В СНТ дорога до вашего участка, детская площадка у въезда и площадка для мусорных контейнеров формально никому из садоводов по отдельности не принадлежат — но именно за них чаще всего разгораются самые долгие конфликты: кто-то ставит шлагбаум «только для своих», правление собирает деньги на ремонт дороги без сметы, а после продажи участка новый собственник вдруг узнаёт, что уже является совладельцем куска земли, о котором не подозревал. Разбираемся, что такое земли общего пользования (земли общего назначения) в СНТ, кому они принадлежат по закону, кто платит налог и ремонт и что делать, если проезд к дому незаконно перекрыли.
Что относится к землям общего назначения
Земельные участки общего назначения — это территория в границах СНТ, которая не входит в состав частных садовых участков и предназначена для общего использования всеми правообладателями. Обычно сюда входят: внутренние дороги и проезды, площадки для парковки, детские и спортивные площадки, места сбора мусора, а также земля под объектами инфраструктуры общего пользования — трансформаторной подстанцией, водонапорной башней, воротами и ограждением территории СНТ. Формально это отдельная категория в градостроительной документации товарищества — она обязательно выделяется в проекте планировки территории (документ, на основании которого товарищество вообще было организовано).
Подберём варианты для вас
Эксперт Новостройкино поможет подобрать объект по вашим критериям
Кому принадлежат земли общего назначения по 217-ФЗ
До вступления в силу Федерального закона № 217-ФЗ от 29.07.2017 земли и имущество общего пользования, как правило, числились в собственности СНТ как юридического лица — сами садоводы напрямую совладельцами не являлись. С 1 января 2019 года действует новое правило: недвижимое имущество общего пользования, созданное или приобретённое СНТ после этой даты, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам участков в товариществе — пропорционально площади их земельных участков. То есть каждый владелец участка автоматически становится совладельцем доли в дорогах, площадках и другой общей инфраструктуре, созданной после 2019 года, без отдельной покупки или сделки.
| Период приобретения имущества | Кому принадлежит | Как оформляется доля |
|---|---|---|
| До 01.01.2019 | Может оставаться в собственности СНТ как юридического лица | Отдельного оформления на садоводов не требуется, если решение о передаче не принято |
| После 01.01.2019 | Общая долевая собственность всех собственников участков в товариществе | Пропорционально площади участка, регистрация доли по решению общего собрания и заявлению в Росреестр |
Если товарищество организовано давно, у него часто сочетаются оба режима: часть дорог и площадок — ещё имущество СНТ как юрлица, часть, построенная или выкупленная позже, — уже в долевой собственности садоводов. Прежде чем разбираться, кому и сколько принадлежит, полезно понимать разницу между СНТ и ИЖС как формами организации территории — от этого зависит, распространяется ли вообще режим общего имущества по 217-ФЗ на конкретный посёлок.
Налог на земли общего назначения — кто платит и сколько
Земли общего назначения в СНТ облагаются земельным налогом, но по льготной ставке: по разъяснению ФНС России, налоговая ставка для таких участков не должна превышать 0,3% от кадастровой стоимости — это тот же пониженный тариф, что действует для земель сельхозназначения и личных подсобных хозяйств, а не повышенная ставка 1,5%, которая иногда применяется к «прочим» землям. Использование этой льготы не зависит от того, ведётся ли на землях общего пользования какая-либо предпринимательская деятельность.
Если земля оформлена в долевую собственность садоводов, налог формально начисляется каждому собственнику пропорционально его доле, но на практике правление обычно платит налог централизованно от имени товарищества, а сумма включается в членские или целевые взносы и делится между садоводами — чаще всего поровну, а не строго пропорционально долям, если иное не установлено уставом. Порядок расчёта и распределения такой нагрузки — частый источник споров, и он тесно связан с общей темой взносов в СНТ: содержание земель общего назначения — одна из основных статей, которая обычно входит именно в целевые, а не в членские взносы.
Кто должен ремонтировать дороги и содержать общую инфраструктуру
Обязанность содержать земли общего назначения — дороги, освещение, площадки — лежит на товариществе, а фактически финансируется за счёт целевых взносов собственников участков. Закон не устанавливает фиксированной периодичности ремонта дорог в СНТ — решение о необходимости и объёме работ принимает общее собрание, оно же утверждает смету и целевой взнос под конкретный ремонт. Если правление собирает деньги «на дороги» без утверждённой сметы и без решения общего собрания, собственник вправе требовать финансовый отчёт и оспаривать взнос — это тот же принцип прозрачности, что применяется и к обычным членским взносам товарищества.
Отдельная головная боль — санкции за неучастие: собственник не может отказаться пользоваться дорогой общего пользования (это его законное право прохода и проезда к своему участку), но обязан участвовать в содержании этой инфраструктуры наравне со всеми, даже если, например, редко бывает на участке.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Можно ли перекрыть проезд шлагбаумом — что законно, а что нет
Земли общего назначения предназначены именно для общего использования всеми правообладателями участков в границах территории садоводства — это прямо следует из определения в 217-ФЗ. Установка шлагбаума или иного ограничения проезда возможна только по решению общего собрания и только в форме, которая не лишает других собственников доступа к их участкам (например, с выдачей ключей или пультов всем без исключения, а не выборочно «своим»). Односторонняя установка шлагбаума правлением или инициативной группой соседей без решения общего собрания, тем более ограничивающая доступ отдельным садоводам, — незаконна и оспаривается через суд или жалобу в органы местного самоуправления.
То же касается самовольного занятия части земли общего назначения под личные нужды — например, расширение забора собственного участка за счёт проезда общего пользования. Это отдельная история от вопроса законной застройки на своём участке, который подробно разобран в статье про категории земель и виды разрешённого использования, но принцип похожий: использовать можно только то, что оформлено и предназначено именно под ваши нужды.
Как оформить долевую собственность на земли общего назначения
Порядок оформления в общих чертах выглядит так:
- общее собрание членов СНТ принимает решение о разделе и оформлении земель общего назначения в долевую собственность;
- готовится техническая документация — межевание, определение границ земель общего назначения на кадастровом плане территории;
- определяется размер доли каждого собственника пропорционально площади его участка;
- подаётся заявление и пакет документов в Росреестр на регистрацию права общей долевой собственности;
- после регистрации сведения о долевой собственности отражаются в выписке ЕГРН на участок каждого садовода.
На практике этот процесс инициирует и ведёт правление СНТ, а не отдельный садовод, — заявление и техническая документация оформляются на всё товарищество целиком, а не поучастково.
Чем это отличается от организованных коттеджных посёлков
Модель земель общего назначения в СНТ принципиально отличается от организованных коттеджных посёлков, где дорогами, воротами и инфраструктурой обычно управляет отдельная управляющая компания на основании договора с каждым собственником, а не режим долевой собственности садоводов по 217-ФЗ. В СНТ решения об общей инфраструктуре принимает общее собрание садоводов напрямую, без посредника в виде УК, и именно поэтому прозрачность смет и отчётов правления имеет решающее значение — заменить недобросовестное правление сложнее и дольше, чем сменить управляющую компанию по договору. Разница в этих двух моделях управления инфраструктурой подробно разобрана в статье о том, как управляющая компания в коттеджном посёлке распоряжается взносами собственников, — полезно сравнить перед тем, как выбирать между СНТ и организованным посёлком в принципе.
На практике это означает, что покупатель участка в СНТ берёт на себя не только содержание своего дома, но и совместную с соседями ответственность за состояние дорог и площадок — без возможности просто «нанять управляющую компанию» и снять с себя эту заботу, если только садоводы сами не примут такое решение и не заключат договор с внешней организацией.
Частые вопросы
Обязан ли новый собственник участка платить за содержание земель общего назначения, если он купил участок недавно?
Да — обязанность участвовать в содержании общей инфраструктуры и уплате связанных взносов возникает с момента приобретения участка в СНТ, независимо от того, знал ли покупатель заранее об этой обязанности.
Можно ли выделить свою долю в землях общего назначения в натуре и продать отдельно?
Нет, доля в общем имуществе СНТ следует судьбе основного участка и не может быть выделена в натуре или продана отдельно от него — это прямо вытекает из режима общей долевой собственности.
Что делать, если правление не отчитывается о расходах на содержание дорог?
Собственник вправе запросить финансовый отчёт правления и решения общего собрания, на основании которых собирались целевые взносы; при отказе — обратиться с жалобой в органы, контролирующие деятельность товарищества, либо в суд.
Кто отвечает, если проезд общего пользования разбит грузовым транспортом подрядчика на соседней стройке?
Формально ответственность несёт тот, кто нанёс ущерб (застройщик или его подрядчик), и правление вправе предъявить претензию или иск о возмещении вреда дороге общего пользования — на практике это требует фиксации повреждений и обращения от имени товарищества.
Входят ли земли общего назначения в кадастровую стоимость, от которой считают налог на мой участок?
Нет, земли общего назначения имеют собственную кадастровую стоимость и облагаются налогом отдельно от частных участков садоводов — по льготной ставке не выше 0,3%, независимо от кадастровой стоимости конкретного частного участка.
Может ли СНТ продать часть земель общего назначения, например, под застройку?
Если земля оформлена в долевую собственность садоводов, распорядиться ею можно только с согласия всех сособственников и по решению общего собрания — продать землю общего назначения без такого решения правление не вправе, даже если формально оно ведёт от имени товарищества хозяйственную деятельность.
Что делать на практике: перед покупкой участка в СНТ узнайте, оформлены ли земли общего назначения в долевую собственность и есть ли непогашенная задолженность товарищества по их содержанию; уже будучи собственником — требуйте сметы и отчётов по целевым взносам на дороги и инфраструктуру, а любые ограничения проезда (шлагбаумы, закрытые ворота) проверяйте на предмет решения общего собрания, а не только на слово соседей или правления.
