Рыночная ипотека на готовое жилье в России фактически закрыта для большинства граждан. Подходящих заемщиков среди всего работающего населения – менее 17%. Это не оценочное суждение, а прямое следствие статистики доходов и банковских требований.
Доходы против ставок: где разрыв
По данным Росстата, средняя зарплата в России в 2025 году составила 98 200 рублей. Доход выше 100 000 рублей в месяц получают лишь 16,7% работающих граждан – меньше 1 из 6 . Остальные 83,3% находятся ниже этой отметки.
Ставки по рыночной ипотеке на протяжении 2025 года оставались на исторически высоких уровнях. В начале года они превышали 30% годовых. К декабрю 2025 года полная стоимость кредита на вторичном рынке опустилась, по данным ЦБ, до 19%. В топ-10 банков средняя ставка держалась около 19,8%. В январе 2026 года среднерыночный показатель по вторичному жилью составил 21,22%. Сбербанк предлагал минимум от 16,5% – но лишь при выполнении ряда дополнительных условий.
Средняя цена 1 м² готового жилья, по расчетам Банка России, – около 130 000 рублей. Центробанк также подсчитал. При текущих рыночных ставках среднестатистический заемщик может приобрести на вторичном рынке лишь 20 м² жилья – то есть меньше полноценной однокомнатной квартиры.
Почему большинство не проходит
Кредиторы работают по требованиям ЦБ, которые жестко ограничивают круг потенциальных заемщиков. Первоначальный взнос – не менее 20% от стоимости объекта, в большинстве банков – от 30%. Долговая нагрузка – ежемесячный платеж не должен превышать 50% подтвержденного официального дохода. Именно последнее требование и отсекает большинство: при нынешних ставках платеж по обычной ипотеке на среднюю квартиру легко превышает половину зарплаты.
Спрос уходит на первичку
Вторичный рынок теряет покупателей не потому, что квартир стало меньше. Просто рыночная ипотека перестала работать как реальный инструмент покупки.
Доля рыночной ипотеки в общем объеме выдач в 2025 году опустилась до 18–20%. В начале года показатель падал до 12% – исторического минимума. Покупатель переориентировался: кто-то выбирает аренду, кто-то уходит в новостройки с льготными программами.
Рост доходов населения заметно отстает от темпов роста цен. Даже застройщики, предлагающие льготные условия в рамках рыночных программ, сталкиваются с одной проблемой: пониженная ставка компенсируется увеличением стоимости самого объекта. Выгода нивелируется.
Именно поэтому устойчивый спрос сейчас сосредоточен там, где работают семейная и IT-ипотека. На московском рынке в этом сегменте представлены, в частности, МИРАПОЛИС от ГК «Основа» на проспекте Мира и Река от ДОНСТРОЙ на Мичуринском проспекте – оба проекта ориентированы на покупателей с льготными программами как основным инструментом финансирования. В сегменте более компактных форматов работают Интеллигент от Мосреалстроя на Семеновской набережной и SEZAR CITY на 2-м Хорошевском проезде от Sezar Group.
Покупатели, рассматривающие премиальный формат в центральных локациях, обращают внимание на Клубный квартал «Фрунзенская набережная» от Sminex – проект на Фрунзенской набережной, 30. Для тех, кто ищет жилье в районе Серпуховской, актуален Дом А от «Брусники» на Дубининской улице.
Практические выводы
Рыночная ипотека на вторичное жилье при ставке 19–21% – инструмент для меньшинства. При средней зарплате 98 200 рублей большинство российских семей не проходят базовый банковский фильтр даже формально. Снижение ставок до 17% в 2026 году улучшит картину, но не решит проблему. Для реальной доступности нужен одновременный рост доходов и падение ставок до уровней 2018–2019 годов – то есть до 8–9%. Реалистичный горизонт для этого, по прогнозу Банка России, – 2027 год. До тех пор вторичный рынок будет продолжать терять покупателей в пользу новостроек с льготным финансированием.
