В третьем квартале 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы выросла до 509 670 рублей — плюс 7,2% за квартал, а типичная квартира подорожала до 27,2 млн рублей. При этом в августе продажи в массовом сегменте упали до 900 договоров долевого участия за месяц — это минимум с 2017 года, и лишь в сентябре спрос отскочил на фоне изменения условий семейной ипотеки с 1 октября. Разбираемся, как цены и спрос умудряются двигаться в противофазе и что с этим делать покупателю новостройки в Москве.
Итоги квартала: метр подорожал на 7,2%
По итогам III квартала 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы достигла 509 670 рублей — рост на 7,2% за три месяца, а средняя квартира в экспозиции теперь стоит около 27,2 млн рублей. Это данные федерального портала «Мир квартир» по итогам квартала.
В массовом сегменте рост скромнее, но устойчивый: на конец сентября метр стоит около 438,6 тыс. рублей — плюс 3% за квартал и плюс 19% за год (данные «Метриум»). Неравномерность по округам заметна: в Северном округе средневзвешенная цена метра в экспозиции составила 555,6 тыс. рублей (+10% год к году), а в премиум-сегменте САО — уже 841,2 тыс. рублей за метр. По оценке аналитиков bnMAP.pro, в августе новостройки подорожали в 8 из 12 округов Москвы, сильнее всего — на северо-востоке столицы (+5,7%, до 562,8 тыс. рублей за метр).
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие поселки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 поселков
Продажи новостроек — на дне с 2017 года
Пока цены растут, спрос летом падал два месяца подряд. В августе 2026 года продажи квартир по договорам долевого участия в Москве и области снизились на 31% год к году — до 7,3 тыс. сделок, а только за месяц — на 17%. В сентябре рынок отыграл падение: по данным Dataflat, в Московском регионе зарегистрировано 10,75 тыс. ДДУ — на 46% больше, чем в августе, и это рекорд за девять месяцев года; в старой Москве — 3,8 тыс. сделок (+33% к августу, но −32% к сентябрю 2025-го). Хуже всего дело с массовым сегментом: там в августе заключили всего 900 ДДУ — это минимальный показатель с 2017 года, минус 27% к июлю и минус 59% год к году.
Выручка застройщиков Московского региона реагирует предсказуемо: в августе 2026 года она упала на 24% год к году, до 148,8 млрд рублей (оценка Dataflat). Одна из главных причин — рыночная ипотечная ставка в крупных банках, которая к концу сентября составляет около 18,7% (минус 0,6 п.п. за квартал, по данным «Метриум») и за последний месяц почти не менялась, хотя ключевая ставка Банка России по данным Банка России с 27 июля составляет 14% годовых, а 11 сентября регулятор впервые с апреля 2025 года оставил ее без изменений.
Куда уходит спрос: вторичка и Подмосковье
Эксперты рынка связывают обвал продаж новостроек с переориентацией покупателей: часть спроса уходит на вторичный рынок, а часть — в Подмосковье, где квартиры в среднем дешевле. По данным «Метриум», за девять месяцев 2026 года в Москве заключили около 38 тыс. ДДУ — на 36% меньше, чем годом ранее, и это минимум для января–сентября с 2017 года; частично падение объясняется именно переходом покупателей на вторичку.
Статистика сервисов подтверждает тренд на уровне ипотечных выдач: по данным «Домклик», еще в июле доля первички в общем объеме выданной ипотеки составляла 47,6% — минус 10 процентных пунктов к июню. Специалисты отмечают, что период доминирования первичного рынка, который длился со второй половины 2024 года по январь 2026-го, заканчивается — вторичное жилье конкурирует за покупателя все увереннее: ставки там чуть выше, зато цены существенно ниже — по оценке Est-a-Tet, разрыв между новостройками и готовым жильем достигает почти 50%. В обзоре ипотечного рынка ЦБ за август 2026 года видно, что выдачи рыночной ипотеки за месяц сократились на 4,7%, а 56% всех выдач по-прежнему приходится на программы господдержки.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Рынок новостроек Москвы в цифрах: III квартал 2026
| Показатель | Значение | Динамика |
|---|---|---|
| Средняя цена м² (все новостройки) | 509 670 руб. | +7,2% за квартал |
| Средняя цена квартиры | 27,2 млн руб. | +7,2% за квартал |
| Масс-сегмент, цена м² (конец сентября) | ~438,6 тыс. руб. | +3% за квартал, +19% за год |
| ДДУ в масс-сегменте (август) | 900 сделок | −27% за месяц, −59% за год (минимум с 2017 г.) |
| ДДУ Москва + область (август) | 7,3 тыс. сделок | −31% за год, −17% за месяц |
| Выручка застройщиков, Москва + область (август) | 148,8 млрд руб. | −24% за год |
| Рыночная ставка по ипотеке | ~18,7% | −0,6 п.п. за квартал; за месяц почти без изменений |
| Ключевая ставка ЦБ | 14% | с 27 июля; 11 сентября сохранена |
Что это значит для покупателя новостройки в Москве
Для человека, который сейчас выбирает квартиру в новостройке, расхождение цен и спроса работает скорее в его пользу. Застройщики, которые теряют покупателей, охотнее идут на скидки и спецусловия на остатки квартир — особенно там, где продажи просели сильнее всего. Переплачивать за "горячие" локации без веской причины сейчас рискованно: цена может быть завышена спекулятивно, а не подтверждена реальным спросом.
Если бюджет ограничен, стоит присмотреться не только к новостройкам старой Москвы, но и к Новой Москве и Подмосковью — там средний чек ниже, а динамика цен спокойнее. Разобраться, из чего вообще складывается цена квадратного метра в разных частях Москвы и области, стоит до, а не после похода к застройщику.
Что делать покупателю в такой ситуации:
- Сравнивать цену не только с прошлым кварталом, но и с ценой аналогичных лотов в том же ЖК несколько месяцев назад — так виднее реальный, а не маркетинговый рост.
- Уточнять у застройщика, действуют ли скидки, рассрочка или субсидированная ставка на конкретный корпус — сейчас это предмет торга чаще, чем год назад.
- Следить за решением Банка России по ключевой ставке 23 октября — от него будет зависеть, продолжат ли банки снижать ипотечные ставки на новостройки.
- Не ограничиваться старой Москвой: в Новой Москве и области можно найти тот же класс жилья заметно дешевле.
- Проверять, не обогнала ли вторичка новостройку по условиям именно в вашем районе — разница иногда заметнее, чем кажется из рекламы.
Частые вопросы
Почему цены на новостройки в Москве растут, если продажи падают?
Застройщики редко снижают официальную цену даже при падении продаж — вместо этого они расширяют скидки и спецпредложения на конкретные лоты, а средняя цена по рынку продолжает расти за счет вымывания дешевых квартир и роста доли более дорогих сегментов.
Сколько стоит квадратный метр в новостройке Москвы осенью 2026 года?
По итогам III квартала 2026 года средняя цена составила 509 670 рублей за квадратный метр по рынку в целом, а в массовом сегменте — около 438,6 тыс. рублей (данные «Метриум» на конец сентября). Цена заметно отличается по сегментам и округам: от 439 тыс. в массовом сегменте до 841 тыс. рублей за метр в премиальных проектах Северного округа (оценка Core.xp).
Стоит ли сейчас покупать новостройку в Москве или подождать?
Однозначного ответа нет: при слабом спросе у покупателя больше возможностей для торга и скидок здесь и сейчас, но если ключевая ставка Банка России пойдет вниз после заседания 23 октября, ипотека может подешеветь уже в ближайшие месяцы. Решение зависит от готовности ждать и конкретного предложения.
Почему покупатели новостроек переходят на вторичный рынок и в Подмосковье?
Основные причины — более низкие цены на вторичке и в области (разрыв с новостройками достигает почти 50%) и ужесточение семейной ипотеки с 1 октября, из-за которого ставка для семей с одним-двумя детьми в Москве выросла до 10–12% и, по оценке Олега Репченко (IRN.RU), программа для них практически потеряла смысл. Доля первички в выдаче ипотеки летом 2026 года уже заметно снизилась.
