В июне 2026 года рынок ипотеки живёт в двух разных реальностях: рыночные ставки остаются заградительными — порядка 19–23% годовых, тогда как почти весь спрос на новостройки держится на льготных программах со ставкой 6% и ниже. 19 июня Банк России проводит очередное заседание по ключевой ставке: после апрельского уровня 14,5% аналитики ждут снижения на 25–50 базисных пунктов. Но даже при смягчении политики ЦБ рыночная ипотека для большинства покупателей остаётся недоступной, а главным инструментом покупки квартиры в новостройке остаётся семейная ипотека. Разбираем, что происходит со ставками, как изменились льготные программы и что это значит для тех, кто планирует сделку этим летом.
Ключевая ставка и рыночные ставки
К июню 2026 года ключевая ставка ЦБ составляет 14,5% — регулятор постепенно снижает её с пиковых значений 2024–2025 годов на фоне замедления инфляции. На заседании 19 июня большинство аналитиков прогнозируют шаг вниз на 0,5 процентного пункта — до 14%, хотя не исключён и более осторожный сценарий со снижением всего на 0,25 п. п. К концу 2026 года рынок ждёт ключевую ставку в районе 12%.
Для заёмщика важно главное: рыночная ипотека пока остаётся дорогой. Средние ставки по кредитам на новостройки без господдержки держатся в диапазоне 19–23% годовых, а по отдельным программам доходят и до 24–25%. При таких условиях ежемесячный платёж по обычному кредиту оказывается неподъёмным для большинства семей, поэтому доля рыночной ипотеки в сделках с первичным жильём минимальна. Психологически комфортным уровнем ставки для большинства россиян остаётся 10–12% — а до него рынок без господдержки пока не дотягивает.
Разрыв между рыночной (19–23%) и льготной (6%) ставкой огромен: при кредите 10 млн рублей на 20 лет переплата по семейной ипотеке оказывается в разы меньше. Именно поэтому льготные программы сегодня определяют до 80–90% сделок на первичном рынке.
Семейная ипотека — главная льготная программа
Семейная ипотека остаётся ключевой опорой рынка новостроек. Ставка по программе — 6% годовых для всех регионов России, первоначальный взнос — от 20% стоимости жилья. Максимальная сумма кредита по льготной ставке для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн рублей.
Оформить семейную ипотеку могут семьи, где есть ребёнок до 6 лет включительно, двое и более несовершеннолетних детей или ребёнок с инвалидностью. Если стоимость квартиры превышает лимит, банки предлагают механизм комбинированной ипотеки: на сумму в пределах лимита действует льготные 6%, а на превышение — рыночная ставка на момент подписания договора. Общая сумма такого кредита для столичных регионов может достигать 30 млн рублей.
Важный момент для тех, кто планирует сделку: с 1 июля 2026 года обсуждается переход к дифференцированной ставке в зависимости от числа детей и увеличение лимита для Москвы до 18 млн рублей для семей с двумя и более детьми. Условия программы могут измениться, поэтому семьям, которые уже подобрали квартиру, имеет смысл не затягивать с подачей заявки.
Другие льготные программы
Помимо семейной ипотеки, в 2026 году в России действуют ещё несколько программ с господдержкой. Все они продлены минимум до 2030 года, а сельская ипотека работает в бессрочном режиме. Получить господдержку можно только при подтверждении социального или профессионального статуса — наличие детей, работа в IT или покупка жилья в конкретном регионе.
- IT-ипотека — до 6% годовых, единый лимит 9 млн рублей для всех регионов. С 2026 года Москва и Санкт-Петербург полностью исключены из программы; ставку и лимит унифицировали.
- Дальневосточная и арктическая ипотека — до 2% годовых, одна из самых выгодных программ, направлена на удержание населения в регионах.
- Сельская ипотека — до 3% годовых для работников АПК, медиков, педагогов и других специалистов социальной сферы, занятых в сельской местности.
- Ипотека для новых регионов, Белгородской и Курской областей — до 2% годовых.
| Программа / тип | Ставка | Лимит и условия |
|---|---|---|
| Рыночная ипотека | 19–23% | Без господдержки, для всех; платёж заградительный |
| Семейная ипотека | 6% | До 12 млн ₽ (Москва, МО, СПб, ЛО), до 6 млн ₽ — регионы; взнос от 20% |
| IT-ипотека | до 6% | До 9 млн ₽, кроме Москвы и СПб; взнос от 20% |
| Дальневосточная / арктическая | до 2% | Для жителей профильных регионов |
| Сельская ипотека | до 3% | Сельская местность, бессрочно; для отдельных категорий |
Как это влияет на покупателей новостроек
Главный вывод июня 2026 года прост: покупка квартиры в новостройке сегодня — это в первую очередь вопрос доступа к льготной программе. Если семья подходит под условия семейной или другой субсидированной ипотеки, ставка 6% и ниже делает сделку реальной даже при высокой ключевой ставке. Если же права на льготу нет, рыночная ипотека под 20% с лишним фактически закрывает дорогу к ипотечной покупке первички.
Из-за этого спрос на первичном рынке концентрируется вокруг проектов и объектов, которые подходят под лимиты льготных программ. Застройщики и банки активно предлагают комбинированные схемы, субсидированные ставки и рассрочки, чтобы удержать покупателей. При выборе квартиры стоит заранее проверить, проходит ли её цена по лимиту вашей программы, и просчитать платёж по комбинированной ипотеке, если стоимость выше порога. Удобнее всего сравнивать варианты сразу в каталоге новостроек Москвы, где можно отфильтровать предложения по бюджету и условиям.
Тем, кто рассматривает не только квартиры, но и загородный формат, полезно знать, что льготные ставки распространяются и на ИЖС: подробно о схеме с эскроу-счетами мы рассказывали в материале про ипотеку на загородный дом и эскроу. А выбрать локацию для дома помогут подборки коттеджных посёлков. Не забывайте и про налоговую сторону сделки — оформление имущественного вычета и налогов на дом позволяет вернуть часть потраченных средств.
Перед сделкой проверьте, проходит ли цена квартиры по лимиту вашей льготной программы. Если стоимость выше — заранее просчитайте платёж по комбинированной ипотеке: часть суммы пойдёт под 6%, а превышение — под рыночную ставку.
Цены и спрос: что происходит на рынке
Высокие рыночные ставки давят на спрос: в 2025 году покупатели стали заметно избирательнее, а часть интереса перетекла на вторичное жильё, которое при тех же ставках оказывается дешевле. Тем не менее цены на новостройки не падают. Медианная стоимость квадратного метра в новостройках крупных городов к концу 2025 года превысила 200 тысяч рублей, а в 2026 году цены либо стоят на месте, либо растут на уровне инфляции.
Цены поддерживают сразу несколько факторов: высокая инфляция, дефицит ликвидного предложения и те самые льготные программы, которые удерживают платёжеспособный спрос на первичке. По прогнозу профильных аналитиков, номинальный рост цен на новостройки в 2026–2027 годах будет сопоставим с инфляцией — около 4% в год.
Прогноз: чего ждать во второй половине 2026 года
Базовый сценарий — постепенное снижение ключевой ставки до 12% к концу года. Это будет медленно тянуть вниз и рыночные ипотечные ставки, но до психологически комфортных 10–12% рынок в 2026 году, скорее всего, не дойдёт. Значит, льготные программы останутся главным драйвером сделок с новостройками как минимум до конца года.
Ключевая интрига второго полугодия — анонсированная реформа семейной ипотеки с 1 июля. Если дифференцированную ставку и повышенные лимиты для семей с детьми утвердят, расклад сил на рынке может заметно измениться: для многодетных семей условия станут ещё выгоднее, а для семей с одним ребёнком — менее привлекательными. Поэтому покупателям, которые уже определились с квартирой, разумно следить за новостями и не откладывать решение, если действующие условия их устраивают.
