Покупатель новостройки обычно хорошо помнит про налоговый вычет за квартиру и про налог с продажи, если решит её потом продать. А вот ежегодный налог на имущество — платёж, который приходит из года в год, — часто становится сюрпризом: собственник просто не знает, с какого момента он должен его платить и сколько это будет стоить. Разбираемся, когда возникает обязанность, как считается сумма в первый год после покупки и чем в этом смысле различаются обычная квартира и апартаменты.
Налог на имущество — это не налог с продажи
Важно не путать два разных платежа. Налог с продажи (НДФЛ) платится один раз — если собственник решает продать новостройку раньше минимального срока владения, и зависит от даты, с которой этот срок отсчитывается по ДДУ. Налог на имущество — совсем другое: это ежегодный платёж за сам факт владения недвижимостью, и платить его нужно, пока квартира числится в собственности, независимо от того, планируется ли её продавать. Регулируется он главой 32 Налогового кодекса РФ и рассчитывается налоговой инспекцией автоматически на основе данных Росреестра.
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
С какого момента возникает обязанность платить
Ключевой и самый частый источник путаницы — с какой даты новостройка начинает облагаться налогом. Это не дата подписания акта приёма-передачи квартиры и не дата фактического получения ключей, а дата государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Пока право собственности не зарегистрировано, обязанности платить налог на имущество не возникает — даже если квартира уже передана и в ней идёт ремонт.
Это отличает налог на имущество от налога при продаже, где для новостроек по ДДУ срок владения нередко отсчитывается с более ранней даты — с момента полной оплаты по договору. Для налога на имущество такой льготы нет: точка отсчёта всегда одна — запись в ЕГРН.
Как считают налог за первый год владения
Если квартира зарегистрирована в собственность не с начала календарного года (а чаще всего так и бывает), налог за первый год считается пропорционально числу полных месяцев владения. Действует простое правило «15-го числа»: если право собственности зарегистрировано до 15-го числа месяца включительно, этот месяц засчитывается как полный и входит в расчёт; если регистрация прошла 16-го числа или позже, месяц в расчёт не берётся.
Например, если ЕГРН зарегистрировал право 10 июля, налог за первый год начислят за 6 месяцев — с июля по декабрь включительно. Если регистрация прошла 20 июля, в расчёт войдут только 5 месяцев — с августа по декабрь. Формула для неполного года — это годовая сумма налога, умноженная на отношение числа полных месяцев владения к 12.
Ставки: сколько платить в Москве и Подмосковье
Ставка налога на имущество зависит от кадастровой стоимости объекта и региона. В Москве действует прогрессивная шкала: чем выше кадастровая стоимость квартиры, тем выше ставка, но без резкого скачка до максимальной федеральной планки — Москва, в отличие от ряда других регионов, не вводит повышенную ставку 2,5% для объектов дороже 300 млн рублей.
| Кадастровая стоимость квартиры | Ставка в Москве |
|---|---|
| до 10 млн ₽ | 0,1% |
| от 10 до 20 млн ₽ | 0,15% |
| от 20 до 50 млн ₽ | 0,2% |
| от 50 до 300 млн ₽ | 0,3% |
В Московской области ставки устанавливаются на уровне муниципалитетов в тех же федеральных рамках (обычно 0,1–0,3% для жилых помещений) и могут немного различаться по округам — точную ставку для конкретного объекта стоит смотреть на сайте ФНС в разделе «Справочная информация о ставках и льготах».
Кадастровая стоимость, от которой считается налог, — это не рыночная цена квартиры, а результат государственной массовой оценки, которую проводят раз в несколько лет (в Москве — периодически, обычно с интервалом в два-четыре года). Для новостройки кадастровую стоимость определяют при первой постановке объекта на кадастровый учёт, и она нередко расходится с фактической ценой покупки: может быть как ниже рыночной (если оценка «отстала» от текущих цен на первичном рынке), так и выше — особенно если оценщики ориентировались на усреднённые показатели по кварталу или дому в целом, без учёта этажа, вида из окон и состояния конкретной квартиры.
Апартаменты облагаются дороже, чем квартира
Это принципиальный момент для тех, кто выбирает между квартирой и апартаментами в одном и том же жилом комплексе. Юридически апартаменты — нежилые помещения, поэтому к ним применяется не «жилая» шкала 0,1–0,3%, а более высокая ставка: обычно от 0,5% для апартаментов гостиничного типа и вплоть до 2% для апартаментов офисного назначения — в зависимости от вида разрешённого использования здания, в котором они находятся. При сопоставимой кадастровой стоимости годовой налог на апартаменты может оказаться в несколько раз выше, чем на аналогичную по площади квартиру, — это стоит закладывать в расчёт полной стоимости владения при выборе формата.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Налоговый вычет по площади: как уменьшается база
Для квартиры (и для доли в квартире пропорционально) закон предусматривает вычет — кадастровая стоимость 20 квадратных метров этой квартиры не облагается налогом вовсе, независимо от того, сколько всего стоит вся квартира. Налог считается только с оставшейся площади. Например, если кадастровая стоимость квартиры 60 м² составляет условно 12 млн рублей, налог фактически начислят так, как если бы облагаемая площадь составляла 40 м² — то есть база уменьшится на треть. Вычет применяется автоматически, оформлять его отдельно не нужно. К апартаментам как к нежилым помещениям этот вычет по общему правилу не применяется — ещё один аргумент в пользу того, чтобы заранее сравнить полную стоимость владения, а не только цену покупки.
Льготы: кто может не платить
Отдельные категории граждан — пенсионеры, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, ветераны — освобождаются от уплаты налога на имущество в отношении одного объекта каждого вида (то есть одной квартиры, одного гаража и так далее), если кадастровая стоимость этого объекта не превышает 300 млн рублей. Если у льготника несколько квартир, освобождение действует только на одну по выбору собственника — если заявление не подано, налоговая применит льготу к объекту с максимальной суммой налога.
- Проверить, зарегистрировано ли право собственности в ЕГРН — именно эта дата, а не акт приёма-передачи, запускает начисление налога.
- Уточнить кадастровую стоимость квартиры на сайте Росреестра или в личном кабинете налогоплательщика.
- Сравнить ставку для квартиры и для апартаментов, если выбор ещё не сделан.
- Проверить, положена ли льгота (пенсия, инвалидность, статус ветерана) и подать заявление через личный кабинет ФНС, если объектов несколько.
- Убедиться, что в личном кабинете указаны верные контактные данные — уведомление приходит именно туда или по почте.
Сроки уплаты и что будет при просрочке
Налоговая инспекция направляет уведомление с суммой к уплате не позднее 1 ноября года, следующего за отчётным (то есть за 2025 год уведомление придёт не позднее 1 ноября 2026 года). Заплатить нужно не позднее 1 декабря того же года; если эта дата выпадает на выходной, срок переносится на следующий рабочий день. Если налог не уплачен вовремя, на сумму долга начинают начисляться пени, а при значительной задолженности налоговая вправе взыскать её через суд и удержание из зарплаты или счетов.
Если уведомление не пришло, но право собственности зарегистрировано больше нескольких месяцев назад, собственнику стоит проверить статус самостоятельно в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС — отсутствие письма не освобождает от обязанности платить, а лишь усложняет отслеживание срока.
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость
Если собственник считает, что кадастровая стоимость его новостройки завышена относительно реальной рыночной цены аналогичных квартир, у него есть два пути: обратиться в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости при региональном управлении Росреестра либо сразу подать иск в суд. Комиссия рассматривает заявление быстрее и без госпошлины, но требует отчёта об оценке рыночной стоимости от независимого оценщика; при отказе комиссии можно обратиться в суд. Пересмотренная стоимость применяется, как правило, с начала того года, в котором подано заявление об оспаривании, — то есть эффект от снижения не задним числом, а на будущее, поэтому обращаться стоит сразу после того, как замечено расхождение, а не откладывать на потом.
Что делать после покупки новостройки
Практический план такой: сразу после регистрации права собственности в Росреестре зафиксировать точную дату — от неё будет отсчитываться первый налоговый период; завести (если ещё нет) личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, чтобы видеть начисления и не пропустить уведомление; сверить кадастровую стоимость квартиры с рыночной — если она выглядит завышенной, кадастровую стоимость можно оспорить через комиссию при Росреестре или через суд, это уменьшит налог на будущее; если есть право на льготу, подать заявление заранее, не дожидаясь ошибочного начисления. Тем, кто выбирает между квартирой и апартаментами, стоит сразу закладывать разницу в налоговой нагрузке в расчёт бюджета — на дистанции в несколько лет она может быть заметной статьёй расходов.
Отсчёт даты для этого налога тесно связан с тем, как проходит регистрация права собственности на новостройку после сдачи дома — если этот процесс затягивается, откладывается и первый налоговый период. Тем, кто рассматривает апартаменты, полезно заранее посмотреть, чем ипотека и владение апартаментами отличаются от квартиры — разница в налогах логично продолжает эту тему. Не стоит путать этот ежегодный платёж с другим налогом, о котором с какой даты считается срок владения новостройкой для налога при продаже, а полную картину расходов на владение новостройкой удобно свести воедино с материалом о том, какие расходы сверх цены квартиры стоит заложить в бюджет.
