Загородный дом и участок — это не только актив, но и две ежегодные налоговые обязанности и одновременно право вернуть до 650 тысяч рублей из бюджета. В 2026 году владелец дома платит налог на имущество физлиц и земельный налог по кадастровой стоимости, но может уменьшить их за счёт федеральных вычетов по площади и региональных льгот. А при покупке или строительстве дома вы вправе оформить имущественный налоговый вычет: до 260 тысяч рублей с самой стройки или покупки и ещё до 390 тысяч рублей с процентов по ипотеке. В этом гайде разбираем, как устроены оба налога, какие льготы действуют, какие расходы на стройку засчитываются в вычет и как всё это оформить пошагово.
Коротко о главном
- Земельный налог — до 0,3% кадастровой стоимости участка под дом и ИЖС; пенсионеры, инвалиды и многодетные не платят за 6 соток.
- Налог на имущество на дом — обычно 0,1–0,3% кадастровой стоимости; из площади бесплатно вычитают 50 м².
- Имущественный вычет на покупку или строительство — до 2 млн ₽ базы, возврат до 260 тыс. ₽; стоимость участка входит в вычет.
- Вычет по процентам ипотеки — до 3 млн ₽ базы, возврат до 390 тыс. ₽; даётся один раз и только по одному объекту.
- Вычет на стройку доступен только после регистрации готового дома в Росреестре и наличия чеков на расходы.
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Земельный налог на участок под домом
Земельный налог платят все собственники участков, включая землю под загородным домом. Это местный налог: базой служит кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января налогового года, а ставку устанавливает муниципалитет в пределах, заданных Налоговым кодексом. Для участков под ИЖС, личное подсобное хозяйство, садоводство и дачи ставка не может превышать 0,3%, для прочих земель — до 1,5%. Многие муниципалитеты держат ставку для жилых участков ниже верхней планки, поэтому реальная цифра в вашем районе может быть и 0,1–0,2%.
Считать вручную ничего не нужно: налоговая инспекция сама рассчитывает сумму и присылает уведомление. Заплатить земельный налог за 2025 год нужно до 1 декабря 2026 года. Узнать кадастровую стоимость своего участка можно бесплатно на публичной кадастровой карте Росреестра или в выписке из ЕГРН.
Вычет 6 соток и льготы по земле
Главная федеральная льгота — уменьшение налоговой базы на кадастровую стоимость 600 м² (6 соток) одного участка. Это означает, что для льготных категорий участок до шести соток фактически не облагается налогом, а если он больше — налог считается только с превышения. Право на этот вычет имеют пенсионеры (включая предпенсионеров — женщины с 55 и мужчины с 60 лет), инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны и инвалиды боевых действий, чернобыльцы, а также один из родителей в семье с тремя и более несовершеннолетними детьми.
Если у вас несколько участков, вычет в 6 соток применяется только к одному — по умолчанию к тому, где налог больше. Чтобы выбрать другой объект, подайте в ФНС уведомление до 31 декабря налогового года.
Региональные и местные власти вправе вводить дополнительные льготы — например, полное освобождение многодетных или ветеранов. Уточнять их нужно в сервисе «Справочная информация о ставках и льготах» на сайте ФНС по своему муниципалитету. Если вы только выбираете землю, заранее проверьте её категорию и вид разрешённого использования — от этого зависит и ставка налога, и право на вычет при покупке дома. Подробно об этом — в нашем разборе как проверить участок перед покупкой и в сравнении СНТ и ИЖС.
Налог на имущество физлиц: сам дом
Жилой дом облагается отдельным налогом — налогом на имущество физических лиц. С 2020 года по всей стране он считается от кадастровой стоимости, а не от инвентаризационной. Это тоже местный налог, поэтому ставки задаёт муниципалитет в рамках, установленных Налоговым кодексом. Для жилых домов базовая ставка — 0,1% кадастровой стоимости, и местные власти могут как снизить её до нуля, так и поднять, но не более чем втрое — до 0,3%.
| Объект | Ставка (базовая) | Вычет по площади |
|---|---|---|
| Жилой дом | 0,1% (до 0,3%) | −50 м² |
| Квартира | 0,1% (до 0,3%) | −20 м² |
| Комната, часть квартиры | 0,1% | −10 м² |
| Дорогая недвижимость (свыше 300 млн ₽) | до 2% | — |
| Хозблок / садовый дом до 50 м² | 0,1% | не облагается |
Для жилых домов налог на роскошь по ставке до 2% применяется только к объектам с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей — для подавляющего большинства загородных домов это неактуально.
Вычет 50 квадратных метров
По каждому жилому дому из общей площади при расчёте налога бесплатно вычитается 50 м². Это означает, что если ваш дом площадью 120 м² имеет кадастровую стоимость, скажем, 6 млн рублей, то налог считается не со всей суммы, а только с 70 м² — то есть с кадастровой стоимости, уменьшенной на стоимость 50 «квадратов». Вычет применяется автоматически, заявление подавать не нужно. Небольшой садовый или хозяйственный дом площадью до 50 м² в результате этого вычета налогом фактически не облагается.
Многодетным семьям полагается дополнительный вычет: налоговая база на дом уменьшается ещё на кадастровую стоимость 7 м² на каждого несовершеннолетнего ребёнка (для квартир — 5 м²). Он суммируется с базовым вычетом в 50 м².
Кто не платит налог на дом
Полностью освобождены от налога на имущество пенсионеры, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны, военнослужащие с выслугой от 20 лет и ряд других категорий. Но льгота действует только на один объект каждого вида: одну квартиру, один дом, один гараж. Если у льготника два дома, за второй налог придётся заплатить. Кроме того, льгота не распространяется на дорогую недвижимость стоимостью свыше 300 млн рублей. Чтобы выбрать, к какому объекту применить льготу, подайте уведомление в ФНС до 31 декабря; если не подать — инспекция применит её к самому дорогому объекту автоматически.
Имущественный вычет при покупке и строительстве дома
Теперь о приятном — о возврате налога. Если вы купили или построили дом и платите НДФЛ (работаете официально или, например, сдаёте имущество с уплатой налога), вы вправе вернуть часть потраченного через имущественный налоговый вычет по статье 220 НК РФ. Максимальная база вычета на покупку или строительство — 2 млн рублей, а вернуть можно 13% от неё, то есть до 260 000 рублей.
| Вид вычета | Максимальная база | Сколько вернут (13%) |
|---|---|---|
| Покупка / строительство дома и участка | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| Проценты по ипотеке | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ |
| Итого на одного человека | 5 000 000 ₽ | 650 000 ₽ |
| На семейную пару (оба собственники) | до 10 000 000 ₽ | до 1 300 000 ₽ |
Важная особенность: вычет на покупку в 2 млн рублей можно «добирать» по разным объектам, пока не исчерпаете лимит. Если на первый дом ушёл, скажем, только 1,5 млн рублей базы, остаток в 500 тыс. рублей можно использовать при следующей покупке. А вот вычет по процентам, наоборот, даётся один раз и только по одному объекту — об этом ниже.
Входит ли стоимость участка
Да, но с условием. Стоимость земельного участка включается в имущественный вычет, только если на нём есть жилой дом. Если вы купили участок под ИЖС и пока не построились — права на вычет ещё нет; оно появится после того, как дом будет возведён и зарегистрирован в Росреестре. Расходы на участок и на дом суммируются, но общая база всё равно ограничена 2 млн рублей.
Какие расходы на стройку засчитываются
Если вы строите дом, в вычет можно включить широкий перечень затрат — но все они должны быть подтверждены договорами, чеками и квитанциями.
- Земельный налог — до 0,3% кадастровой стоимости участка под дом и ИЖС; пенсионеры, инвалиды и многодетные не платят за 6 соток.
- Налог на имущество на дом — обычно 0,1–0,3% кадастровой стоимости; из площади бесплатно вычитают 50 м².
- Имущественный вычет на покупку или строительство — до 2 млн ₽ базы, возврат до 260 тыс. ₽; стоимость участка входит в вычет.
- Вычет по процентам ипотеки — до 3 млн ₽ базы, возврат до 390 тыс. ₽; даётся один раз и только по одному объекту.
- Вычет на стройку доступен только после регистрации готового дома в Росреестре и наличия чеков на расходы.
В вычет НЕ входят расходы на мебель, сантехнику, бытовую технику, ландшафтные работы, забор, баню, гараж и любые перепланировки после сдачи дома. Чеки на эти позиции инспекция отклонит.
Чтобы понимать, сколько вообще стоит стройка и какие расходы реально подтверждаются документами, посмотрите наш расчёт сколько стоит построить дом в 2026 году. И помните: без регистрации дома в Росреестре вычет не дадут вообще — здесь поможет дачная амнистия 2026, по которой дом ставят на учёт по упрощённой схеме.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Вычет по процентам ипотеки
Если дом куплен или построен в ипотеку, добавляется второй вычет — по фактически уплаченным банку процентам. Его максимальная база — 3 млн рублей, возврат — до 390 000 рублей. Учитываются именно проценты, а не тело кредита, и только те, что вы уже реально выплатили банку.
У этого вычета два ключевых ограничения. Во-первых, он предоставляется только один раз в жизни и по одному объекту — «добрать» остаток на следующей ипотеке, как с основным вычетом, не получится. Во-вторых, кредит должен быть целевым — то есть в договоре прямо указано, что деньги идут на покупку или строительство конкретного дома. Если оба супруга — созаёмщики и собственники, каждый может заявить свой вычет по процентам до 3 млн рублей, и тогда семья вернёт до 780 тысяч рублей только с процентов. Как устроена ипотека на дом и счета эскроу при стройке через подрядчика — в отдельном материале про ипотеку на дом и эскроу.
Сначала выгоднее полностью выбрать основной вычет (260 тыс. ₽), а уже потом — вычет по процентам. Подавать декларацию можно ежегодно по мере уплаты процентов, пока не исчерпаете лимит.
Прогрессивная шкала НДФЛ и её влияние на вычет
С 2025 года в России действует пятиступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ, и в 2026 году пороги и ставки остались прежними. Это напрямую влияет на то, сколько вы сможете вернуть и как быстро.
| Годовой доход | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| до 2,4 млн ₽ | 13% |
| от 2,4 до 5 млн ₽ | 15% |
| от 5 до 20 млн ₽ | 18% |
| от 20 до 50 млн ₽ | 20% |
| свыше 50 млн ₽ | 22% |
Повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к части, превысившей порог. Для имущественного вычета это важно по двум причинам. Первая: вычет уменьшает основную налоговую базу — зарплату и аналогичные доходы. Дивиденды и доходы по вкладам относятся к отдельным базам, и вернуть с них НДФЛ через имущественный вычет нельзя. Вторая: чем выше ваша ставка НДФЛ, тем быстрее вы выберете вычет. При доходе в пределах 13% вернуть 260 тысяч рублей за один год можно, только если за год вы заплатили не меньше этой суммы налога; при более высоких доходах и ставке 15–22% возврат идёт быстрее, потому что и удержанного налога больше.
Если за год вы вернули не весь вычет, остаток переносится на следующие годы без ограничения по сроку — пока не выберете все 260 и 390 тысяч рублей полностью.
Как получить вычет: порядок действий
Есть два пути: подать декларацию 3-НДФЛ по итогам года и получить деньги на счёт, либо оформить вычет через работодателя — тогда с вас просто перестанут удерживать НДФЛ с зарплаты. Базовый порядок при подаче декларации выглядит так.
- Дождитесь окончания года, в котором дом зарегистрирован в Росреестре (или оформлено право собственности при покупке).
- Соберите документы: договоры, платёжки, выписку из ЕГРН, справку о доходах.
- Заполните декларацию 3-НДФЛ — удобнее всего в личном кабинете на сайте ФНС, многие поля подтянутся автоматически.
- Приложите сканы документов и заявление с реквизитами для возврата.
- Отправьте декларацию через личный кабинет налогоплательщика или подайте в инспекцию лично.
- Дождитесь камеральной проверки — до 3 месяцев, плюс до 30 дней на перечисление денег.
- Получите возврат на банковский счёт; при необходимости повторяйте процедуру в следующие годы для остатка и для процентов по ипотеке.
Многим доступен и упрощённый порядок: если банк и ФНС обменялись данными, в личном кабинете появляется предзаполненное заявление, и декларацию заполнять не нужно вовсе.
Документы для вычета на дом
- Земельный налог — до 0,3% кадастровой стоимости участка под дом и ИЖС; пенсионеры, инвалиды и многодетные не платят за 6 соток.
- Налог на имущество на дом — обычно 0,1–0,3% кадастровой стоимости; из площади бесплатно вычитают 50 м².
- Имущественный вычет на покупку или строительство — до 2 млн ₽ базы, возврат до 260 тыс. ₽; стоимость участка входит в вычет.
- Вычет по процентам ипотеки — до 3 млн ₽ базы, возврат до 390 тыс. ₽; даётся один раз и только по одному объекту.
- Вычет на стройку доступен только после регистрации готового дома в Росреестре и наличия чеков на расходы.
Частые вопросы
Можно ли получить вычет, если дом ещё не достроен?
Входит ли стоимость участка в вычет 2 млн рублей?
Платят ли пенсионеры налог на дом и землю?
