Что выгоднее покупать: вторичку или новостройку? | Блог сервиса умного подбора новостроек

Покупка жилья – серьезный шаг, который волнует и заставляет взвешивать все «за» и «против». Какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку? Цена, удобство, ипотека, инфраструктура – от этих факторов зависит, будет ли ваш выбор удачным. Рассказываем, что следует учесть, прежде чем сделать выбор.

Критерии выбора

Когда выбираете между вторичкой или новостройкой, важно учитывать несколько аспектов:

стоимость и ликвидность,
условия ипотеки,
удобство заселения,
транспортную доступность,
инфраструктуру,
планировки и состояние дома.

Каждый из этих критериев помогает ответить на вопрос: «Что выгоднее купить – вторичку или новостройку?» – а их значимость варьируется в зависимости от ваших приоритетов.

Различия в дешевизне и ликвидности

Стоимость жилья – один из главных факторов при выборе. Новостройки на этапе строительства часто обходятся дешевле, особенно на стадии котлована, где цена за квадратный метр может быть на 15-20% ниже, чем у готового жилья. Например, в 2024 году средняя стоимость квадратного метра в новостройках в России составила 175 тыс. руб., тогда как на вторичном рынке – 111 тыс. руб. После сдачи дома цены на новостройки уравниваются со стоимостью вторички и превышают ее – особенно если район активно развивается.

Сколько покупают вторичную недвижимость

Ликвидность новых ЖК выше благодаря современным планировкам, новым коммуникациям и длительному сроку службы дома (кирпичные дома – до 120 лет, монолитные – до 200 лет). Это делает их привлекательными для инвестиций: через 5-10 лет стоимость может вырасти на 10-20% за счет улучшения инфраструктуры. Жилье от собственников, напротив, часто расположено в обжитых районах, что обеспечивает хороший спрос, но ликвидность объекта снижается из-за износа. Например, квартиры в панельных домах 1960-1970-х годов постройки менее выгодны для перепродажи из-за устаревших коммуникаций и планировок.

Однако вторичка может быть выгоднее при срочной покупке: готовое жилье не требует ожидания сдачи дома, а в некоторых случаях продавцы снижают цену для быстрой сделки. Например, жилплощадь на вторичном рынке за 6 млн рублей на 20% дороже аналогичной новостройки за 5 млн, но разница окупается возможностью немедленного заселения и меньшими затратами на ремонт.

Ипотека на вторичку и новостройки: программы

Ипотечные условия – то, чем новостройка существенно отличается от вторички. Новое жилье выигрывает за счет льготных программ с господдержкой. В 2025 году в России действуют программы семейной (6% годовых), IT (до 6%), дальневосточной (2%) и военной ипотек, которые распространяются только на первичку, но с оговоркой.

С 1 апреля 2025 года семейную ипотеку можно брать на вторичное жилье при выполнении следующих критериев:

в семье воспитывается как минимум один ребенок до 6 лет включительно;
возраст дома, где приобретается жилплощадь, – не более 20 лет;
жилплощадь расположена в регионах с низкой застройкой, где по состоянию на 01.01.2025 велось строительство не более двух новостроек.

Ипотека на вторичное жилье менее выгодна: ставка достигает 28% годовых, а банки требуют более тщательной проверки объекта из-за рисков, связанных с юридической чистотой. Например, старые дома (старше 50 лет) могут не пройти оценку банка из-за износа, что ограничивает доступ к кредиту.

Дополнительные расходы при оформлении ипотеки на вторичку включают услуги эксперта-оценщика нотариуса, что может увеличить затраты на 50-100 тыс. рублей. Первичка, напротив, оформляется через договор долевого участия (ДДУ), где юридические риски минимальны, а застройщики совместно с банками предлагают акции, такие как субсидированная ипотека.

Удобство в заселении

От транспортной доступности и инфраструктуры до состояния жилплощади и сроков переезда – эти аспекты наглядно демонстрируют отличия вторички от новостройки и определяют, насколько быстро и легко вы сможете начать новую главу своей жизни.

Транспортная доступность

Бюджетная первичка строится на окраинах или в новых районах, где транспортная инфраструктура может быть недостаточно развита. Например, маршруты общественного транспорта могут быть ограничены, а ближайшая станция метро – в 20-30 минутах езды.

Однако при строительстве новых ЖК бизнес- и премиум-класса подход отличается: транспортной доступности уделяется максимум внимания – в 10-15 минутах пешком, как правило, есть несколько станций метро, ключевые шоссе и проспекты.

Вторичная жилплощадь, как правило, расположена в обжитых районах с хорошим сообщением: автобусы, метро, трамваи.

Инфраструктура

Вторичка, на первый взгляд, выигрывает благодаря сложившейся инфраструктуре: рядом есть школы, детские сады, поликлиники, супермаркеты, парки и торговые центры. Но в старых районах часто наблюдаются перенаселение и проблемы с парковкой.

Отличие инфраструктуры новых ЖК в том, что она создается с учетом современных технологий, продуманного подхода к благоустройству, эстетики и эргономики. Например, собственные детские сады, спортивные площадки, творческие кружки, детские комнаты, колясочные и т.д.

Дворы

Первичка проектируется с учетом актуальных требований: детские площадки, зоны отдыха, велодорожки, парковочные места и безбарьерная среда. Например, в новых ЖК часто есть колясочные и станции зарядки для электромобилей.

Во дворах вторичного жилья парковок часто не хватает, а детские площадки могут быть устаревшими. Муниципалитеты иногда модернизируют старые дворы, но это зависит от района и бюджета.

Планировки

Первичка предлагает эргономичные планировки: просторные кухни-гостиные, гардеробные, несколько санузлов и большие прихожие. Средняя площадь однокомнатной квартиры от застройщика – 35-40 м², тогда как на вторичном рынке – 25–30 м².

Вторичка, особенно в домах 1960–1970-х годов, часто имеет тесные кухни (6-8 м²) и неудобные коридоры, что ограничивает возможности перепланировки.

Ремонт

Вторичка часто продается с косметическим ремонтом, что позволяет заселиться сразу или обновить интерьер с минимальными затратами. Однако в старых домах могут быть скрытые дефекты: протекающие трубы, плесень или трещины, замаскированные предыдущими владельцами.

Первичка обычно сдается в черновой отделке, требуя вложений в ремонт. Зато ремонт проще: нет необходимости демонтировать старые покрытия, а новые коммуникации снижают риск аварий. Также можно выбрать варианты с предчистовой отделкой (позволяет сэкономить на черновых работах) или чистовой (можно заезжать сразу).

Сроки заселения

Вторичная жилплощадь позволяет купить объект и сразу заселиться, если продавец не просит отсрочку на выезд.

Первичка на стадии строительства требует ожидания от 6 месяцев до 2-3 лет.

Плюсы и минусы вторичного жилья

Плюсы:

мгновенное заселение после покупки;
развитая инфраструктура: школы, сады, магазины, поликлиники;
хорошая транспортная доступность;
доступны варианты с готовым ремонтом;
прозрачность коммунальных платежей;
большой выбор объектов в разных районах.

Минусы:

высокий износ дома и коммуникаций;
юридические риски – внезапные наследники, обременения, неузаконенные перепланировки;
устаревшие планировки – маленькие кухни, узкие коридоры;
высокие ипотечные ставки – до 28%;
ограниченное количество парковочных мест во дворе;
возможные скрытые дефекты – протечки, плесень.

Плюсы и минусы новостроек

Плюсы новостроек:

выгодные ипотечные программы – субсидированные ставки 5-6%;
современные планировки – просторные кухни, гардеробные, несколько санузлов;
новые коммуникации, минимизирующие риск аварий;
высокая ликвидность – рост стоимости на 10-20% через 5-10 лет;
современные дворы с детскими площадками и парковками;
юридическая чистота за счет отсутствия истории собственников.

Минусы новостроек:

купить жилплощадь и заселиться сразу не получится;
необходимость вложений в ремонт;
ограниченная транспортная доступность в новых или отдаленных районах;
шум от ремонта соседей в первые годы – если девелопер не продумал звукоизоляцию;
риск переноса сроков сдачи дома.

Новостройка или вторичка – что выбрать

Решение, какой вариант покупать, зависит от ваших приоритетов: срочность заселения, бюджет, готовность к ремонту и предпочтения по району. Подготовили сравнительную таблицу, которая поможет сделать выбор: новостройка или вторичка – взвесив все плюсы и минусы.

Критерий	Новостройка	Вторичное
Стоимость	Дешевле на этапе строительства (5 млн за двушку), выше после сдачи	На 10-20% дороже аналогичной первички (6 млн за двушку)
Ликвидность	Высокая: рост цены на 10-20% через 5-10 лет	Стабильная, но ниже из-за износа дома
Ипотека	Льготные программы по выгодным ставкам 5-6%	Ставки по рыночным кредитам достигают 28%
Сроки заселения	От 6 месяцев до 3 лет (зависят от этапа строительства)	Чаще всего – сразу после покупки
Инфраструктура	Развитая – в ЖК бизнес- и премиум-класса, слабая – в бюджетных ЖК	Сложившаяся: школы, детские сады, магазины
Транспортная доступность	Ограниченная, если ЖК расположен на окраине	Чаще всего есть налаженное сообщение
Планировки	Современные: просторные кухни, несколько спален, столовые-гостиные	Устаревшие, компактные
Ремонт	Требуется при черновой и предчистовой отделке	Часто готовый, но возможны скрытые дефекты
Дворы	Современные – с парковками, спортивными и детскими площадками	Устаревшие – мало парковочных мест из-за перенаселения
Юридические риски	Минимальные, но следует внимательно изучать договор долевого участия	Повышенные: задолженность по оплате ЖКУ, наследники

Сравнивая вторичное жильё и новостройки, важно не только учитывать плюсы и минусы, но и иметь под рукой удобный инструмент для поиска. Таким инструментом становится агрегатор недвижимости Новостройкино. На сайте Новостройкино вы найдёте актуальные предложения от ведущих застройщиков Москвы и Новой Москвы, сможете отфильтровать объекты по цене, расположению, срокам сдачи и планировкам. Агрегатор Новостройкино помогает быстрее понять, что подходит именно вам: готовое жильё с развитой инфраструктурой или квартира в новом доме с современными планировками и выгодной ипотекой. Все данные регулярно обновляются, поэтому пользователи всегда видят только актуальные цены и условия. Такой подход позволяет принимать решения увереннее и превращает сложный выбор квартиры в понятный и прозрачный процесс.

Резюме

Итак, что же лучше: новостройка или вторичное жилье?

Берите первичку, если готовы ждать заселения в новостройку, хотите современную планировку и соответствуете условиям льготной ипотекой. Это оптимальное решение для инвестиций или молодой семьи, планирующей долгосрочное проживание.

Берите вторичку, если вам нужно заселиться сразу, важна развитая инфраструктура и вы готовы мириться с устаревшими планировками или высокими ипотечными ставками.

Оба варианта имеют свои преимущества и подводные камни. Оцените свои финансовые возможности, сроки и приоритеты, чтобы принять решение, соответствующее вашим потребностям.