Загородный дом и участок — это не только актив, но и две ежегодные налоговые обязанности и одновременно право вернуть до 650 тысяч рублей из бюджета. В 2026 году владелец дома платит налог на имущество физлиц и земельный налог по кадастровой стоимости, но может уменьшить их за счёт федеральных вычетов по площади и региональных льгот. А при покупке или строительстве дома вы вправе оформить имущественный налоговый вычет: до 260 тысяч рублей с самой стройки или покупки и ещё до 390 тысяч рублей с процентов по ипотеке. В этом гайде разбираем, как устроены оба налога, какие льготы действуют, какие расходы на стройку засчитываются в вычет и как всё это оформить пошагово.
Коротко о главном
- Земельный налог — до 0,3% кадастровой стоимости участка под дом и ИЖС; пенсионеры, инвалиды и многодетные не платят за 6 соток.
- Налог на имущество на дом — обычно 0,1–0,3% кадастровой стоимости; из площади бесплатно вычитают 50 м².
- Имущественный вычет на покупку или строительство — до 2 млн ₽ базы, возврат до 260 тыс. ₽; стоимость участка входит в вычет.
- Вычет по процентам ипотеки — до 3 млн ₽ базы, возврат до 390 тыс. ₽; даётся один раз и только по одному объекту.
- Вычет на стройку доступен только после регистрации готового дома в Росреестре и наличия чеков на расходы.
Земельный налог на участок под домом
Земельный налог платят все собственники участков, включая землю под загородным домом. Это местный налог: базой служит кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января налогового года, а ставку устанавливает муниципалитет в пределах, заданных Налоговым кодексом. Для участков под ИЖС, личное подсобное хозяйство, садоводство и дачи ставка не может превышать 0,3%, для прочих земель — до 1,5%. Многие муниципалитеты держат ставку для жилых участков ниже верхней планки, поэтому реальная цифра в вашем районе может быть и 0,1–0,2%.
Считать вручную ничего не нужно: налоговая инспекция сама рассчитывает сумму и присылает уведомление. Заплатить земельный налог за 2025 год нужно до 1 декабря 2026 года. Узнать кадастровую стоимость своего участка можно бесплатно на публичной кадастровой карте Росреестра или в выписке из ЕГРН.
Вычет 6 соток и льготы по земле
Главная федеральная льгота — уменьшение налоговой базы на кадастровую стоимость 600 м² (6 соток) одного участка. Это означает, что для льготных категорий участок до шести соток фактически не облагается налогом, а если он больше — налог считается только с превышения. Право на этот вычет имеют пенсионеры (включая предпенсионеров — женщины с 55 и мужчины с 60 лет), инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны и инвалиды боевых действий, чернобыльцы, а также один из родителей в семье с тремя и более несовершеннолетними детьми.
Если у вас несколько участков, вычет в 6 соток применяется только к одному — по умолчанию к тому, где налог больше. Чтобы выбрать другой объект, подайте в ФНС уведомление до 31 декабря налогового года.
Региональные и местные власти вправе вводить дополнительные льготы — например, полное освобождение многодетных или ветеранов. Уточнять их нужно в сервисе «Справочная информация о ставках и льготах» на сайте ФНС по своему муниципалитету. Если вы только выбираете землю, заранее проверьте её категорию и вид разрешённого использования — от этого зависит и ставка налога, и право на вычет при покупке дома. Подробно об этом — в нашем разборе как проверить участок перед покупкой и в сравнении СНТ и ИЖС.
Налог на имущество физлиц: сам дом
Жилой дом облагается отдельным налогом — налогом на имущество физических лиц. С 2020 года по всей стране он считается от кадастровой стоимости, а не от инвентаризационной. Это тоже местный налог, поэтому ставки задаёт муниципалитет в рамках, установленных Налоговым кодексом. Для жилых домов базовая ставка — 0,1% кадастровой стоимости, и местные власти могут как снизить её до нуля, так и поднять, но не более чем втрое — до 0,3%.
| Объект | Ставка (базовая) | Вычет по площади |
|---|---|---|
| Жилой дом | 0,1% (до 0,3%) | −50 м² |
| Квартира | 0,1% (до 0,3%) | −20 м² |
| Комната, часть квартиры | 0,1% | −10 м² |
| Дорогая недвижимость (свыше 300 млн ₽) | до 2% | — |
| Хозблок / садовый дом до 50 м² | 0,1% | не облагается |
Для жилых домов налог на роскошь по ставке до 2% применяется только к объектам с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей — для подавляющего большинства загородных домов это неактуально.
Вычет 50 квадратных метров
По каждому жилому дому из общей площади при расчёте налога бесплатно вычитается 50 м². Это означает, что если ваш дом площадью 120 м² имеет кадастровую стоимость, скажем, 6 млн рублей, то налог считается не со всей суммы, а только с 70 м² — то есть с кадастровой стоимости, уменьшенной на стоимость 50 «квадратов». Вычет применяется автоматически, заявление подавать не нужно. Небольшой садовый или хозяйственный дом площадью до 50 м² в результате этого вычета налогом фактически не облагается.
Многодетным семьям полагается дополнительный вычет: налоговая база на дом уменьшается ещё на кадастровую стоимость 7 м² на каждого несовершеннолетнего ребёнка (для квартир — 5 м²). Он суммируется с базовым вычетом в 50 м².
Кто не платит налог на дом
Полностью освобождены от налога на имущество пенсионеры, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны, военнослужащие с выслугой от 20 лет и ряд других категорий. Но льгота действует только на один объект каждого вида: одну квартиру, один дом, один гараж. Если у льготника два дома, за второй налог придётся заплатить. Кроме того, льгота не распространяется на дорогую недвижимость стоимостью свыше 300 млн рублей. Чтобы выбрать, к какому объекту применить льготу, подайте уведомление в ФНС до 31 декабря; если не подать — инспекция применит её к самому дорогому объекту автоматически.
Имущественный вычет при покупке и строительстве дома
Теперь о приятном — о возврате налога. Если вы купили или построили дом и платите НДФЛ (работаете официально или, например, сдаёте имущество с уплатой налога), вы вправе вернуть часть потраченного через имущественный налоговый вычет по статье 220 НК РФ. Максимальная база вычета на покупку или строительство — 2 млн рублей, а вернуть можно 13% от неё, то есть до 260 000 рублей.
| Вид вычета | Максимальная база | Сколько вернут (13%) |
|---|---|---|
| Покупка / строительство дома и участка | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| Проценты по ипотеке | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ |
| Итого на одного человека | 5 000 000 ₽ | 650 000 ₽ |
| На семейную пару (оба собственники) | до 10 000 000 ₽ | до 1 300 000 ₽ |
Важная особенность: вычет на покупку в 2 млн рублей можно «добирать» по разным объектам, пока не исчерпаете лимит. Если на первый дом ушёл, скажем, только 1,5 млн рублей базы, остаток в 500 тыс. рублей можно использовать при следующей покупке. А вот вычет по процентам, наоборот, даётся один раз и только по одному объекту — об этом ниже.
Входит ли стоимость участка
Да, но с условием. Стоимость земельного участка включается в имущественный вычет, только если на нём есть жилой дом. Если вы купили участок под ИЖС и пока не построились — права на вычет ещё нет; оно появится после того, как дом будет возведён и зарегистрирован в Росреестре. Расходы на участок и на дом суммируются, но общая база всё равно ограничена 2 млн рублей.
Какие расходы на стройку засчитываются
Если вы строите дом, в вычет можно включить широкий перечень затрат — но все они должны быть подтверждены договорами, чеками и квитанциями.
- Земельный налог — до 0,3% кадастровой стоимости участка под дом и ИЖС; пенсионеры, инвалиды и многодетные не платят за 6 соток.
- Налог на имущество на дом — обычно 0,1–0,3% кадастровой стоимости; из площади бесплатно вычитают 50 м².
- Имущественный вычет на покупку или строительство — до 2 млн ₽ базы, возврат до 260 тыс. ₽; стоимость участка входит в вычет.
- Вычет по процентам ипотеки — до 3 млн ₽ базы, возврат до 390 тыс. ₽; даётся один раз и только по одному объекту.
- Вычет на стройку доступен только после регистрации готового дома в Росреестре и наличия чеков на расходы.
В вычет НЕ входят расходы на мебель, сантехнику, бытовую технику, ландшафтные работы, забор, баню, гараж и любые перепланировки после сдачи дома. Чеки на эти позиции инспекция отклонит.
Чтобы понимать, сколько вообще стоит стройка и какие расходы реально подтверждаются документами, посмотрите наш расчёт сколько стоит построить дом в 2026 году. И помните: без регистрации дома в Росреестре вычет не дадут вообще — здесь поможет дачная амнистия 2026, по которой дом ставят на учёт по упрощённой схеме.
Вычет по процентам ипотеки
Если дом куплен или построен в ипотеку, добавляется второй вычет — по фактически уплаченным банку процентам. Его максимальная база — 3 млн рублей, возврат — до 390 000 рублей. Учитываются именно проценты, а не тело кредита, и только те, что вы уже реально выплатили банку.
У этого вычета два ключевых ограничения. Во-первых, он предоставляется только один раз в жизни и по одному объекту — «добрать» остаток на следующей ипотеке, как с основным вычетом, не получится. Во-вторых, кредит должен быть целевым — то есть в договоре прямо указано, что деньги идут на покупку или строительство конкретного дома. Если оба супруга — созаёмщики и собственники, каждый может заявить свой вычет по процентам до 3 млн рублей, и тогда семья вернёт до 780 тысяч рублей только с процентов. Как устроена ипотека на дом и счета эскроу при стройке через подрядчика — в отдельном материале про ипотеку на дом и эскроу.
Сначала выгоднее полностью выбрать основной вычет (260 тыс. ₽), а уже потом — вычет по процентам. Подавать декларацию можно ежегодно по мере уплаты процентов, пока не исчерпаете лимит.
Прогрессивная шкала НДФЛ и её влияние на вычет
С 2025 года в России действует пятиступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ, и в 2026 году пороги и ставки остались прежними. Это напрямую влияет на то, сколько вы сможете вернуть и как быстро.
| Годовой доход | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| до 2,4 млн ₽ | 13% |
| от 2,4 до 5 млн ₽ | 15% |
| от 5 до 20 млн ₽ | 18% |
| от 20 до 50 млн ₽ | 20% |
| свыше 50 млн ₽ | 22% |
Повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к части, превысившей порог. Для имущественного вычета это важно по двум причинам. Первая: вычет уменьшает основную налоговую базу — зарплату и аналогичные доходы. Дивиденды и доходы по вкладам относятся к отдельным базам, и вернуть с них НДФЛ через имущественный вычет нельзя. Вторая: чем выше ваша ставка НДФЛ, тем быстрее вы выберете вычет. При доходе в пределах 13% вернуть 260 тысяч рублей за один год можно, только если за год вы заплатили не меньше этой суммы налога; при более высоких доходах и ставке 15–22% возврат идёт быстрее, потому что и удержанного налога больше.
Если за год вы вернули не весь вычет, остаток переносится на следующие годы без ограничения по сроку — пока не выберете все 260 и 390 тысяч рублей полностью.
Как получить вычет: порядок действий
Есть два пути: подать декларацию 3-НДФЛ по итогам года и получить деньги на счёт, либо оформить вычет через работодателя — тогда с вас просто перестанут удерживать НДФЛ с зарплаты. Базовый порядок при подаче декларации выглядит так.
- Дождитесь окончания года, в котором дом зарегистрирован в Росреестре (или оформлено право собственности при покупке).
- Соберите документы: договоры, платёжки, выписку из ЕГРН, справку о доходах.
- Заполните декларацию 3-НДФЛ — удобнее всего в личном кабинете на сайте ФНС, многие поля подтянутся автоматически.
- Приложите сканы документов и заявление с реквизитами для возврата.
- Отправьте декларацию через личный кабинет налогоплательщика или подайте в инспекцию лично.
- Дождитесь камеральной проверки — до 3 месяцев, плюс до 30 дней на перечисление денег.
- Получите возврат на банковский счёт; при необходимости повторяйте процедуру в следующие годы для остатка и для процентов по ипотеке.
Многим доступен и упрощённый порядок: если банк и ФНС обменялись данными, в личном кабинете появляется предзаполненное заявление, и декларацию заполнять не нужно вовсе.
Документы для вычета на дом
- Земельный налог — до 0,3% кадастровой стоимости участка под дом и ИЖС; пенсионеры, инвалиды и многодетные не платят за 6 соток.
- Налог на имущество на дом — обычно 0,1–0,3% кадастровой стоимости; из площади бесплатно вычитают 50 м².
- Имущественный вычет на покупку или строительство — до 2 млн ₽ базы, возврат до 260 тыс. ₽; стоимость участка входит в вычет.
- Вычет по процентам ипотеки — до 3 млн ₽ базы, возврат до 390 тыс. ₽; даётся один раз и только по одному объекту.
- Вычет на стройку доступен только после регистрации готового дома в Росреестре и наличия чеков на расходы.
Частые вопросы
Можно ли получить вычет, если дом ещё не достроен?
Входит ли стоимость участка в вычет 2 млн рублей?
Платят ли пенсионеры налог на дом и землю?
