В Государственной Думе вышла на финишную прямую дискуссия о полном исключении наличных денег из оборота на рынке жилья. Инициатива, которую профильный комитет и Минфин прорабатывали весь 2025 год, предполагает жесткий барьер: любые операции с недвижимостью стоимостью свыше 1 млн рублей должны проходить исключительно в безналичной форме.
Фактически это означает конец эпохи банковских ячеек и «пакетов с деньгами», которые десятилетиями оставались символом вторичного рынка жилья в России.
Почему это происходит сейчас
Главным драйвером изменений стала статистика. К началу 2026 года рынок вторичной недвижимости продемонстрировал аномальный откат в «серую зону». Из-за заградительных ипотечных ставок покупатели массово перешли на «живые» деньги.
По данным аналитиков, в декабре 2024 года доля сделок за наличный расчет на вторичном рынке достигла исторического максимума в 79%, а в отдельных сегментах, по оценкам инвестиционных платформ, этот показатель доходил до 90%. Для сравнения: еще в начале 2024 года доля наличных колебалась в районе 50–55%.
Государство видит в этом прямые риски:
-
Непрозрачность. Наличные расчеты усложняют контроль за происхождением средств.
-
Мошенничество. Громкие дела, подобные истории с квартирой Ларисы Долиной, стали катализатором для ужесточения контроля.
-
Уход от налогов. Занижение стоимости в договоре купли-продажи (ДКП) проще реализовать именно через ячейку.
Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева неоднократно подчеркивала, что законопроект направлен на обеление рынка, в котором ежемесячно вращаются триллионы рублей, невидимые для финансового мониторинга.
Как рынок будет работать по новым правилам
Для первичного рынка переход пройдет практически безболезненно. Девелоперы и так работают через эскроу-счета, в которых движение средств полностью прозрачно. Покупатели квартир в современных проектах комфорт-класса, таких как ЖК Скандинавия или ЖК Движение.Говорово, уже давно не носят чемоданы в офис продаж — сделки проходят через аккредитивы и эскроу.
Сложнее придется вторичному сегменту и частным инвесторам. Если закон будет принят в текущей редакции, любая альтернативная сделка (обмен одной квартиры на другую с доплатой) потребует прогона всей суммы через банковские счета. Это сделает невозможными цепочки, в которых одно звено хочет получить деньги «мимо кассы».
Кого это коснется в первую очередь
-
Продавцов «бабушкиных» вариантов. Консервативные собственники часто настаивают на наличных, опасаясь блокировок счетов или налоговой. Им придется осваивать аккредитивы.
-
Срочного выкупа. Сделки, которые раньше закрывались за один день «деньги на стол», теперь будут зависеть от скорости банковского комплаенса.
-
Инвесторов в бизнес-класс. Покупатели лотов в сегменте бизнес и премиум, например, в ЖК Символ или клубном ЖК ДОМ XXII, часто используют сложные схемы оплаты. Перевод всех транзакций в «безнал» потребует от них полного подтверждения доходов.
Готовность инфраструктуры
Банковский сектор технически готов к нагрузке. Сервисы безопасных расчетов уже стали стандартом для ипотечных сделок. Теперь этот механизм планируют принудительно распространить на 100% рынка.
Интересно, что застройщики уже адаптировались к цифровизации даже в масштабных проектах. Например, при вводе в эксплуатацию гигантов вроде ЖК Sky Garden (где только один корпус — это 75 000 м² жилья) или ЖК City Bay, практически весь объем продаж проходил в цифровом поле. То же касается и новых стартов продаж, таких как ЖК КОД Сокольники — здесь финансовая модель изначально не предусматривает работу с наличной массой.
Внедрение обязательного безнала приведет к структурным сдвигам уже в ближайшие месяцы:
-
Обеление цен в договорах. Занижать стоимость квартиры до 1 млн рублей, чтобы избежать налогов, станет технически сложно и бессмысленно, так как банк будет видеть реальное движение средств.
-
Замедление «вторички». Срок выхода на сделку увеличится на 3–5 дней из-за проверок банками чистоты средств покупателя.
-
Рост привлекательности новостроек. Для покупателя с «белыми» деньгами покупка, например, в ЖК Level Мичуринский или ЖК Rotterdam станет еще проще и безопаснее по сравнению с квестом на вторичном рынке.
-
Снижение рисков мошенничества. Классические схемы с подменой купюр в ячейке или ограблением после сделки уйдут в прошлое.
Эксперты Новостройкино отмечают, что, несмотря на сопротивление консервативной части общества, цифровизация расчетов неизбежна. Рынок недвижимости РФ слишком велик, чтобы оставаться в зоне наличного хаоса.
