Апартаменты часто продают как альтернативу квартире — дешевле за метр, в интересной локации, с похожей внутренней отделкой. Но с точки зрения Налогового кодекса это принципиально другой объект: юридически апартаменты — нежилое помещение, и облагаются они совсем по другим правилам. Разбираем, какая ставка налога на имущество действует для апартаментов в Москве в 2026 году, почему по ним не положен налоговый вычет и льготы, которые есть у владельцев квартир, и сколько это выливается в рублях на конкретном примере.
Почему апартаменты — нежилое помещение и как это связано с налогом
По Жилищному кодексу РФ жилым помещением признаётся квартира, комната или жилой дом — объекты, предназначенные для постоянного проживания и прошедшие соответствующую процедуру перевода. Апартаменты формально относятся к помещениям гостиничного типа или нежилым помещениям многофункциональных комплексов, даже если по планировке и отделке они ничем не отличаются от обычной квартиры и в них можно оформить постоянную или временную регистрацию.
Именно статус объекта, а не его фактическое использование, определяет, по каким ставкам Налогового кодекса и закона города Москвы №51 «О налоге на имущество физических лиц» считается налог. Для нежилых помещений этот закон устанавливает совсем другую шкалу ставок, чем для жилых. Общие правила расчёта налога на имущество для обычной квартиры в новостройке — кадастровая база, вычеты, сроки — подробно разобраны в статье про налог на имущество на новостройку; здесь же сосредоточимся именно на том, чем правила для апартаментов отличаются.
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Ставки налога в Москве в 2026 году: квартира и апартаменты
| Тип объекта | Ставка налога | Условие применения | Пример объекта |
|---|---|---|---|
| Квартира, комната, жилой дом | 0,1% | Стандартная ставка для жилых помещений (для дорогих объектов кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей — 2%) | Обычная квартира в новостройке комфорт- или бизнес-класса |
| Апартаменты вне спецреестра | 0,5% | Базовая ставка для прочих нежилых помещений, не включённых в специальный реестр города | Апартаменты в жилом комплексе без коммерческих помещений на первых этажах |
| Апартаменты гостиничного типа (спецреестр) | 1,5–2% | Объекты в реестре апарт-комплексов гостиничного типа, который ведёт правительство Москвы | Апарт-отели и сервисные апартаменты с гостиничной инфраструктурой |
| Дорогие нежилые/коммерческие объекты | 2–2,5% | Кадастровая стоимость свыше 300 млн рублей либо объекты в офисно-торговых центрах | Элитные апартаменты в статусе коммерческой недвижимости |
Разница между 0,1% и 0,5–2% выглядит небольшой в процентах, но в абсолютных цифрах превращается в разницу в разы — и это ключевая причина, по которой при выборе между квартирой и апартаментами похожей стоимости нужно заранее закладывать эту статью расходов в бюджет владения на годы вперёд.
Отдельная ловушка — комплексы смешанного назначения, где на первых этажах расположены магазины, офисы или паркинг: сам факт наличия коммерческих помещений в здании не переводит автоматически жилые квартиры в другую категорию, но для апартаментов в таком доме нужно уточнять, не отнесён ли весь комплекс к реестру объектов гостиничного или коммерческого типа целиком — тогда повышенная ставка будет применяться ко всем апартаментам в доме независимо от того, используются они как жильё или сдаются в аренду.
Кто и когда платит: сроки и как узнать точную сумму
Налог на имущество, включая апартаменты, начисляется налоговой инспекцией автоматически по данным Росреестра о кадастровой стоимости и рассылается уведомлением — платить самостоятельно рассчитанную сумму не нужно. Срок уплаты за прошедший год — не позднее 1 декабря следующего года: например, налог за 2026 год нужно оплатить до 1 декабря 2027 года. Точную сумму и используемую налоговой ставку удобнее всего проверить в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС — там видна кадастровая стоимость, применённая ставка и категория объекта, по которой посчитан налог, что особенно полезно для апартаментов, где ставка зависит от статуса конкретного комплекса.
Расчёт на примере: сколько заплатит собственник
Возьмём для сравнения апартаменты и квартиру с одинаковой кадастровой стоимостью 12 млн рублей.
- Квартира: налоговая база после вычета необлагаемых 20 м² (если площадь квартиры 50 м², вычет уменьшит базу примерно на 40%) — около 7,2 млн рублей. Налог по ставке 0,1% — примерно 7 200 рублей в год.
- Апартаменты той же кадастровой стоимости 12 млн рублей: вычета по площади нет, налоговая база — все 12 млн рублей полностью. При базовой ставке 0,5% налог составит уже 60 000 рублей в год — в среднем в 8 раз больше, чем за квартиру с сопоставимой стоимостью. Если апартаменты входят в реестр гостиничного типа со ставкой 1,5–2%, годовой налог вырастет до 180 000–240 000 рублей.
Разница в 50 000–230 000 рублей ежегодно — это существенная часть той экономии, которую покупатель получает от более низкой цены апартаментов на входе, и её обязательно нужно учитывать при сравнении полной стоимости владения, а не только цены за квадратный метр на старте.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Почему нет налогового вычета по площади
Владельцам квартир Налоговый кодекс автоматически уменьшает налоговую базу на кадастровую стоимость 20 м² площади — это называется налоговым вычетом и применяется без заявления, просто в силу того, что объект относится к жилым помещениям. Для комнаты вычет составляет 10 м², для жилого дома — 50 м².
На апартаменты как нежилые помещения этот вычет не распространяется вообще — налог считается на всю кадастровую стоимость объекта целиком, без каких-либо автоматических уменьшений по метражу. Это ещё одна причина, по которой при равной кадастровой стоимости налоговая нагрузка на апартаменты оказывается непропорционально выше, чем на квартиру.
Почему льготы пенсионерам и многодетным не действуют на апартаменты
Статья 407 Налогового кодекса РФ даёт право на полное освобождение от налога на имущество по одному объекту каждого вида — пенсионерам, инвалидам, ветеранам и ряду других льготных категорий. Список объектов, на которые распространяется эта льгота, закрытый: жилой дом, квартира или комната, гараж или машино-место, хозяйственная постройка площадью до 50 м².
Апартаменты в этот перечень не входят, поэтому даже если у собственника апартаментов есть право на федеральную льготу как у пенсионера, применить её к апартаментам нельзя — льгота действует только в отношении жилого объекта, которого у такого собственника может просто не быть. Аналогично не действуют и региональные льготы для многодетных семей, которые в Москве распространяются на жилые помещения.
Отдельный нюанс — семьи, купившие апартаменты по ипотеке или с использованием материнского капитала: сам факт использования жилищных субсидий не меняет статус объекта, и налоговые льготы, привязанные именно к жилым помещениям, на апартаменты не переходят.
Можно ли снизить налог на апартаменты
Легальных способов немного, но они есть:
- Оспорить кадастровую стоимость, если она завышена относительно рыночной, — это единственный способ уменьшить налоговую базу напрямую, через комиссию при Росреестре или через суд;
- Уточнить категорию объекта — иногда апарт-комплекс при вводе в эксплуатацию получает более выгодный статус («вне спецреестра» вместо «гостиничного типа»), и стоит сверить, по какой именно ставке облагается конкретно ваш объект, а не полагаться на усреднённые цифры;
- Отслеживать инициативы по приравниванию статуса — в Москве периодически обсуждаются программы придания части апарт-комплексов статуса жилых помещений, что автоматически перевело бы их на льготные ставки и вычеты; однако это точечные решения по конкретным комплексам, а не массовая практика.
Оспаривание кадастровой стоимости требует независимой оценочной экспертизы и подачи заявления в комиссию при региональном управлении Росреестра либо сразу в суд. Экспертиза стоит от 15–20 тысяч рублей, поэтому имеет смысл её заказывать, только если расхождение с рыночной ценой значительное — от 15–20% и выше, иначе снижение налога не окупит расходы на оспаривание в разумный срок.
Что делать: практический вывод
Перед покупкой апартаментов уточните в проектной декларации или у застройщика, к какой именно категории отнесён конкретный комплекс — «вне спецреестра» со ставкой 0,5% или «гостиничного типа» со ставкой 1,5–2%: разница в годовом налоге может достигать десятков и даже сотен тысяч рублей. Заложите налог на имущество в расчёт полной стоимости владения на 5–10 лет вперёд и сравните её с экономией на цене покупки по сравнению с квартирой. Если для вас важны налоговые вычеты и льготы — например, вы планируете использовать пенсионную льготу или льготу многодетной семьи, — эти преимущества будут доступны только при покупке квартиры, а не апартаментов. Дополнительно стоит учесть, что коммунальные платежи по апартаментам также рассчитываются по коммерческим тарифам — этот момент подробно разобран в материале о коммунальных платежах в апартаментах, а базовые отличия ипотеки на апартаменты от ипотеки на квартиру — в статье про ипотеку на апартаменты.
Частые вопросы
Почему налог на апартаменты выше, чем на квартиру?
Потому что юридически апартаменты — нежилое помещение, а не жилое. К нежилым помещениям применяется другая шкала ставок налога на имущество (от 0,5% и выше), а не льготная ставка 0,1%, которая действует для квартир и жилых домов.
Какая ставка налога на апартаменты в Москве в 2026 году?
Базовая ставка для апартаментов вне специального реестра — 0,5%. Для апартаментов гостиничного типа, включённых в реестр, ставка выше — 1,5–2%. Для дорогих объектов кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей ставка может достигать 2–2,5%.
Положен ли налоговый вычет по метражу для апартаментов?
Нет. Вычет 20 м² (для квартир), 10 м² (для комнат) и 50 м² (для домов) распространяется только на жилые помещения. Для апартаментов налог считается на всю кадастровую стоимость объекта без уменьшений.
Распространяется ли льгота пенсионерам на апартаменты?
Нет. Федеральная льгота по статье 407 НК РФ действует только для закрытого перечня жилых объектов — квартиры, дома, гаража и хозпостройки. Апартаменты в этот перечень не входят, даже если у собственника есть право на льготу как у пенсионера.
Можно ли снизить налог на апартаменты?
Реально работающий способ — оспорить кадастровую стоимость объекта, если она завышена относительно рыночной. Также стоит уточнить точную категорию конкретного апарт-комплекса — ставка для объектов «вне спецреестра» заметно ниже, чем для гостиничного типа.
Учитывается ли налог на апартаменты, если сдавать их в аренду?
Сам налог на имущество платится собственником независимо от того, сдаётся объект или нет, и не уменьшает налог на доход от аренды напрямую — это два разных налога. Но при расчёте реальной доходности от сдачи апартаментов в аренду повышенный налог на имущество обязательно нужно вычитать из арендной ставки при сравнении с доходностью обычной квартиры, иначе картина окажется искажённой в пользу апартаментов.
