Президент подписал закон, который меняет порядок расчёта компенсации за квартиру при комплексном развитии территорий (КРТ): теперь сумму определяют по рыночной цене не старше 60 дней до направления собственнику проекта договора об изъятии, а не на момент, когда власти только приняли решение о развитии территории. Раньше между этими двумя датами проходило год-два, и за это время цены на первичку в Москве успевали заметно вырасти — разница уходила не собственнику, а застройщику. Разбираем, что изменилось и что делать, если ваш дом попал под КРТ.
Что изменилось в законе о компенсации при КРТ
4 августа 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 297-ФЗ, который меняет статью 32.1 Жилищного кодекса — именно она регулирует жилищные права граждан при комплексном развитии территории жилой застройки. Госдума приняла поправки 22 июля, Совет Федерации одобрил их 24 июля, и уже 4 августа документ подписал президент — редкий случай, когда норма прошла все три инстанции меньше чем за две недели.
До поправок выкупная цена квартиры фиксировалась на дату, предшествующую решению о запуске КРТ на конкретной территории. Формально справедливо, но на практике переселение растягивалось на год-два, а иногда и дольше: пока идут торги на право реализации проекта, проектирование, согласования. Стоимость жилья на первичном и вторичном рынке Москвы за это время успевала уйти вперёд — и разницу собственник уже не получал.
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие посёлки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 посёлков
Как теперь считают возмещение — 60 дней до договора
Новая формула проще и честнее по срокам: размер компенсации определяют не ранее чем за 60 дней до того, как собственнику направят проект договора о переходе права собственности на изымаемое жильё. Если между оценкой и фактическим направлением договора проходит больше двух месяцев, оценку обязаны освежить — иначе цена в договоре не будет соответствовать закону.
| Параметр | Было (до 04.08.2026) | Стало (с 04.08.2026) |
|---|---|---|
| На какую дату считают цену | На дату, предшествующую решению о КРТ | Не ранее 60 дней до направления проекта договора |
| Разрыв между оценкой и выплатой на практике | Год-два и больше | Не более 2 месяцев |
| Кто выигрывает от роста цен за время ожидания | Фактически застройщик/город | Собственник |
| Нужна ли переоценка при задержке процедуры | Не требовалась | Обязательна, если прошло больше 60 дней |
Поясним на условном примере. Допустим, решение о КРТ по кварталу приняли в 2023 году, когда квартира оценивалась в 14 млн рублей. Собственник дождался договора об изъятии только в 2026-м — за это время цены на сопоставимые новостройки в округе выросли, и по новым правилам оценщик обязан взять стоимость, актуальную на дату не старше 60 дней до договора, а не цифру трёхлетней давности. По оценке «Российской газеты», в отдельных случаях компенсация по старой методике могла быть почти в полтора раза ниже реальной рыночной стоимости жилья на момент выкупа — именно этот разрыв и должна закрыть новая норма.
На кого распространяются новые правила
Важная деталь: поправки касаются и тех территорий, решение о КРТ по которым приняли ДО вступления закона в силу. То есть если ваш дом уже включён в программу, но договор об изъятии вы ещё не подписали, пересчёт по новым правилам применяется и к вам — независимо от того, когда конкретно стартовал проект. Исключения два: новый порядок не применяется, если договор об изъятии уже подписан или если по вашему жилью есть вступившее в силу судебное решение о выселении. Для Москвы это особенно актуально: по данным городской программы комплексного развития территорий, в городе одновременно реализуется несколько десятков проектов КРТ, часть из них начиналась ещё в 2022–2023 годах.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Что входит в сумму возмещения
Закон не меняет состав компенсации, только момент её расчёта. В сумму по-прежнему включают: рыночную стоимость жилого помещения (или доли в праве на него), рыночную стоимость доли в общем имуществе дома и земельном участке под ним, а также убытки, которые возникают у собственника из-за изъятия — расходы на переезд, оформление права на новое жильё, упущенную выгоду, если применимо. Отдельно, если дом идёт по механизму, близкому к реновации, могут предлагать равнозначное жильё вместо денег — но сама методика оценки денежного эквивалента теперь единая для всех вариантов.
Что это значит для покупателя новостройки в Москве и МО
Для собственника, который получает возмещение по КРТ, это прямой источник первоначального взноса или полной оплаты за квартиру в новостройке — многие переселенцы реинвестируют компенсацию именно в первичку соседнего или того же района. Чем ближе сумма возмещения к реальной рыночной цене на момент сделки, тем меньше разрыв, который приходится покрывать ипотекой. Если раньше собственники старых КРТ-проектов рисковали получить компенсацию по ценам двух-трёхлетней давности и оказаться перед выбором «доплачивать много или брать жильё похуже», то теперь дистанция между оценкой и покупкой сократилась до двух месяцев — это ближе к тому, что покупатель увидит в объявлениях о продаже новостроек прямо сейчас.
Что делать, если ваш дом попал под КРТ
- Уточните, когда именно вам должны направить проект договора об изъятии — от этой даты и отсчитываются 60 дней для оценки.
- Если у вас на руках отчёт об оценке старше двух месяцев, а договор ещё не подписан — требуйте переоценку со ссылкой на ФЗ № 297-ФЗ.
- Сравнивайте предложенную сумму с ценами на аналогичные по площади и классу квартиры в новостройках рядом — это ориентир рыночной стоимости.
- Если планируете направить компенсацию на новостройку в ипотеку, заранее прикиньте, какую долю сделки она закроет при новой, более актуальной оценке.
- При явном занижении цены — обращайтесь за независимой оценкой и, если нужно, оспаривайте сумму до подписания договора, а не после.
Частые вопросы
Как теперь считают компенсацию за квартиру при КРТ?
С 4 августа 2026 года размер возмещения определяют по рыночной стоимости жилья не ранее чем за 60 дней до того, как собственнику направят проект договора об изъятии, а не на дату принятия решения о КРТ, как было раньше.
На кого распространяются новые правила расчёта возмещения?
На все территории КРТ, включая те, где решение о развитии приняли до вступления поправок в силу, если договор об изъятии с конкретным собственником ещё не подписан.
Что входит в сумму компенсации при изъятии жилья по КРТ?
Рыночная стоимость самой квартиры, доли в общем имуществе дома и земельном участке, а также убытки собственника, связанные с изъятием, — расходы на переезд и оформление нового жилья.
Что делать, если оценку квартиры прислали больше 60 дней назад?
Требовать переоценку до подписания договора об изъятии — по новому закону цена, которая легла в основу договора, не может быть старше 60 дней на момент направления проекта договора.
Можно ли использовать компенсацию по КРТ на покупку новостройки?
Да, это одна из самых частых схем: деньги направляют на первоначальный взнос или полную оплату квартиры в новостройке того же или соседнего района — чем ближе сумма к рыночной цене на момент сделки, тем меньше приходится доплачивать или брать в ипотеку.
Ещё по теме реновации и КРТ в Москве: что такое КРТ и чем он отличается от реновации, как проходит переселение по проекту на Анадырском проезде, переселение 860 жителей по программе на Можайском шоссе. А если планируете вложить компенсацию в покупку — держите под рукой инструкцию, как оформить право собственности на новостройку.
