Пара покупает квартиру в новостройке вместе, но в загс пока не собирается — ситуация обычная, а вот с юридической защитой в ней все не так просто, как у официальных супругов. Договор долевого участия (ДДУ) не признает "гражданский брак": по закону это просто два самостоятельных покупателя. Разбираемся, как оформить доли в ДДУ на двоих, что учесть при ипотеке с созаемщиком не по браку и что произойдет с квартирой, если отношения закончатся до или после сдачи дома.
Чем гражданский брак отличается от официального при покупке новостройки
У официальных супругов имущество, купленное в браке, по умолчанию становится совместной собственностью — независимо от того, кто именно вносил деньги и на кого оформлен договор (ст. 34 Семейного кодекса). У пары, не состоящей в браке, такого режима нет вообще: с точки зрения закона это два юридически посторонних друг другу человека, и квартира принадлежит им ровно в тех долях, которые прямо указаны в ДДУ или в договоре купли-продажи.
Это одновременно и риск, и защита. Риск — потому что без грамотного оформления доля того, кто платил больше, юридически может оказаться равной доле того, кто не вложил почти ничего. Защита — потому что при разрыве отношений имущество не делится "по умолчанию" пополам, как это иногда происходит у супругов через суд: у пары не в браке всё определяется исключительно тем, что записано в документах.
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие посёлки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 посёлков
Как оформить ДДУ на двоих: доли и что делать с платежками
Договор долевого участия можно заключить сразу на двух дольщиков — застройщики работают с этим стандартно, отдельного согласия третьих лиц (в отличие от супруга по браку) не требуется. В ДДУ прямо указывается размер доли каждого покупателя: 50/50, пропорционально вложенным суммам или в любой другой пропорции, о которой стороны договорились.
Главное практическое правило — доли в договоре должны соответствовать реальному вкладу денег, а этот вклад нужно подтверждать документально: банковскими переводами с личного счета каждого покупателя, а не наличными "из общего конверта". Если один из партнеров вносит больше, но доли в ДДУ оформлены поровну, при разрыве отношений доказать реальный размер вклада будет практически невозможно — свидетельских показаний для этого недостаточно, нужны платежные документы.
| Способ оформления | Как считается доля | Что нужно сохранить |
|---|---|---|
| Равные доли (50/50) | Не зависит от суммы взноса каждого | Договор ДДУ с указанием долей |
| Доли пропорционально вкладу | Считается по факту внесенных каждым сумм | Платежные поручения, выписки со счета каждого дольщика |
| Один титульный собственник, второй — фактический соинвестор | По документам доля только у одного | Отдельная расписка/соглашение о вкладе второго — юридически более уязвимо |
Ипотека на двоих не в браке: как банки смотрят на созаемщиков
Банки в 2026 году спокойно оформляют ипотеку на пару, не состоящую в браке, — как основного заемщика и созаемщика или как двух созаемщиков с равными правами. Юридическая незарегистрированность отношений сама по себе не является препятствием: банк оценивает доход и кредитную историю каждого, а не факт брака.
Особенность в другом: созаемщики отвечают по кредиту солидарно, то есть банк вправе требовать полное погашение долга с любого из них, независимо от того, кто фактически вносил платежи. Если один из партнеров перестанет платить свою часть, вся нагрузка ляжет на второго — и это не связано с распределением долей в квартире, а прописано в кредитном договоре с банком. Поэтому до подписания важно заранее договориться, кто и в какой пропорции гасит ипотеку, и синхронизировать это с долями в собственности.
Отдельный вопрос — страхование жизни и трудоспособности заемщика, которое банк обычно требует при ипотеке. Для официальных супругов страховку чаще оформляют на обоих созаемщиков автоматически, а для пары не в браке стоит явно уточнить в банке, распространяется ли полис на второго созаемщика и кто станет выгодоприобретателем при страховом случае — по умолчанию это может оказаться сам банк, а не партнер.
Соглашение между партнерами: аналог брачного договора для тех, кто не в браке
У официальных супругов есть брачный договор, который можно заключить и после свадьбы, чтобы разделить имущество не по умолчанию, а по договоренности. У пары не в браке такого специального инструмента в Семейном кодексе нет, но похожего результата можно добиться гражданско-правовым соглашением — например, соглашением о порядке несения расходов и определении долей в общем имуществе.
В такое соглашение имеет смысл включить:
- размер вклада каждой стороны в первоначальный взнос и последующие платежи по ДДУ или ипотеке;
- порядок компенсации, если один из партнеров вносил больше, чем закреплено за ним в доле;
- что происходит с квартирой при расставании — продажа с разделом вырученных средств пропорционально долям, выкуп доли одним из партнеров по рыночной цене, право преимущественной покупки;
- как распределяются расходы на содержание квартиры и коммунальные платежи до сдачи дома и после.
Такое соглашение желательно оформить у нотариуса — это не обязательное требование закона, но при возникновении спора нотариально удостоверенный документ гораздо труднее оспорить, чем простую письменную договоренность.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Налоговый вычет: как его получают партнеры не в браке
Имущественный налоговый вычет при покупке новостройки предоставляется каждому собственнику пропорционально его доле, независимо от семейного статуса, — максимум 2 млн рублей на человека по расходам на покупку и до 3 млн рублей по процентам, если использовалась ипотека. В отличие от официальных супругов, которые вправе перераспределить вычет между собой в любой пропорции по общему заявлению, у пары не в браке такой возможности нет: вычет считается строго по доле в праве собственности, указанной в ДДУ и выписке из ЕГРН.
Это значит, что если доля одного из партнеров номинальна (например, 10%), то и вычет он получит только с этой доли, даже если фактически вкладывал больше. Отсюда следует практический вывод: доли в ДДУ должны отражать реальный вклад денег не только ради справедливости при разрыве отношений, но и для того, чтобы каждый получил вычет соразмерно вложенным средствам.
Что будет с долей, если расстались до сдачи дома
Пока дом строится, дольщик не владеет квартирой как готовым объектом — у него есть право требования по ДДУ. Если пара расстается на этом этапе, варианта два: один партнер оформляет на другого уступку права требования (по сути, "продает" свою долю в будущей квартире второму дольщику или третьему лицу с согласия застройщика), либо оба дольщика доводят сделку до конца и делят уже готовую квартиру после оформления собственности.
Уступка прав по ДДУ требует согласия застройщика и, если использовалась ипотека, согласия банка-залогодержателя — оформить ее быстро "по устной договоренности" не получится. На это стоит закладывать время: продажа доли в праве требования обычно занимает несколько недель из-за необходимых согласований. Если денежная компенсация партнеру, выходящему из сделки, уже определена соглашением сторон, процесс проходит заметно быстрее — застройщик и банк в этом случае лишь фиксируют смену дольщика, а не участвуют в определении суммы расчетов между партнерами.
Что делать, если расстались уже после оформления собственности
Когда квартира оформлена в долевую собственность и отношения заканчиваются, у совладельцев есть несколько законных путей: продать квартиру целиком и разделить деньги пропорционально долям, один из партнеров выкупает долю другого по рыночной цене, либо доля продается третьему лицу — но у второго собственника есть преимущественное право ее выкупа по той же цене (ст. 250 ГК РФ). Если договориться не удается, раздел долевой собственности можно оформить через суд, но это дольше и дороже добровольного соглашения.
Чек-лист того, что стоит сделать до подписания ДДУ, чтобы не разбираться с этим постфактум:
- зафиксировать реальные доли в договоре в соответствии с фактическим вкладом каждой стороны;
- сохранять все платежные документы по первоначальному взносу и ипотеке отдельно на каждого партнера;
- заключить письменное (лучше нотариальное) соглашение о порядке пользования, содержания и раздела квартиры;
- заранее обсудить с банком, как оформлен созаемщик и что произойдет с кредитом при выходе одного из партнеров из сделки.
Частые вопросы
Можно ли оформить ДДУ на двух покупателей, если они не в браке?
Да, застройщики заключают ДДУ с несколькими дольщиками без ограничений по семейному статусу. В договоре просто указывается размер доли каждого покупателя.
Что будет с квартирой, если пара, не состоящая в браке, расстанется?
Квартира делится строго по долям, зафиксированным в договоре и выписке из ЕГРН, — в отличие от официального брака, "по умолчанию пополам" здесь не действует. Совладельцы могут продать квартиру и разделить деньги, выкупить долю друг у друга или обратиться в суд при споре.
Дают ли банки ипотеку созаемщикам, которые не состоят в браке?
Да, семейный статус на решение банка не влияет — оцениваются доход и кредитная история каждого заемщика. Важно помнить, что созаемщики отвечают по кредиту солидарно независимо от долей в квартире.
Как делится налоговый вычет между партнерами не в браке?
Строго пропорционально доле в собственности, указанной в договоре, — в отличие от супругов, перераспределить вычет между собой партнеры не в браке не могут.
Нужно ли заверять у нотариуса соглашение о долях, если пара не в браке?
Формально не обязательно, но нотариальное удостоверение делает соглашение весомее в случае спора и облегчает его исполнение, если дело дойдет до суда.
Покупка новостройки в Москве или Подмосковье парой не в браке — обычная практика, но она требует большей внимательности к бумагам, чем сделка супругов: без режима совместной собственности всё решают доли, зафиксированные в ДДУ, и платежные документы. Прежде чем подписывать договор, стоит заранее сверить, какие условия там прописаны в принципе — на что обратить внимание, разбирает материал о том, что проверить в ДДУ перед подписанием. Если один из партнеров планирует позже переоформить или продать свою долю до сдачи дома, пригодится разбор о том, как работает переуступка прав по ДДУ. Официальным парам для сравнения полезно заглянуть в материал про согласие супруга на ДДУ и ипотеку, а вопрос, когда возникает право на вычет и как его считать по долям, подробно разобран в статье про налоговый вычет по ДДУ.
