Рынок новостроек Москвы 2025: сокращение предложения и дефицит комфорт-класса | Блог сервиса умного подбора новостроек

В 2025 году рынок первичной недвижимости «старой» Москвы столкнулся с масштабным сжатием ассортимента. По данным аналитиков, общий объем предложения квартир и апартаментов за год сократился на 23%. Если в декабре 2024 года девелоперы экспонировали порядка 52 тыс. лотов, то к ноябрю 2025 года витрина сузилась до 40 тыс. объектов. Для сравнения, годом ранее коррекция была значительно мягче и не превышала 7%.

Структурный дефицит и лидеры спроса

Основным драйвером снижения стал массовый сегмент, в котором выбор сократился более чем в 2 раза — с 21 тыс. до 10 тыс. лотов. Высокая скорость вымывания ликвидных квартир наблюдается в наиболее востребованных проектах комфорт-класса. Основной спрос аккумулируют такие комплексы, как ЖК «Метроном» в Метрогородке, ставший лидером продаж в III квартале, а также семейные кварталы с развитой инфраструктурой, например, ЖК «Лучи» в Солнцево и ЖК «Квартал Домашний» в Марьино.

В бизнес-классе экспозиция снизилась умеренно — на 9%, до 20,6 тыс. лотов. Здесь рыночную повестку формируют масштабные проекты комплексного освоения территорий. Безусловным лидером по реализации в первом полугодии оставался ЖК «Остров» в Мневниковской пойме, в котором высокие темпы продаж поддерживаются премиальной локацией. Стабильный интерес покупателей также фиксируется к проектам редевелопмента промзон. ЖК Shagal на территории ЗИЛ-Юг и ЖК «Зиларт» в Даниловском районе продолжают удерживать позиции в топе спроса благодаря концепции «города в городе».

Высокобюджетные сегменты демонстрируют завидную устойчивость. Объем предложения в премиум- и элитном классах скорректировался всего на 1–2%. Покупательская активность здесь фокусируется на проектах с уникальными характеристиками. В премиальной нише востребован эко-формат, представленный кварталами ЖК Primavera в Покровском-Стрешнево. В элитном сегменте внимание аудитории распределяется между «тяжелым люксом» вроде ЖК «Хамовники 12» (задающим ценовые рекорды локации) и более доступными для входа проектами, например, ЖК Doro Mille в Дорогомилово.

Кризис готового предложения

Отдельного внимания заслуживает динамика ввода в эксплуатацию. Объем лотов в готовых домах за год сократился на 12%, но в массовом сегменте ситуация близка к критической. Количество готовых квартир «с ключами» в комфорт-классе упало сразу на 48% — практически в 1,5 раза. Это вынуждает покупателей, не готовых ждать окончания стройки, переориентироваться на более дорогие сегменты или вторичный рынок.

Ценовые показатели 2025 года

Сокращение ликвидного предложения и инфляционные процессы закономерно привели к росту средней взвешенной цены квадратного метра во всех классах жилья. Наиболее агрессивная динамика зафиксирована в комфорт-классе (+25%), в котором вымывание бюджетных лотов механически подняло средний чек оставшихся квартир.

Сегмент	Цена дек. 2024 (руб./м²)	Цена нояб. 2025 (руб./м²)	Динамика
Комфорт-класс	323 000	404 000	+25%
Бизнес-класс	461 300	533 000	+15,5%
Премиум	785 200	865 000	+10,2%
Элитный	2 200 000	2 400 000	+9,1%

Рост цен в массовом сегменте существенно опережает показатели в более дорогих классах. Это объясняется изменением структуры экспозиции. В продаже остаются преимущественно лоты на высоких стадиях строительной готовности в проектах вроде ЖК «Лучи» или ЖК Shagal. Тогда как стартовые цены «на котловане» встречаются все реже.

Что это значит для рынка недвижимости

Для покупателей входной порог на рынок новостроек «старой» Москвы в 2025 году стал значительно выше. Двукратное сокращение предложения в комфорт-классе и дефицит готового жилья ограничивают маневры для клиентов с ограниченным бюджетом. Покупатели вынуждены быстрее принимать решения по оставшимся ликвидным лотам в популярных проектах типа «Метронома». Альтернативой становится либо существенное увеличение бюджета, либо уход в область менее ликвидных локаций.

Рынок перешел в фазу диктата продавца, особенно в сегменте доступного жилья. Вымывание остатков позволяет девелоперам удерживать высокие цены (+25% за год) даже при потенциальном охлаждении спроса. Компании, имеющие в портфеле проекты на высокой стадии готовности или масштабные кварталы бизнес-класса (как у «Донстроя» или «Эталона»), оказываются в выигрышном положении, аккумулируя основной платежеспособный спрос.