В 2025 году на первичном рынке Москвы зафиксировано изменение, которого не было несколько лет: средняя площадь квартир в новостройках выросла до 65,7 м². Этот показатель стал наивысшим за 5 прошедших лет. В 2020 году средний метраж составлял 67,6 м².
Как менялась площадь квартир за последние годы
С 2020 по 2022 год рынок проходил через последовательное сокращение метража. В 2020 году средняя площадь новостроек достигала 67,6 м², в 2022 году – уже 57,5 м². В 2023–2024 годах значения держались в коридоре 58–59 м² без заметных колебаний.
В Новой Москве динамика была схожей, но рост оказался более выраженным. Средняя площадь квартир в ТиНАО увеличилась с 48 м² до 53,9 м² за 2025 год. Это выше не только уровней 2021–2024 годов, но и результата 2020 года, когда показатель составлял 53 м².
Ключевые причины разворота тренда
Первый фактор – активный спрос на небольшие квартиры, который формирует «выборочный» рост среднего метража в экспозиции. На фоне высоких ипотечных ставок и подорожания жилья покупатели концентрируются на более доступных по цене вариантах, чаще всего – студиях и однокомнатных квартирах малой площади. Такие лоты быстрее уходят из продажи, а в предложении остаются более крупные квартиры.
По оценкам «Метриум», совокупное предложение на рынке новостроек Москвы за год сократилось примерно на 23%. Это усилило эффект вымывания малогабаритного жилья из открытой экспозиции.
Второй фактор – регуляторные ограничения. С августа 2024 года в Москве действует запрет на проектирование квартир площадью менее 28 м², а для двухкомнатных – менее 44 м². Соответствующее постановление подписано мэром Москвы Сергеем Собяниным, и с этого момента Мосгосэкспертиза не согласовывает проекты, не соответствующие новым нормам.
По данным аналитиков, доля лотов площадью до 28 м² в старых границах Москвы за год сократилась почти вдвое – с 14% до 8%. В натуральном выражении количество таких квартир уменьшилось с 7 тысяч до 3,7 тысячи, то есть примерно на 48%. На практике последствия этих изменений можно увидеть в крупных комплексах массового сегмента, таких как ЖК Родные кварталы, в которых доля самых компактных форматов постепенно снижается.
Массовый сегмент: рост среднего метража более чем на 13%
Именно массовые новостройки показали наиболее заметный сдвиг в структуре площадей. В течение 2025 года средняя площадь квартир в этом сегменте увеличилась с 44,8 м² до 50,8 м². Годовой прирост составил 13,4%.
Для сравнения: в декабре 2020 года средний метраж в массовом сегменте достигал 56,2 м². Затем последовало снижение до 45 м² к 2022 году, и примерно на этом уровне рынок удерживался два года.
Параллельно менялась и структура сделок. Средняя площадь уже купленных квартир, наоборот, уменьшалась: с 42 м² в начале 2025 года до 40,5 м² к концу года. Покупатели по-прежнему ориентировались на небольшие по размеру квартиры, а рост среднего метража связан именно с тем, что компактные форматы постепенно исчезали из предложения.
Дополнительно дефицит малогабаритных лотов подтверждает изменение структуры экспозиции. Доля студий в предложении за год сократилась до 15,6%, уменьшившись на 6,2 процентных пункта. При этом доля двухкомнатных квартир выросла до 34,8% (плюс 4,8 п.п.), трехкомнатных – до 13,1% (плюс 4,6 п.п.). В таких проектах, как ЖК Испанские кварталы, это выражается в смещении предложения в пользу семейных форматов.
Бизнес-класс: слабый рост после нескольких лет сокращения
В бизнес-классе рынок также демонстрирует разворот, но более плавный. В 2025 году средняя площадь квартир в этом сегменте увеличилась с 59,3 м² до 60,6 м². Годовой прирост около 2,2%, однако важен сам факт остановки снижения: еще в 2020 году показатель составлял 73,8 м².
Средний размер приобретенных квартир в бизнес-классе продолжил уменьшаться. В январе 2025 года он находился на уровне 54,7 м², а к декабрю снизился до 47,9 м². Это подтверждает, что потребитель чаще выбирает более компактные лоты, чем в среднем представлены в экспозиции.
Коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков отмечает, что в качественных проектах бизнес-класса устойчивым остается спрос на крупные семейные квартиры. Так, в ЖК VERY верхний диапазон площадей достигает 123 м², а планировочные решения рассчитаны на постоянное проживание семей с детьми.
Премиальный и элитный сегменты: метраж стабилен, но ниже уровня 2020 года
В премиальном классе средний размер лотов к концу 2025 года составил 77,3 м². Показатель практически не меняется с 2022 года: 77,7 м² в 2022 году и 77,4 м² в 2024 году. При этом он заметно ниже значений 2020 года, когда средняя площадь в премиальных проектах достигала 93,5 м².
Стабильность объясняется балансом между компактными инвестиционными квартирами и крупными семейными лотами. Например, в премиальном комплексе ЖК ВОЙС ТАУЭРС трехкомнатные квартиры имеют среднюю площадь около 92 м².
В сегменте high-end-сделок фиксируется умеренное увеличение метража: с 141,6 м² в конце 2024 года до 144,3 м² по итогам 2025 года. Однако этот показатель по-прежнему ниже пикового уровня 2021 года – 167 м². Образцом проекта с крупными форматами в высокобюджетном сегменте выступают, в частности, ЖК ДОМ XXII от ДОНСТРОЙ и Клубный дом Обыденский № 1 от Sminex, в которых планировки ориентированы на премиальный спрос.
Оценки и прогнозы аналитиков
Ряд консалтинговых и девелоперских компаний исходит из того, что давление на цены в 2026 году сохранится. По оценкам отраслевых экспертов, рост стоимости новостроек в Москве может находиться в диапазоне до 15–20% в зависимости от сегмента и локации. При этом основное удорожание ожидается в качественных проектах бизнес- и премиум-класса.
Отдельные прогнозы указывают на рост объемов строительства. По данным IRN.ru, в 2026 году в Москве планируется начать строительство порядка 1,7 млн м², что почти в 5 раз превышает объем 2025 года. Вместе с тем общероссийский ввод жилья, по оценкам Дом.РФ, может немного снизиться – до 104,1 млн м² (минус около 4%). В 2025–2026 годах продажи по ДДУ в целом по стране стабилизируются в диапазоне 475–480 тысяч квартир в год, а сумма ипотечной выдачи будет находиться на уровне 2–2,2 трлн руб.
