Балкон — это дополнительная площадь и красивые пейзажи. А если он не один, а два? В панельных домах 70–80-х годов это было обычным явлением. Трёх- и четырёхкомнатные квартиры тех годов почти всегда включали балкон и лоджию. В современных же новостройках такое встречается редко: застройщики оптимизируют стоимость и отказываются от «лишних» квадратных метров. Тем не менее, квартира с двумя балконами — вариант планировки, и у этого решения есть свои особенности.
Плюсы и минусы двух балконов в квартире
По статистике ЕРЗ.РФ, 17,76% покупателей включают балкон в топ-10 значимых характеристик жилья. Наличие второго может усилить интерес к квартире или, наоборот, поставить под сомнение рациональность планировки. Насколько это удобно, сколько стоит обустройство и как повлияет на комфорт в быту? Разбираемся, когда планировка квартиры с двумя балконами — это преимущество, а когда — компромисс.
Плюсы:
-
Дополнительное пространство. Один можно превратить в место для отдыха, второй — использовать как кладовую. Или придумать другие сценарии: кабинет, оранжерея, мини-спортзал, гардеробная и даже игровая для ребёнка.
-
Эстетика. В дизайне квартир с двумя балконами есть простор для экспериментов. Например, в гостиной — остеклённая лоджия, а в спальне — французский балкон с кованой решёткой.
-
Эффективное проветривание. В трехкомнатных квартирах с двумя балконами комнаты обычно выходят на разные стороны. Это удобно летом или во время готовки — можно устроить сквозняк.
-
Привлекательность при перепродаже. Два оборудованных балкона — это аргумент в пользу квартиры. Особенно если один из них оформлен как полноценная часть интерьера.
Минусы:
-
Один из балконов может быть нефункциональным. Например, если он выходит на север или во двор с плотной застройкой.
-
Дополнительные расходы. Если вы купили квартиру с двумя балконами и планируете утеплить оба, это обойдётся дороже, чем ремонт одной лоджии.
-
Меньше жилой площади при той же общей. Иногда за счёт неотапливаемых пристроек уменьшаются метраж кухни или комнат. Особенно это заметно в компактных планировках — важно внимательно смотреть поэтажный план.
-
Сложности с расстановкой мебели. Например, квартира с балконом на две комнаты выглядит удобно — он объединяет кухню и спальню. Но две двери на разных стенах ограничивают варианты интерьера.
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Расширение площади жилья
Возможность увеличить полезное пространство за счёт внешних выступов — весомый аргумент даже для просторных трёшек, не говоря уже об однокомнатных квартирах с двумя балконами. Один из них можно превратить в кабинет или оранжерею, второй оставить для бытовых нужд. Но перед переустройством важно разобраться с нюансами.
Объединение с комнатой
Юридически балкон — нежилое помещение. Это значит, что его присоединение к комнате или кухне считается перепланировкой и подчиняется определённым правилам. Помимо Жилищного кодекса РФ (ст. 25–26), порядок регулируется региональными нормативами.
В Москве объединение балкона или лоджии с жилым помещением прямо запрещено постановлением №508-ПП (пункт 10.18). Причины запрета:
-
нарушение теплового контура здания;
-
возможное вмешательство в несущие конструкции;
-
увеличение общей отапливаемой площади квартиры.
На практике перепланировки всё же происходят. Кто-то не знает об ограничениях, другие делают работы без согласования и рассчитывают «узаконить» изменения позже. Это может обернуться долгой чередой экспертиз и бюрократических процедур.
Официально для объединения с комнатой потребуется:
-
проект перепланировки от лицензированной организации;
-
согласование с СЭС и местной администрацией;
-
оформление нового техпаспорта и кадастрового учёта;
-
заключение о безопасности (если затрагиваются несущие элементы).
Остекление
Если перепланировка невозможна или нежелательна, стоит сосредоточиться на функциональности: утеплить, остеклить и превратить в полноценные зоны для отдыха или работы. Например, в двухкомнатной квартире с двумя балконами один можно использовать как кабинет или игровую, а второй — как оранжерею.
Что важно учитывать:
-
В типовых домах разрешение на остекление обычно не требуется, но нужно соблюдать единый архитектурный стиль здания.
-
В домах-памятниках и элитных ЖК с утверждёнными фасадными решениями остекление подлежит согласованию.
-
Конструкция не должна превышать допустимую нагрузку на плиту, особенно в старых домах.
При утеплении и строительных работах нужно соблюдать противопожарные нормы. Если на лоджии предусмотрен эвакуационный люк или лестница, их демонтаж запрещён. Это правило распространяется и на квартиры с двумя выходами на балкон: любые изменения дверных проёмов должны соответствовать требованиям безопасности.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Влияние двух балконов на стоимость квартиры
В технической документации (БТИ, Росреестр) балконы и лоджии не включаются в общую площадь квартиры. Однако при расчёте стоимости их метраж учитывается — с понижающим коэффициентом. По методике Минстроя:
-
балконы — с коэффициентом 0,3;
-
лоджии — 0,5.
Например, если площадь лоджии составляет 4,5 кв. м, то в расчётах будет учитываться только 2,25 кв. м (4,5 × 0,5).
Хорошо спланированная квартира с двумя функциональными балконами может стоить на 5–10% дороже аналогичной без них. Такие объекты заметнее в объявлениях, лучше смотрятся на фото и создают ощущение простора.
Что оценивают покупатели?
-
Функциональность. Утеплённые и застеклённые варианты — это аргумент в пользу планировки.
-
Пространство. В малогабаритных квартирах два балкона встречаются редко, но именно здесь они особенно полезны — компенсируют дефицит жилой площади.
-
Вид из окна. Красивый пейзаж — это плюс вне зависимости от метража. Окна, выходящие на парк или внутренний двор, создает нужное эмоциональное впечатление и повышает интерес к объекту.
Заключение
Два балкона в новостройке — редкость. Но если они удачно расположены и выходят на зелёную зону, это становится большим плюсом. Такая квартира удобнее для жизни и выгоднее при перепродаже.
Похожая логика работает и на более широком уровне выбора недвижимости: покупатели оценивают не только метраж и планировку, но и качество среды, приватность, виды и общий сценарий жизни. Поэтому интерес к таким рыночным ориентирам, как поселок года 2026, вполне закономерен: в премии Новостройкино проекты сравнивают не по одному рекламному тезису, а по совокупности характеристик, важных для повседневого комфорта.
Чтобы купить квартиру в новостройке в Москве, загляните в наш каталог. На сайте «Новостройкино» — удобные фильтры, с помощью которых можно подобрать жильё по планировке, классу и бюджету, а также узнать актуальную информацию о районах и застройщиках.
