Конституционный суд РФ запретил налоговикам одновременно применять повышенную ставку земельного налога 1,5% и повышающие коэффициенты 2 и 4 для застройщиков, которые покупают землю под ИЖС для строительства на продажу. Раньше платёж мог доходить до 6% от кадастровой стоимости участка в год — с нового налогового периода 2027 года такого «задвоения» не будет, а по расчётам экспертов решение способно сдержать рост цен на дома в организованных посёлках Подмосковья.
Что разрешил Конституционный суд
Поводом стало дело застройщика коттеджного посёлка — компании «Угловой квартал Казань», которая оспорила расчёт земельного налога на свои участки под ИЖС. С 2020 года для земли, купленной под жилищное строительство и используемой в предпринимательских целях, вместо льготной ставки 0,3% применяется потолок 1,5%. Налоговая при этом продолжала накладывать сверху ещё и коэффициент — 2 в первые три года с момента регистрации права на участок и 4 — если дом за это время не достроен и не зарегистрирован.
В разделе официального опубликования судебных актов опубликовано решение: Конституционный суд признал такую практику неконституционной: коэффициенты создавались, чтобы подстегнуть медленных застройщиков, а не для того, чтобы удваивать и без того максимальную ставку. Постановление КС РФ от 21.07.2026 № 52-П прямо запрещает совмещать ставку 1,5% с коэффициентами 2 и 4.
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие посёлки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 посёлков
Сколько платили раньше: расчёт на примере участка
Возьмём участок под ИЖС кадастровой стоимостью 15 млн рублей, купленный застройщиком коттеджного посёлка в Подмосковье под коммерческую застройку.
| Период | Ставка и коэффициент | Налог за год |
|---|---|---|
| Первые 3 года после регистрации права | 1,5% × коэффициент 2 | 450 000 ₽ |
| С 4-го года, если дом не достроен | 1,5% × коэффициент 4 | 900 000 ₽ |
| С 2027 года (после постановления КС РФ) | 1,5% без коэффициента | 225 000 ₽ |
Разница — в два-четыре раза в зависимости от того, на каком этапе строительства находится посёлок. Именно такое задвоение и стало предметом жалобы: разъяснения налоговой службы по Московской области подтверждают, что эффективная нагрузка на землю под коммерческую ИЖС-застройку могла доходить до 6% кадастровой стоимости в год — почти как налог на имущество, а не на землю.
Что изменится с 2027 года
Постановление КС РФ не имеет обратной силы: за 2026 год налог по-прежнему считается по старым правилам, и переплату никто не вернёт. С нового налогового периода — 2027 года — при расчёте налога по ставке 1,5% коэффициенты 2 и 4 применяться не должны. Сами коэффициенты из Налогового кодекса не исчезли — они по-прежнему действуют для участков по льготной ставке 0,3% (обычное ИЖС не для перепродажи), но перестают складываться с максимальной ставкой.
Пока ФНС и Минфин не выпустили официальных разъяснений с точной методикой применения нормы к отчётности за 2027 год — это стоит уточнить ближе к декларационной кампании.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Касается ли это владельцев обычных участков ИЖС
Нет, если участок куплен для себя — построить и жить, а не для продажи домов. Повышенная ставка 1,5% и коэффициенты применялись только к землям, которые Росреестр и налоговая относят к предпринимательской деятельности: участки в собственности застройщиков, юрлиц и ИП, покупающих землю пакетами под коттеджные посёлки. Частный собственник одного участка платит стандартные 0,3% без коэффициентов — это правило постановление не меняет.
Скажется ли это на ценах в организованных посёлках Подмосковья
Косвенно — да. Снижение налоговой нагрузки в 2–4 раза уменьшает издержки застройщика на этапе, когда участки в посёлке ещё не все проданы, а дома не все построены — раньше именно это время было самым дорогим по налогу. Опрошенные отраслевыми изданиями эксперты отмечают, что решение способно сдержать рост цен на участки и дома в организованных посёлках, где инженерия и дороги закладываются ещё на старте продаж, — раньше застройщик закладывал повышенный налог в цену лота.
Это не означает, что участки подешевеют: на цену по-прежнему давят стоимость материалов и подключения к сетям. Но у застройщиков будет меньше причин форсировать цену именно из-за налогового пресса.
Что делать сейчас
- Если вы застройщик или ИП с участками под коммерческую ИЖС-застройку — пересчитайте налоговую нагрузку на 2027 год, но не рассчитывайте на пересмотр платежа за 2026 год.
- Уточните у своей налоговой инспекции, готовы ли разъяснения по применению постановления к вашему региону.
- Если строите дом для себя — проверьте в выписке ЕГРН, что участок зарегистрирован именно под ИЖС для личных нужд, а не как коммерческий актив: это определяет ставку.
- Планируя покупку участка в организованном посёлке, спросите у застройщика, как он оценивает влияние решения на итоговую цену лота.
Частые вопросы
Что решил Конституционный суд по земельному налогу для застройщиков?
КС РФ запретил одновременно применять максимальную ставку земельного налога 1,5% и повышающие коэффициенты 2 и 4 для участков ИЖС, которые используются в предпринимательской деятельности. Раньше налоговая совмещала оба ограничителя, из-за чего эффективная нагрузка доходила до 6% кадастровой стоимости в год.
С какого года действует новое правило расчёта налога?
С нового налогового периода — 2027 года. Постановление КС РФ от 21.07.2026 № 52-П не имеет обратной силы, поэтому налог за 2026 год пересчитан по старым правилам не будет.
Касается ли отмена коэффициента обычных владельцев участков ИЖС?
Нет. Правило относится только к участкам, которые используются в предпринимательских целях — то есть к застройщикам и юрлицам, покупающим землю под коттеджные посёлки. Частные собственники одного участка платят стандартную ставку 0,3% без коэффициентов.
Как раньше считали налог для застройщиков коттеджных посёлков?
К ставке 1,5% добавляли коэффициент 2 в первые три года после регистрации права на участок и коэффициент 4 — если дом не достроен и не зарегистрирован позже этого срока. На участке кадастровой стоимостью 15 млн рублей это давало от 450 000 до 900 000 рублей налога в год.
Снизятся ли цены на участки и дома в организованных посёлках Подмосковья?
Прямого обязательства снижать цены у застройщиков нет, но эксперты допускают, что снижение налоговой нагрузки в 2–4 раза уменьшит давление на цену лота на этапе активных продаж посёлка — раньше застройщики закладывали повышенный налог в стоимость участков.
Если строите или покупаете дом в Подмосковье, полезно заодно свериться со сроком уплаты имущественных налогов за 2025 год — это отдельная и обязательная для всех собственников дата. А тем, кого ждёт масштабная кадастровая переоценка участков в 2027 году, стоит заранее прикинуть новую налоговую базу — оба события накладываются на один и тот же налоговый период.
