Столичное управление Росреестра сообщило свежие данные: за первое полугодие 2026 года число ипотечных сделок с новостройками в Москве упало на 30% — до 16,4 тыс. договоров долевого участия с ипотекой против аналогичного периода прошлого года. В июне спад продолжился — зарегистрировано около 2,9 тыс. ипотечных ДДУ, на 19% меньше, чем годом ранее. Разбираемся, что стоит за этими цифрами и чего ждать покупателям первички дальше.
Цифры полугодия: минус треть ипотечных сделок
По данным пресс-службы столичного управления Росреестра, за январь–июнь 2026 года в Москве зарегистрировано 16,4 тыс. договоров долевого участия с использованием ипотечных средств — на 30% меньше, чем за первое полугодие 2025 года. Показатель охватывает именно ипотечные ДДУ, то есть сделки, где покупатель оформлял на новостройку жилищный кредит, а не платил полную стоимость сразу.
Июньская динамика повторяет общую тенденцию, но чуть мягче: в июне зарегистрировано порядка 2,9 тыс. ДДУ с ипотекой — падение на 19% год к году. То есть темпы спада во втором квартале несколько замедлились по сравнению с обвалом начала года, когда основной удар по рынку нанесло ужесточение условий семейной ипотеки.
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Почему рынок ипотечной первички просел именно сейчас
Главная причина спада — реформа семейной ипотеки, вступившая в силу с 1 февраля 2026 года. Программа остаётся самой доступной по ставке для семей с детьми, но новые правила ограничили круг заёмщиков и ужесточили требования к созаёмщикам. В январе, перед вступлением реформы в силу, рынок пережил всплеск сделок — часть покупателей поспешила оформить ипотеку на старых условиях, — а затем, в феврале-марте, спрос резко просел, поскольку основной объём отложенных сделок был реализован заранее.
Свою роль сыграла и рыночная ипотека: на середину июля средняя ставка по рыночным программам на новостройки держалась на уровне около 18,71% годовых — все ещё слишком высоко, чтобы стать массовой альтернативой семейной ипотеке. При такой ставке ежемесячный платёж по кредиту на среднюю московскую студию сопоставим с платежом за куда более просторную квартиру по льготной программе, поэтому многие покупатели либо ждут снижения ставок, либо переключаются на рассрочку от застройщика.
Ужесточение с 1 июля добавило рынку жёсткости
С 1 июля 2026 года заработали и более широкие макропруденциальные ограничения Банка России: доля заёмщиков с показателем долговой нагрузки выше 80% или первоначальным взносом менее 20% теперь лимитирована 5% от общего портфеля ипотечных выдач на новостройки — против 7% во втором квартале. Формально мера защищает закредитованных заёмщиков, но на практике банкам стало сложнее одобрять ипотеку части покупателей с небольшим первоначальным взносом — а именно на таких клиентов раньше приходилась заметная доля сделок в масс-сегменте.
Сама программа семейной ипотеки при этом никуда не делась: ставка до 6% годовых, взнос от 20%, лимит кредита 12 млн рублей в Москве и области. Решение о более глубокой реформе — дифференцированных ставках в зависимости от числа детей и увеличенных лимитах — перенесено на 1 октября 2026 года, так что до осени правила игры для семей с детьми останутся прежними.
| Показатель | I полугодие 2025 | I полугодие 2026 | Динамика |
|---|---|---|---|
| Ипотечные ДДУ за полугодие | ≈23,4 тыс. | 16,4 тыс. | −30% |
| Ипотечные ДДУ за июнь | ≈3,6 тыс. | 2,9 тыс. | −19% |
| Ставка рыночной ипотеки на новостройку | ниже текущей | ≈18,71% | рост |
| Ставка семейной ипотеки | до 6% | до 6% | без изменений |
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Что будет с рынком после заседания ЦБ
На 24 июля 2026 года назначено ближайшее заседание Банка России по ключевой ставке — сейчас она составляет 14,25% годовых после снижения на 25 базисных пунктов в июне. Большинство опрошенных аналитиков ожидают, что регулятор возьмёт паузу и оставит ставку без изменений, взяв паузу после июньского смягчения. Это значит, что рыночная ипотека на первичку вряд ли подешевеет в ближайшие недели, а основным драйвером спроса на новостройки по-прежнему останется семейная и другие льготные программы.
Для покупателей это создаёт своеобразную вилку: ждать снижения рыночной ставки можно ещё довольно долго, а условия семейной ипотеки хоть и не меняются до октября, но действуют уже не так щедро, как год назад — из-за более строгих требований к созаёмщикам и лимиту в одну льготную ипотеку на семью.
Как рынок компенсирует спад ипотечного спроса
Падение числа ипотечных сделок не означает автоматического падения продаж в целом — часть покупателей просто перераспределяется в сторону других инструментов оплаты. Застройщики в такой ситуации активнее предлагают рассрочку и субсидированные ипотечные программы под собственную ставку, компенсируя банкам разницу с рыночной. Это позволяет части клиентов формально проводить сделку без ипотеки Росреестра как обременения — либо оформлять её на более комфортных условиях, чем предлагает открытый рынок.
При этом схема субсидированной и рассрочной покупки несёт свои риски — застройщик может закладывать разницу в цену лота, а условия рассрочки пока слабо регулируются на уровне закона. Тем не менее спрос на такие форматы объективно растёт именно тогда, когда классическая ипотека дорожает или становится менее доступной по формальным требованиям банков.
Показательно, что доля ипотечных сделок в общей структуре продаж новостроек по разным сегментам ведёт себя неодинаково. В массовом сегменте, где у покупателей меньше свободных денег на первоначальный взнос, падение числа ипотечных ДДУ ощущается острее всего — именно здесь ужесточение требований к взносу и долговой нагрузке бьёт по наибольшему числу потенциальных заёмщиков. В более дорогих сегментах — бизнес- и премиум-классе — доля сделок с полной оплатой традиционно выше, поэтому там колебания ипотечной статистики сказываются на общих продажах слабее.
Ещё один фактор — постепенная замена собственно ипотечной сделки на комбинированные схемы: часть покупателей вносит крупный первоначальный взнос за счёт продажи имеющегося жилья или маткапитала, а оставшуюся сумму берёт в рассрочку у застройщика на период строительства, планируя рефинансировать остаток ипотекой уже после ввода дома в эксплуатацию, когда ставки, как ожидается, будут ниже нынешних.
Что уточнить перед оформлением ипотеки на новостройку сейчас
- Актуальный лимит и условия семейной ипотеки для вашего состава семьи — часть параметров действует только до октябрьской реформы.
- Реальную ставку по рыночной ипотеке в конкретном банке — она может заметно отличаться от средней по рынку в зависимости от суммы кредита и первоначального взноса.
- Долю первоначального взноса — из-за новых лимитов ЦБ банкам стало сложнее одобрять ипотеку с взносом менее 20%.
- Условия субсидированной застройщиком ипотеки — точную итоговую цену квартиры без «скрытой» наценки за низкую ставку.
Как это выглядит на фоне всего рынка новостроек
Падение числа ипотечных ДДУ — лишь часть общей картины охлаждения спроса на первичку в Москве в 2026 году. Оно вписывается в более широкую динамику: одновременно фиксируется снижение общего числа сделок с новостройками, а выручка застройщиков падает медленнее, чем количество договоров, — то есть рынок теряет в объёме, но частично компенсирует это ростом среднего чека. Ипотечная статистика Росреестра в этом смысле — не изолированный показатель, а один из симптомов общей перестройки рынка под новые условия кредитования и подорожавшую первичку.
Показательно и то, что спад идёт неравномерно по кварталам: провал пришёлся в основном на февраль–март, сразу после вступления в силу новых правил семейной ипотеки, тогда как летние месяцы демонстрируют более сдержанное, но всё же отрицательное отклонение от прошлогодних показателей. Это может говорить о том, что рынок постепенно адаптируется к новым условиям, даже если полного восстановления объёмов ипотечных сделок пока не произошло.
Что это значит для покупателя первички
Снижение числа ипотечных сделок на треть — это не сигнал о том, что новостройки резко подешевели или стали недоступны. Скорее это отражение того, что рынок ипотеки на первичку становится более избирательным: программы с господдержкой продолжают работать, но по более строгим правилам, а рыночная ставка остаётся слишком высокой, чтобы стать массовой альтернативой.
Похожая динамика в целом характерна и для более широких итогов полугодия на первичном рынке Москвы — рынок постепенно перестраивается под новые условия кредитования, и решение ЦБ 24 июля станет очередным ориентиром для того, куда двинется рыночная ставка во втором полугодии. Подробнее о динамике самой рыночной ставки мы писали в материале о том, как ипотека на новостройки дорожает перед заседанием ЦБ. А базовые условия по семейной ипотеке на новостройку стоит сверять отдельно — они периодически уточняются на уровне отдельных банков.
