Дольщик получил в собственность право по ДДУ, но дом ещё не сдан или уже оформлено право собственности — и он хочет передать квартиру (или долю в ней) родственнику или ребёнку безвозмездно, не продавая. На практике вопрос упирается в две вещи: можно ли вообще «подарить» ещё не построенную квартиру и сколько придётся заплатить налогов. Разбираемся, как оформить дарение новостройки на разных стадиях — от котлована до готового дома с правом собственности — и какие ошибки чаще всего стоят денег и времени.
Можно ли подарить квартиру в новостройке, если дом ещё не сдан
Пока дом не введён в эксплуатацию и право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, дольщик не владеет квартирой как объектом — у него есть только право требования по договору долевого участия. Подарить «квартиру» в юридическом смысле нельзя: дарят именно это право требования, а сделка оформляется не классическим договором дарения квартиры, а безвозмездной уступкой прав (цессией) по ДДУ.
Разница принципиальная. В договоре уступки прямо указывается, что передача происходит безвозмездно — иначе налоговая может расценить сделку как прикрытую куплю-продажу, если, например, деньги фактически передавались. Дальше даритель выходит из ДДУ, а одаряемый становится новым дольщиком со всеми правами и обязанностями, включая оставшийся долг перед застройщиком, если квартира не выкуплена полностью.
Подбор в 3 шага
Присматриваете участок или дом за городом?
Три вопроса — и увидите подходящие посёлки с ценами. Без звонка, подборка откроется сразу
Шаг 1 из 3
Подходит 0 посёлков
Как оформить дарение права по ДДУ до сдачи дома
Порядок действий такой: сначала нужно проверить сам ДДУ и его условия — многие договоры требуют письменного согласия застройщика на уступку либо хотя бы уведомления о смене дольщика. Если квартира куплена в ипотеку и остаток долга не погашен, потребуется также согласие банка-залогодержателя — без него уступку просто не зарегистрируют.
С 13 января 2025 года по 459-ФЗ нотариальное удостоверение обязательно для всех сделок дарения недвижимости между гражданами, независимо от родства. Это правило распространяется и на безвозмездную уступку прав по ДДУ, если она по существу оформляется как дарение. Нотариус проверяет дееспособность сторон, отсутствие обременений и сам направляет документы на регистрацию в Росреестр — обычно переход права фиксируется за 1–3 рабочих дня.
Если по ДДУ остался непогашенный остаток, стороны прямо в договоре уступки прописывают, кто и в какие сроки его выплачивает — по умолчанию обязанность переходит к новому дольщику вместе с правом.
Дарение квартиры в новостройке после регистрации права собственности
Если дом уже сдан, право собственности оформлено в ЕГРН, — дальше действует обычный порядок дарения недвижимости: нотариально удостоверенный договор дарения, подача документов на регистрацию перехода права. Как и в случае с ДДУ, с января 2025 года нотариус обязателен для любой сделки дарения жилья, а не только доли. Порядок регистрации через Росреестр в целом похож на регистрацию самого ДДУ — та же процедура электронной подачи через нотариуса ускоряет срок до 1–2 дней.
Отдельный нюанс: если квартира куплена в ипотеку и кредит ещё не погашен, квартира находится в залоге у банка. Подарить её без письменного согласия банка нельзя — большинство кредитных договоров прямо запрещают отчуждение предмета залога без такого согласия.
Налог при дарении новостройки: когда платить, а когда нет
Даритель налог не платит никогда — у него не возникает дохода, так как он ничего не получает взамен. А вот одаряемый может стать плательщиком НДФЛ, и здесь всё зависит от степени родства.
Близкие родственники — супруги, дети, родители, братья и сёстры, бабушки, дедушки и внуки — освобождены от налога при получении недвижимости в дар полностью, независимо от стоимости квартиры. Если же одаряемый не входит в этот список (например, дядя дарит племяннику, партнёр — партнёрше без брака, друг — другу), с полученной квартиры или права требования нужно заплатить 13% НДФЛ, а при доходе свыше 5 млн рублей в год — 15% с суммы превышения. Налоговой базой служит кадастровая стоимость (для готовой квартиры) либо согласованная в договоре цена права требования — если она сильно ниже рыночной, налоговая вправе доначислить исходя из рыночных ориентиров.
| Способ передачи | Когда применяется | Налог | Особенности |
|---|---|---|---|
| Дарение близкому родственнику | Безвозмездная передача в семье | НДФЛ не платится | Нотариус обязателен, нужно согласие застройщика/банка на уступку |
| Дарение постороннему лицу | Безвозмездная передача не родственнику | 13–15% НДФЛ у одаряемого | Риск переквалификации в куплю-продажу при обнаружении фактической оплаты |
| Переуступка (продажа права) | Возмездная продажа права требования по ДДУ | НДФЛ у продавца с разницы цены | Не требует согласия совладельцев, но нужно согласие банка/застройщика |
| Наследование | Переход права после смерти дольщика | НДФЛ не платится | Оформляется через нотариуса свидетельством о праве на наследство |
Если тема прав дольщика при смене собственника интересна шире, у нас есть отдельный разбор про наследование прав по ДДУ, когда дольщик умирает до сдачи дома — там подробно про аналогичный переход прав без налога.
Сколько стоит оформление дарения через нотариуса
С введением обязательного нотариального удостоверения расходы на дарение недвижимости выросли по сравнению с простой письменной формой, которая действовала раньше. В стоимость входит нотариальный тариф, который зависит от стоимости объекта и степени родства сторон (для близких родственников ставка ниже), плюс отдельная плата за услуги правового и технического характера — составление проекта договора, подготовку заявления на регистрацию. Дополнительно закладывается госпошлина за регистрацию перехода права в Росреестре. Итоговая сумма обычно ощутимо меньше, чем аналогичные расходы при сделке купли-продажи с привлечением риелтора, но выше, чем было при дарении в простой письменной форме до 2025 года.
Если дарится право требования по ДДУ, а не готовая квартира, к нотариальным расходам иногда добавляется отдельная плата застройщику за оформление согласия на смену дольщика — размер и сам факт такой платы стоит уточнять в конкретном ДДУ, поскольку условия у застройщиков сильно различаются.
Дарение доли ребёнку в новостройке — нюансы
Подарить долю или всю квартиру несовершеннолетнему ребёнку можно без каких-либо разрешений органов опеки — согласие опеки требуется только при отчуждении имущества ребёнка (продаже, обмене), а не при его приобретении, включая получение в дар. От имени ребёнка младше 14 лет договор дарения подписывает законный представитель — родитель или опекун, ребёнок от 14 до 18 лет подписывает сам с письменного согласия родителей.
Важно помнить на будущее: как только родители захотят продать подаренную ребёнку долю (например, чтобы улучшить жилищные условия семьи), потребуется уже полноценное разрешение органов опеки — с подтверждением, что взамен ребёнку предоставляется равноценное или лучшее жильё.
Vision
Московская область, Истра городской округ, деревня Котово
Застройщик: Villagio Estate
Перейти →Дарение доли или квартиры супругу — совместная собственность
Если новостройка куплена в браке, по умолчанию это совместная собственность супругов независимо от того, на кого оформлен ДДУ. Подарить долю в такой квартире друг другу напрямую нельзя — сначала нужно определить доли: заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества, и только после этого оформлять дарение конкретной доли. Пропуск этого шага — частая причина, по которой нотариус отказывается удостоверять сделку.
Риски и типичные ошибки при дарении новостройки
Главный риск — попытка скрыть за дарением фактическую продажу, чтобы обойти налог или преимущественное право других собственников на выкуп доли. Дарение доли третьему лицу, в отличие от продажи, действительно не требует уведомления и получения отказа от других сособственников — но если сделка фактически возмездная, её может оспорить как одна из сторон, так и налоговая инспекция, доначислив НДФЛ и штраф.
Второй частый риск — забыть про залог. Если квартира или право по ДДУ находится в залоге у банка (ипотека) или у застройщика (не выплачен полностью взнос по рассрочке), дарение без согласия залогодержателя технически возможно оформить у нотариуса, но регистрация перехода права будет приостановлена или сделку впоследствии оспорят.
Можно ли отменить дарение новостройки
Даритель вправе отменить дарение в ограниченном числе случаев: если одаряемый совершил покушение на его жизнь или жизнь близких, либо если в договоре прямо предусмотрено право отмены на случай, когда даритель переживёт одаряемого. По собственному желанию («передумал») отменить уже зарегистрированное дарение нельзя — это одна из причин, почему решение о безвозмездной передаче новостройки стоит принимать взвешенно, особенно если речь о единственном жилье дарителя.
Отдельно стоит учитывать: если дарится право требования по ещё не сданному ДДУ, а дом впоследствии окажется проблемным (задержка сдачи, банкротство застройщика), все риски и общение с застройщиком или через суд по неустойке переходят к одаряемому как к новому дольщику — даритель после регистрации уступки в этом процессе уже не участвует.
Дарение или завещание — что выбрать для передачи новостройки
Вопрос часто возникает у собственников старшего возраста: закрепить переход новостройки к наследнику дарением при жизни или оставить завещание. У каждого варианта своя логика. Дарение переоформляет право сразу и безвозвратно — даритель теряет контроль над имуществом в момент регистрации, зато одаряемый получает гарантию, что никто больше не оспорит переход права после смерти дарителя (в отличие от завещания, которое всегда можно изменить или отменить, и которое можно оспорить через обязательную долю других наследников).
Завещание, наоборот, оставляет собственнику полный контроль над имуществом при жизни и право в любой момент переписать волю — но создаёт риск судебных споров между наследниками после смерти, а также не освобождает от очереди обязательных наследников (нетрудоспособные супруг, родители, иждивенцы), которые получают свою долю независимо от текста завещания. Дарение эту категорию наследников не затрагивает вообще, поскольку имущество выбывает из собственности дарителя ещё при его жизни.
Что делать: пошаговый план перед оформлением дарения
- Проверить статус объекта — есть только ДДУ (право требования) или уже оформлено право собственности.
- Уточнить в ДДУ, требуется ли письменное согласие застройщика на уступку, и запросить его заранее.
- Если есть непогашенная ипотека или рассрочка — получить письменное согласие банка или застройщика.
- Если недвижимость куплена в браке — сначала определить доли супругов (брачный договор/соглашение о разделе).
- Записаться к нотариусу — с 2025 года удостоверение обязательно для любого дарения недвижимости.
- Рассчитать налоговые последствия для одаряемого, если он не близкий родственник.
- Дождаться регистрации перехода права в Росреестре — нотариус обычно подаёт документы электронно.
Дарение новостройки — рабочий и юридически чистый способ передать жильё близкому человеку без сделки купли-продажи, но только при соблюдении формальностей: согласия залогодержателя и застройщика, нотариального удостоверения и корректного расчёта налога для одаряемого. Пропуск любого из этих шагов либо останавливает регистрацию, либо создаёт риск оспаривания сделки в будущем.
