На форуме-съезде «Деловая Россия» 15 октября 2026 года президент предложил жестко ограничить долю апартаментов, которую застройщик может продать частным покупателям на землях, отведенных под гостиницы — «условно 5–10–15%, а все остальное — только гостиница». Параллельно Минэкономразвития готовит законопроект, который разрешит строить отели по аналогу долевого участия. Разбираем, что это означает для тех, кто сейчас рассматривает покупку апартаментов в Москве и Подмосковье.
Что предложили и почему
Повод для инициативы президента — давняя проблема: на землях, выделенных под гостиничное строительство, фактически возводят обычные жилые комплексы, а номера продают как квартиры, хотя юридически это нежилые помещения. Президент назвал это «квазижильем» и предложил два возможных варианта решения — лимит на долю апартаментов (5–10–15% от площади проекта) либо обязанность собственников сдавать такие номера в гостиничную аренду, если они не живут там сами. По данным СМИ на конец октября 2026 года, конкретного документа или поручения по этому вопросу пока нет — это прозвучавшее на форуме предложение, а не принятая норма.
На том же форуме глава Минэкономразвития представил законопроект о другом механизме — долевом строительстве отелей; к концу октября документ вынесен на общественное обсуждение. Он предлагает разрешить привлекать деньги граждан на строительство гостиниц по модели, близкой к ДДУ: с эскроу-счетами и защитой вложений, как и при покупке квартиры в новостройке. По данным «Российской газеты», заработать новые правила должны с марта 2028 года, а с марта 2030 года под управление гостиничных операторов должны перейти и ранее построенные апартаменты.
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие поселки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 поселков
В чем разница между «гостиницей по ДДУ» и обычными апартаментами
| Параметр | Сегодняшние апартаменты | Новый механизм «гостиница по ДДУ» (проект) |
|---|---|---|
| Правовой статус | нежилое помещение | номер в гостинице от 3 звезд, тоже нежилой |
| Можно ли жить постоянно | формально нельзя, но на практике многие живут | нет — минимум 11 месяцев в году номер должен работать как гостиничный |
| Защита вложений покупателя | зависит от конкретного застройщика и схемы оформления | эскроу-счет и профессиональный гостиничный оператор с этапа проектирования |
| Использование | часто продается «как квартира» | только как инвестиционный объект, доход от аренды распределяет оператор |
То есть речь не о том, что апартаменты признают жильем — наоборот, государство хочет развести два разных продукта: настоящую гостиницу (пусть и купленную по долям, с защитой денег через эскроу) и жилье, которое нельзя маскировать под гостиничный статус, чтобы обойти требования к социальной инфраструктуре.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Что это значит для покупателя апартаментов сейчас
Если рассматриваете покупку апартаментов в проекте, расположенном на земле, оформленной под гостиничное строительство, стоит заранее понять, по какой логике застройщик продает номера: как будущую «квартиру для жизни» или как инвестиционный гостиничный номер с управляющей компанией. Президентское предложение прямо указывает: если доля таких «псевдоквартир» на гостиничной земле будет ограничена 5–15%, застройщикам станет сложнее продавать на подобных площадках юниты именно как постоянное жилье — а значит, часть нынешних предложений может со временем либо исчезнуть с рынка, либо честно перейти в формат гостиничной аренды.
Статус апартаментов как недвижимости для постоянного проживания сам по себе не меняется этой инициативой — они остаются нежилыми помещениями и сейчас, независимо от исхода обсуждения. Поэтому базовые риски апартаментов (другая налоговая ставка, нет прописки, льготная ипотека на них не распространяется) актуальны для покупателя уже сегодня, а не только после возможного принятия новых норм.
Что проверить перед покупкой апартаментов на «гостиничной» земле
- Уточнить в проектной декларации, на каком виде разрешенного использования земли строится комплекс — жилищное строительство или гостиничное/рекреационное; общий порядок проверки сделки с застройщиком описан в инструкции ДОМ.РФ.
- Спросить застройщика прямо, планируется ли привлечение гостиничного оператора и управление номерным фондом, или продажа идет как «квартиры без права регистрации».
- Если выбор стоит между квартирой в новостройке и апартаментами на гостиничной земле — сравнить налоговую нагрузку и доступность льготной ипотеки: на апартаменты большинство льготных программ не действует.
- Следить за тем, будет ли предложение Президента оформлено в виде документа или поручения правительству — а законопроект Минэкономразвития о гостиницах по ДДУ затрагивает и уже построенные апартаменты: по его условиям с марта 2030 года они должны перейти под управление гостиничных операторов.
Частые вопросы
Апартаменты признают жильем в 2026 году?
Нет. Обсуждаемая инициатива не меняет статус апартаментов как нежилых помещений — она касается ограничения доли апартаментов на землях под гостиницы и нового механизма долевого строительства именно гостиниц, а не перевода апартаментов в жилой фонд.
Что за лимит 5–10–15% на апартаменты предложил президент?
На форуме «Деловая Россия» 15 октября 2026 года президент предложил ограничить долю номеров, которую застройщик вправе продать частным покупателям на землях под гостиницы, — условно 5–10–15% площади, а остальное должно работать как гостиница. Документа по этому предложению пока нет.
Можно ли купить гостиничный номер по договору долевого участия?
Пока нет — такой механизм только разрабатывается Минэкономразвития и вынесен на общественное обсуждение. Если его примут, номера в гостиницах от 3 звезд можно будет покупать по аналогии с квартирами, но использовать только как инвестиционный объект.
Изменится ли что-то для уже купленных апартаментов?
Статус нежилого помещения не меняется, но законопроект Минэкономразвития затрагивает и уже построенные апартаменты: по его условиям с марта 2030 года они должны перейти под управление гостиничных операторов. Пока это проект на общественном обсуждении, а не принятый закон.
Стоит ли сейчас покупать апартаменты в Москве или Подмосковье?
Решение зависит от цели покупки: для постоянного проживания квартира в новостройке дает больше прав (регистрация, льготная ипотека), а апартаменты на гостиничной земле в будущем могут оказаться под новыми ограничениями на продажу именно как жилье — это стоит уточнить у застройщика до сделки.
Как сейчас обстоят дела со спросом и ценами на апартаменты в Москве — в материале о том, что спрос обвалился вдвое, а цены выросли почти на 59%. Чем ипотека на апартаменты отличается от ипотеки на квартиру — в блоге о различиях в условиях кредитования.
Главный вывод: государство не планирует признавать апартаменты жильем — наоборот, готовит правила, которые четче разделят настоящие гостиницы (пусть и купленные по долям) и жилые комплексы, которые нельзя было строить на гостиничной земле. Для покупателя это повод до сделки уточнить, что именно он покупает — инвестиционный номер с управляющей компанией или фактическое жилье без прав, которые дает обычная квартира.
