С 1 июля 2026 года документы на регистрацию сделок с недвижимостью можно подавать онлайн, подтверждая личность через Единую биометрическую систему (ЕБС). Биометрия не заменяет усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП), а дополняет ее. Для покупателя новостройки по ДДУ это добровольная опция, и у нее есть нюансы именно для долевого строительства.
Зачем вообще понадобилась биометрия в сделках с недвижимостью
Онлайн-сделки с недвижимостью с УКЭП были возможны и раньше, но с оговоркой: собственнику-гражданину нужно было заранее внести в ЕГРН специальную отметку о согласии на регистрацию прав по электронным документам. Теперь эта отметка не обязательна, если одновременно выполнены два условия: документы подписаны УКЭП, а личность заявителя подтверждена через ЕБС. Именно в этом главный смысл новой нормы — второй фактор защиты сделки вместо предварительной заявки в Росреестр.
Биометрию сдают один раз лично в отделении банка — участника программы (список есть на сайте ЕБС, на Госуслугах и на сайте Банка России). По разъяснению Росреестра, биометрические данные хранятся в государственной системе в зашифрованном виде отдельно от других персональных данных и не покидают ее защищенного контура.
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие посёлки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 посёлков
Что изменилось с 1 июля 2026 года и на каком законе это основано
Норму ввел Федеральный закон от 07.06.2025 № 133-ФЗ, который дополнил статью 36.2 закона о государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ) новым основанием для подачи документов на регистрацию — через Единую биометрическую систему (ЕБС). Поправка вступила в силу 1 июля 2026 года и действует на всей территории России, не только в Москве.
Механика, по разъяснению Росреестра, такая: участник сделки заранее сдает подтвержденную биометрию (фото лица и запись голоса), затем в сервисе Госуслуг проходит проверку лица по веб-камере, подписывает документы УКЭП и отправляет их в Росреестр. Если в сделке участвует юридическое лицо, его представителю биометрия не нужна — достаточно электронной подписи. Это отдельный способ подтвердить личность, а не замена стандартной процедуры регистрации права собственности на новостройку — госпошлина и сроки остаются теми же.
Касается ли это именно ДДУ на новостройку, а не только готового жилья
Большинство материалов про новую норму разбирают куплю-продажу готового жилья, а не договор участия в долевом строительстве. Формально ограничения нет: ДДУ заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, а значит подпадает под общее правило статьи 36.2 — как и любая другая сделка, которую можно оформить без нотариуса. Росреестр прямо называет регистрацию ДДУ одной из услуг, которые оказываются в общем порядке электронной регистрации прав.
Но выигрыш для покупателя по ДДУ меньше, чем при покупке готовой квартиры у частного лица. Главное, что убирает биометрия, — отметку собственника-гражданина в ЕГРН, а при ДДУ второй стороной выступает застройщик-юрлицо, которому биометрия и так не нужна. Сервис на Госуслугах, о котором рассказывает Росреестр, создан для купли-продажи квартир; поддерживает ли канал электронной регистрации вашего застройщика подачу с ЕБС, стоит уточнить в отделе продаж. Если нет — остается привычная электронная регистрация ДДУ с УКЭП без биометрии.
Как это работает шаг за шагом
Чтобы зарегистрировать сделку по биометрии, нужно пройти несколько этапов заранее — в день подачи документов уже поздно.
- Сдать биометрию. Один раз лично прийти в отделение банка — участника системы, подтвердить личность по паспорту и СНИЛС и записать биометрические данные. Статус должен стать «подтвержденным» — только такой уровень принимает Росреестр.
- Получить УКЭП. Усиленную квалифицированную электронную подпись выпускает аккредитованный удостоверяющий центр, гражданин может получить ее и в приложении «Госключ» — порядок для электронной регистрации недвижимости описывает Росреестр. Срок действия УКЭП — 12 месяцев.
- Согласовать текст ДДУ с застройщиком. На этом этапе биометрия ничего не меняет: договор проверяется так же внимательно, как при бумажной сделке.
- Подписать документы ДДУ. Договор, согласованный с застройщиком, подписывается УКЭП обеих сторон — покупателя и представителя застройщика.
- Подтвердить личность по биометрии и подать заявление через Госуслуги. Заявление о регистрации подает одна из сторон, личность подтверждается через ЕБС, вторая сторона подтверждает согласие своей УКЭП.
- Дождаться регистрации Росреестром. Срок регистрации ДДУ — тот же, что и при обычной электронной подаче; биометрия меняет способ подтвердить личность, а не регламент самой регистрации.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Сколько это стоит и что нужно подготовить заранее
| Статья расходов | Нужно ли при биометрии | Нужно ли при обычной электронной регистрации | Срок действия |
|---|---|---|---|
| Госпошлина за регистрацию | да, стандартная ставка | да, та же ставка | разовая |
| УКЭП | да, обязательна | да, обязательна | обычно 12 месяцев |
| Подтвержденная биометрия в ЕБС | да, обязательна | не нужна | обычно 5 лет |
| Личный визит | один раз — сдать биометрию в банке | не нужен, если УКЭП уже есть | — |
Главное, что нужно понимать: биометрия не убирает УКЭП и не делает сделку дешевле — госпошлина та же. Это дополнительный фактор подтверждения личности, который избавляет собственника-гражданина от предварительной отметки в ЕГРН. Покупателю новостройки, у которого уже есть УКЭП, обычная электронная регистрация по-прежнему не требует личных визитов вовсе.
Что биометрия не проверяет и какие риски остаются
Биометрия подтверждает, что документы подписал именно тот человек, который сдал данные в ЕБС. Она не проверяет юридическую чистоту объекта, наличие обременений или добросовестность застройщика. Перед регистрацией ДДУ по-прежнему нужно самостоятельно проверить проектную декларацию, аккредитацию застройщика у банков и то, что расчеты идут через эскроу-счет — дистанционный способ подачи документов этого не заменяет.
Отдельный риск — спешка. Удаленная подача снижает порог для поспешного решения: раньше визит в МФЦ или к застройщику давал время на паузу и повторную проверку документов, при полностью дистанционной сделке этой паузы может не быть. Перечитайте ДДУ до того, как подписывать его УКЭП, а не после.
Есть и более узкий технический риск — подмена биометрии. Издания по информационной безопасности предупреждают, что системы распознавания лица и голоса в теории уязвимы к синтетическим подделкам (дипфейкам), поэтому ЕБС принимает только «подтвержденную» биометрию, записанную лично в банке с проверкой паспорта и СНИЛС, а не фото или запись голоса, присланные удаленно. Если кто-то просит прислать фото лица или голосовое сообщение «для регистрации сделки» вне личного визита в банк — это признак мошенничества, а не легальная процедура ЕБС.
Чек-лист перед регистрацией ДДУ по биометрии
- Уточнили у застройщика, поддерживает ли его сервис электронной регистрации прием биометрии
- Сдали биометрию в банке и получили статус «подтвержденная»
- Получили действующую УКЭП (проверили срок действия)
- Проверили проектную декларацию застройщика и аккредитацию ЖК банком
- Убедились, что расчеты идут через эскроу-счет, а не напрямую застройщику
- Полностью прочитали текст ДДУ до подписания УКЭП — исправить что-то после подписания сложнее, чем до
Частые вопросы
С какой даты можно регистрировать сделки по биометрии?
С 1 июля 2026 года — норма введена Федеральным законом от 07.06.2025 № 133-ФЗ и действует по всей России.
Можно ли зарегистрировать ДДУ на новостройку через биометрию?
Формальных ограничений нет: ДДУ заключается в простой письменной форме и подпадает под общее правило. На практике это зависит от того, поддерживает ли сервис электронной регистрации застройщика прием биометрии — уточняйте в отделе продаж. Если покупатель не может присутствовать лично даже для сдачи биометрии, пока остается прежний вариант — покупка новостройки по нотариальной доверенности.
Обязательно ли сдавать биометрию при покупке новостройки?
Нет, это добровольная опция. Можно пройти обычную электронную регистрацию с УКЭП без биометрии — как и раньше.
Сколько стоит регистрация сделки по биометрии?
Госпошлина та же, что и при обычной электронной регистрации. Дополнительно оплачивается только выпуск УКЭП, если ее еще нет — сдача биометрии в банке бесплатна.
Чем регистрация по биометрии отличается от обычной электронной регистрации ДДУ?
Тем, что к подписи УКЭП добавляется подтверждение личности через ЕБС. Для продавца-гражданина это снимает необходимость заранее ставить в ЕГРН отметку о согласии на электронную регистрацию. УКЭП нужна в обоих случаях, а при ДДУ, где второй стороной выступает застройщик-юрлицо, выигрыш для покупателя небольшой.
Что делать, если застройщик еще не принимает заявления через биометрию?
Оформить ДДУ обычной электронной регистрацией с УКЭП — она продолжает работать без изменений. Биометрия расширяет список способов подать документы, а не заменяет прежний порядок.
