Объединение двух квартир в одну в новостройке проще всего для соседних помещений на одном этаже с общей стеной; объединить квартиры по вертикали (разные этажи) тоже можно, но это самый сложный вариант — с проемом в перекрытии и техническим заключением автора проекта дома. Пока дом не сдан по ДДУ, менять планировку самостоятельно нельзя: нужна либо официальная позиция застройщика, либо допсоглашение к договору. После получения ключей объединение оформляется как перепланировка — с проектом, согласованием и постановкой на кадастровый учет уже единого объекта.
Какие квартиры можно объединить: технические условия
Прежде чем договариваться с застройщиком или заказывать проект, стоит проверить саму возможность объединения квартир. Правило одно: соединять можно только смежные помещения — с общей стеной на одном этаже или с общим перекрытием между этажами. Квартиры на разных этажах («по вертикали») объединяют через проем в межэтажном перекрытии с внутренней лестницей. Это тоже перепланировка — в Москве устройство проемов в перекрытиях прямо входит в перечень согласуемых работ (п. 2.2.3 приложения 1 к ПП Москвы № 508-ПП), — но она затрагивает несущие конструкции, поэтому кроме проекта нужно техническое заключение автора проекта дома; в типовых панельных сериях и домах с деревянными перекрытиями возможность такого проема зависит от технического заключения автора проекта дома.
Второе ограничение — несущие стены. Проще всего сделать проем между квартирами в перегородке, которая несущей функции не выполняет. В панельных домах несущими часто являются почти все внутренние стены, и проем в такой стене согласуют только по техническому заключению автора проекта дома с усилением металлоконструкциями — а по ряду серий не согласуют вовсе. В монолитных и монолитно-кирпичных домах со свободной планировкой шансов больше — часть перегородок в таких проектах изначально не несущая, и это стоит уточнить у застройщика еще на этапе выбора квартиры, до подписания ДДУ.
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие посёлки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 посёлков
Можно ли объединить квартиры до сдачи дома по ДДУ
Пока дом не введен в эксплуатацию, собственности на квартиру формально еще нет — есть только право требования по ДДУ, а объект описан в проектной документации застройщика. Самостоятельно перестраивать несуществующий пока объект нельзя: любые изменения должны пройти через застройщика. На практике есть два рабочих варианта.
Первый — через проектную документацию застройщика. Если корпус еще строится и застройщик технически готов объединить две квартиры на этапе проекта, стороны подписывают дополнительное соглашение к ДДУ, где прямо прописаны итоговая площадь, номер объекта и обязательство передать именно объединенную квартиру. Это самый надежный вариант: в реестре и в акте приема-передачи сразу фигурирует один объект, и не придется отдельно согласовывать перепланировку после ключей.
Второй — неформальная договоренность о проходе. Если застройщик предлагает только устно «сделать проем между квартирами удобно для покупателя», юристы советуют не соглашаться на такую схему без документов: без зафиксированных обязательств в ДДУ покупатель рискует получить два отдельных объекта с самовольным проемом, который на приемке может стать основанием для отказа подписать акт. Требуйте письменного подтверждения — допсоглашение или официальную проектную документацию с объединенной планировкой.
Порядок действий после получения ключей
Если квартиры уже оформлены в собственность (или будут оформлены как два отдельных объекта), объединение проводится как обычная перепланировка — но на выходе получается не измененная квартира, а новый объект недвижимости с собственным кадастровым номером.
| Этап | Что делаем | Куда обращаемся |
|---|---|---|
| 1. Проект | Заказываем проект перепланировки/объединения у организации — члена СРО | Проектная организация с допуском СРО |
| 2. Согласование | Подаем заявление с проектом и документами на квартиры | Орган местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ): в Москве — Мосжилинспекция через mos.ru, в Подмосковье — администрация городского округа через uslugi.mosreg.ru |
| 3. Работы | Выполняем работы по проекту; если затронуты несущие конструкции — ведем журнал работ и акты скрытых работ | Подрядчик — член СРО |
| 4. Технический план | Заказываем техплан на итоговый единый объект — он прикладывается к уведомлению о завершении работ | Кадастровый инженер |
| 5. Акт приемочной комиссии и ЕГРН | Подаем уведомление о завершении с техпланом и квитанцией о госпошлине; акт утверждают в срок до 30 дней, после чего орган согласования сам в течение 5 рабочих дней направляет документы в Росреестр, а выписку из ЕГРН присылает в личный кабинет | Тот же орган согласования (в Москве — Мосжилинспекция через mos.ru) |
Основание для самого согласования — глава 4 Жилищного кодекса РФ о переустройстве и перепланировке: решение по заявлению собственника принимает орган местного самоуправления, а самовольная перепланировка, проведенная без такого решения, по закону подлежит возврату в прежнее состояние согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ, вплоть до продажи помещения с публичных торгов по иску согласующего органа, если собственник не вернул помещение в прежний вид в отведенный срок, а суд не сохранил перепланировку. В Москве согласующий орган — Мосжилинспекция: заявление подается через личный кабинет на mos.ru, там же отслеживается статус, решение выдают за 20 рабочих дней, и оно действует 18 месяцев, как описано в инструкции на mos.ru.
Сколько стоит и сколько ждать
Стоимость проекта регламентом не фиксируется — она зависит от проектной организации, площади и сложности работ (демонтаж перегородок, перенос инженерных сетей). Сроки же установлены: решение о согласовании — не позднее 45 дней (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ), в Москве — 20 рабочих дней; акт приемочной комиссии — до 30 дней после уведомления о завершении (ч. 2 ст. 28 ЖК РФ). Бюджет складывается из трех частей: проект перепланировки, услуги кадастрового инженера для техплана и госпошлина — за одновременный кадастровый учет и регистрацию права на образованную квартиру физлица платят 6 000 руб. (пп. 22.4 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Перед началом работ запросите расчет у нескольких проектных организаций с допуском СРО — готовой сметы под конкретную квартиру ни у одной госслужбы нет.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Что будет с кадастровыми номерами после объединения
Объединение двух квартир в одну с точки зрения Росреестра — это не создание нового объекта «из ничего», а образование нового объекта из двух существующих. Исходные квартиры снимаются с кадастрового учета, а права на них прекращаются одновременно с учетом и регистрацией права на образованную квартиру (ч. 3 ст. 41 218-ФЗ): записи о старых номерах уходят в архив, а на итоговую квартиру выдается один новый кадастровый номер и одна выписка из ЕГРН. Порядок образования объектов регулирует ст. 41 закона о государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ).
Если квартиры в ипотеке или принадлежат разным собственникам
Если хотя бы одна из квартир в залоге у банка, перепланировка и последующая смена кадастрового номера требуют письменного согласия банка-залогодержателя — иначе изменение объекта залога формально нарушает условия кредитного договора. Это стоит сделать до начала работ, а не постфактум.
Если квартиры принадлежат разным собственникам, объединение оформляется только по их общему согласию. Доли в праве на новый объект стороны определяют соглашением — обычно пропорционально площади; на образованную квартиру регистрируется общая долевая собственность, а заявление в Росреестр после утверждения акта приемочной комиссии направляет сам орган согласования (ч. 1.10 ст. 19 218-ФЗ). Если договориться не удается, разделить или объединить имущество принудительно можно только через суд.
Чек-лист перед объединением квартир в новостройке
- Квартиры на одном этаже, с общей стеной, которая не несущая (уточнить у застройщика или в проекте дома).
- Дом еще строится — требуйте допсоглашение к ДДУ, а не устную договоренность с отделом продаж.
- Дом сдан — закажите проект перепланировки у организации с допуском СРО до начала любых работ.
- Квартира в ипотеке — получите письменное согласие банка заранее.
- Разные собственники — зафиксируйте доли в соглашении до подачи документов в Росреестр.
- Не начинайте демонтаж до официального согласования — самовольная перепланировка грозит штрафом и обязанностью вернуть все в прежний вид.
Если планируете сразу закладывать свободную планировку под будущее объединение, посмотрите, как застройщики определяют правила свободной планировки в новостройке — это проще согласовать, чем переделывать готовый проект. А чтобы потом не доплачивать за разницу в площади объединенного объекта, заранее разберитесь, как считается жилая и общая площадь квартиры.
Частые вопросы
Можно ли объединить квартиры на разных этажах новостройки?
Можно, но это самая сложная перепланировка: проем в межэтажном перекрытии затрагивает несущие конструкции, поэтому кроме проекта нужно техническое заключение автора проекта дома, а в типовых панельных сериях и домах с деревянными перекрытиями такой проем обычно не согласуют.
Что надежнее — ждать проект от застройщика или оформлять самостоятельно после ключей?
Надежнее всего — зафиксировать объединение еще в допсоглашении к ДДУ, пока дом строится: тогда в акте приема-передачи и дальнейших документах сразу фигурирует один объект. Самостоятельное объединение после ключей требует больше шагов и собственных расходов на проект и кадастровые работы.
Нужно ли разрешение супруга, если квартиры покупались в браке?
Перепланировка и постановка объединенной квартиры на учет — не сделка по распоряжению имуществом, поэтому нотариальное согласие супруга по ст. 35 СК РФ для них не требуется. Но если квартиры оформлены на разных супругов или в долях, заявление о перепланировке и уведомление о завершении подают все собственники, а документы в Росреестр после акта приемочной комиссии направляет орган согласования.
Что произойдет, если сделать проем без согласования?
Такая перепланировка признается самовольной. Орган согласования (в Москве — Мосжилинспекция) обязывает собственника вернуть помещение в прежнее состояние в установленный срок, а если это не сделано и суд не сохранил перепланировку, жилье по иску органа могут продать с публичных торгов (ст. 29 ЖК РФ).
Сохранится ли ипотека на объединенную квартиру?
Да, но только после письменного согласия банка на изменение предмета залога. Банк либо переоформляет закладную на новый объединенный объект с новым кадастровым номером, либо требует досрочно урегулировать вопрос с залогом — порядок нужно уточнять в конкретном банке до начала работ.
