимость квадратного метра в студиях в 2026 году достигла порядка 513 тыс. рублей — это примерно на 23% выше средней цены по сегменту новостроек в целом. Дело в том, что цена за квадратный метр у маленьких лотов почти всегда выше, чем у просторных квартир той же локации и класса, — застройщики закладывают премию за компактность и высокую востребованность формата у инвесторов и покупателей с ограниченным бюджетом. Чем меньше площадь, тем заметнее в цене доля «фиксированных» затрат — кухни, санузла, прихожей, — которые не сжимаются пропорционально метражу.
При этом именно из-за высокой цены за метр студия часто остаётся дешевле в абсолютных цифрах, чем однокомнатная или двухкомнатная квартира в том же доме, — а значит, даже подорожавшая студия продолжает оставаться самым доступным по бюджету входа форматом на рынке новостроек Москвы.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Почему застройщики меняют стратегию
Несколько лет подряд студийный формат был для застройщиков удобным инструментом одновременно и роста выручки, и удержания видимо низкого порога входа: чем мельче нарезка, тем больше лотов можно получить с той же площади этажа, а значит, выше совокупная выручка с квадратного метра здания. При этом заявленная цена за студию оставалась психологически комфортной для покупателя, даже если цена за квадратный метр в ней была ощутимо выше, чем в соседней «двушке».
Этот подход хорошо работал, пока рынок разгонялся за счёт доступной ипотеки и инвестиционного спроса: студии активно покупали не для жизни, а для последующей сдачи в аренду или перепродажи после сдачи дома. Но по мере того как ставки по рыночной ипотеке остаются высокими, а часть льготных программ ужесточается, инвестиционная привлекательность мелкой нарезки снижается — доходность от аренды студии уже не всегда перекрывает стоимость обслуживания ипотечного кредита. Застройщики, которые ориентируются не на текущий квартал, а на портфель на ближайшие два-три года, закладывают в новые проекты чуть более просторные планировки, рассчитывая на покупателя, который выбирает жильё для собственной жизни, а не для инвестиций.
Что это значит для покупателей и инвесторов
Для тех, кто ищет самый доступный по цене вариант входа на рынок новостроек, тренд пока в целом благоприятный: студии и небольшие «однушки» остаются самым ликвидным форматом — их проще и быстрее продать при необходимости, а спрос на аренду таких квартир у молодых арендаторов и студентов остаётся стабильным. Но покупателям, которые рассматривают студию как инвестицию, стоит учитывать: сокращение доли компактных лотов в новых проектах может в перспективе 2–3 лет снизить предложение студий в конкретных локациях и подтолкнуть цены вверх ещё сильнее, тогда как спрос на перепродажу таких квартир будет зависеть от общего восстановления рынка.
Тем, кто присматривает более просторное жильё, разворот застройщиков на руку: доля крупных форматов в новых проектах постепенно растёт, а значит, через год-два выбор двух- и трёхкомнатных планировок в новостройках Москвы и области может стать заметно шире, чем сейчас.
В Подмосковье динамика немного отличается: здесь исторически ниже цена входа и просторнее типовые планировки массового сегмента, поэтому доля студий в структуре продаж традиционно ниже, чем в старых границах Москвы. Но и в области застройщики следят за столичным трендом — часть новых проектов комфорт-класса на границе с городом уже закладывает более крупную нарезку, ориентируясь на покупателей, которые выбирают между Москвой и ближним Подмосковьем именно по соотношению площади и цены.
На что обратить внимание при выборе студии в новостройке
- Реальную полезную площадь и планировку — у студий даже 2–3 «лишних» квадратных метра существенно меняют комфорт проживания.
- Долю студий в конкретном доме — если их слишком много, это может повлиять на ликвидность парковки, лифтов и инфраструктуры двора.
- Разницу в цене за метр между студией и ближайшей по площади «однушкой» — иногда доплата за дополнительные метры оказывается выгоднее с точки зрения будущей перепродажи.
- Прогноз по вводу дома и очереди — в проектах с растянутым сроком строительства особенно важно заранее понимать, как будет меняться инфраструктура и транспортная доступность района к моменту сдачи.
Отдельно стоит смотреть на назначение дома: часть студий в Москве продаётся не как жильё, а как апартаменты — юридически иной статус объекта с другими правилами регистрации и налогообложения. Путать эти форматы не стоит: у апартаментов ниже стоимость квадратного метра, но и меньше юридических гарантий, поэтому перед покупкой важно уточнить у застройщика точный статус конкретного лота.
Сокращение доли малогабаритного жилья в новых проектах — часть более широкой картины на первичном рынке Москвы по итогам первого полугодия: спрос отскочил не по всем сегментам одинаково, а доступных вариантов входа становится меньше. Если вы выбираете между студией и более просторной квартирой, помогает предметное сравнение форматов — например, разбор плюсов и минусов покупки квартиры-студии, где собраны критерии выбора для конкретных жизненных сценариев, а тем, кто уже определился с форматом, пригодится подборка планировок для зонирования студии при ремонте.
