В Московской области заработали упрощённые правила объединения земельных участков с разным видом разрешённого использования (ВРИ). Депутаты Мособлдумы 21 мая 2026 года утвердили изменения в закон «О регулировании земельных отношений в Московской области», благодаря которым собственники смежных участков — например, один под ИЖС, второй под садоводство — теперь могут объединить их в один без обязательной смены ВРИ одного из наделов. Раньше эта процедура была одной из самых частых причин отказов при межевании соседних участков.
В чём заключалась старая проблема
По общему правилу земельного законодательства объединить в один участок можно было только смежные наделы с одинаковым видом разрешённого использования. Если у собственника было два соседних участка — например, «для садоводства» и «для индивидуального жилищного строительства», — объединить их напрямую не получалось. Сначала требовалось перевести оба участка к единому ВРИ: подать заявление в местную администрацию, дождаться решения, а иногда и оспорить отказ, если целевое назначение земли в этой зоне такого перевода не допускало.
На практике это означало дополнительные месяцы ожидания, оплату услуг кадастрового инженера дважды — сначала для смены ВРИ, потом для собственно объединения — и риск получить отказ, если участки относились к разным территориальным зонам по правилам землепользования и застройки конкретного округа.
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Что изменилось в Подмосковье с 21 мая
Новая редакция регионального закона убирает требование о едином ВРИ как обязательное условие для объединения — при выполнении ряда условий участки с разным разрешённым использованием можно объединить напрямую, одним обращением к кадастровому инженеру и последующей регистрацией в Росреестре. Это касается прежде всего собственников, у которых на смежных участках исторически оказались разные статусы: часть земли числится под личным подсобным хозяйством, часть — под ИЖС, часть — под садоводство в границах бывшего СНТ.
Инициатива особенно актуальна для Подмосковья, где массовая застройка последних десятилетий часто велась без единого плана: соседние наделы одной семьи нередко оформлялись в разные периоды и получали разный статус просто потому, что на момент покупки действовали разные правила зонирования.
| Параметр | Было (до 21 мая 2026) | Стало |
|---|---|---|
| ВРИ участков | Требовалось привести к единому ВРИ | Можно объединять с разным ВРИ |
| Количество обращений | Два (смена ВРИ + объединение) | Одно |
| Типичный срок | От нескольких месяцев | Сопоставим со сроком обычного межевания |
| Условие | — | Единая территориальная зона / соответствие ПЗЗ |
Как это соотносится с федеральным законодательством
Региональная норма опирается на изменения федерального Земельного кодекса: возможность объединения и перераспределения участков с разным ВРИ закреплена статьёй 11.11 кодекса. Условие для объединения — все участки должны находиться в границах одной территориальной зоны, одного лесничества или одной особо охраняемой природной территории, если речь идёт о землях с такими ограничениями. Для типичного дачного или ИЖС-участка в Подмосковье это условие в большинстве случаев выполняется автоматически, поскольку соседние наделы одного посёлка или СНТ обычно попадают в одну зону по правилам землепользования и застройки округа.
Итоговый объединённый участок получает тот вид разрешённого использования, который выбирает собственник из числа тех, что были у исходных наделов, либо — в отдельных случаях — из числа видов, допустимых для данной территориальной зоны в целом. Это важно учитывать заранее: если цель — построить капитальный дом, логичнее выбрать в качестве итогового статус ИЖС, а не садоводства, даже если большая часть площади исторически числилась под последним.
Кому в первую очередь пригодится новая норма
Чаще всего с этой проблемой сталкиваются семьи, которые за годы докупали соседние сотки — у родственников, соседей или на аукционах — и в итоге получали лоскутное владение из нескольких участков разного статуса. Другой типичный случай — старые дачные посёлки, где часть земли ещё в советское время выделялась под личные подсобные хозяйства, а часть позже переоформлялась под ИЖС по мере роста интереса к капитальному строительству.
Объединение позволяет не только упростить оформление, но и снизить издержки: один объединённый участок — это один комплект документов, один налог на землю вместо нескольких начислений, и, что особенно важно для готовящих стройку, единый контур для расчёта отступов от границ и процента застройки при получении градостроительного плана.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Объединение, перераспределение и раздел — в чём разница
В земельном законодательстве часто путают три похожих, но разных процедуры. Объединение — это создание одного нового участка из двух и более смежных, при этом исходные наделы прекращают существование как отдельные объекты. Перераспределение — это изменение границ между несколькими смежными участками без создания единого объекта: например, когда сосед «прирезает» часть своей земли к соседнему наделу, а оба участка сохраняются, просто с новой конфигурацией. Раздел — обратная операция, когда один участок делится на два и более.
Именно с перераспределением чаще всего путают новую норму об объединении разных ВРИ: в отличие от объединения, при перераспределении итоговые участки могут сохранять разные виды разрешённого использования, если это не противоречит правилам землепользования и застройки. Для собственника, который хочет получить в итоге единый надел под одним статусом, нужна именно процедура объединения — и именно её теперь упростили для участков с разным ВРИ.
Сколько это стоит и как долго занимает
Точная стоимость зависит от кадастрового инженера и сложности случая, но порядок цифр обычно сопоставим с обычным межеванием — той же процедурой, которая нужна при уточнении границ одного участка. Экономия возникает не столько на стоимости самой процедуры, сколько на количестве этапов: раньше собственнику приходилось оплачивать сначала смену вида разрешённого использования одного из участков (с обращением в администрацию округа и ожиданием решения), а затем отдельно — межевой план на объединение. Теперь эти два шага можно свести к одному обращению.
Срок постановки на кадастровый учёт и регистрации права на объединённый участок в Росреестре, как правило, укладывается в стандартные сроки учётно-регистрационных действий — заметно короче, чем прежняя цепочка «смена ВРИ плюс объединение», где только согласование смены статуса могло занимать несколько месяцев.
Что нужно для объединения участков
- Убедиться, что оба участка находятся в собственности одного лица (или всех собственников при долевой собственности) и не обременены арестом или ипотекой, препятствующей регистрационным действиям.
- Заказать межевой план у кадастрового инженера — с учётом объединения, а не только уточнения границ.
- Проверить, относятся ли оба участка к одной территориальной зоне по действующим правилам землепользования и застройки округа.
- Определить итоговый вид разрешённого использования объединённого участка — и соотнести его с планами на строительство.
- Подать документы на регистрацию через МФЦ или напрямую в Росреестр вместе с межевым планом.
Что это значит на практике
Для владельцев загородной недвижимости в Подмосковье это в первую очередь снятие одного из самых нелепых бюрократических барьеров: до сих пор формально смежные участки одной семьи с разным ВРИ юридически существовали как два отдельных объекта, даже если забор между ними давно снесён, а дом стоит на границе обоих наделов. Упрощённая процедура объединения логично дополняет и другие меры по уточнению границ участков, которые в последние годы реализует регион, и общую линию на приведение земельного учёта в порядок — в том числе через усиление контроля за межеванием и застройкой в Московской области.
Отдельно стоит помнить, что после объединения меняется не только статус земли, но и налоговая база: расчёт земельного налога будет идти уже по единому объединённому участку, а не по двум отдельным. С учётом того, что в регионе в 2026 году проходит очередная кадастровая переоценка, есть смысл сверить итоговую кадастровую стоимость объединённого надела заранее, до подачи документов, чтобы не столкнуться с неожиданным ростом платежей. Полезно также свериться с данными актуального реестра категорий земель в ЕГРН, если один из участков ранее относился к сельхозземлям — это может повлиять на выбор итогового вида разрешённого использования.
Если цель — не просто навести порядок в документах, а подготовить участок под капитальное строительство дома, объединение стоит проводить до заказа градостроительного плана: тогда параметры застройки — отступы от границ, максимальная этажность и процент застройки — будут считаться сразу для единого контура, а не для каждого из бывших наделов по отдельности.
