К апрелю 2026 года совокупный объем предложения элитной загородной недвижимости Московского региона составил 954 млрд рублей. Год назад этот показатель был на 28% ниже. За один квартал рынок прибавил 4%. Данные приводит директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева.
Первичный рынок растет опережающими темпами
Из 954 млрд рублей на первичный рынок приходится 155 млрд – это 16% от общего объема. Прирост за квартал составил 19%, за год – 46%. Вторичный рынок занимает оставшиеся 799 млрд рублей: квартальный рост – 1%, годовой – 25%.
Разрыв в динамике между первичкой и вторичкой объясняется прежде всего выходом новых проектов. В первом квартале 2026 года рынок пополнился тремя новыми коттеджными поселками премиум-класса с предложением коттеджей и таунхаусов, а также открылась новая очередь в одном из уже действующих проектов.
Результат оказался ощутимым: объем коттеджей премиум-класса на первичном рынке вырос на 68%, таунхаусов – на 100%. На конец марта 2026 года в первичном сегменте Московского региона насчитывалось 33 поселка – 26 в классе премиум и 7 в классе делюкс.
Структура лотов в продаже
На первичном рынке половину всего предложения составляют земельные участки без подряда на строительство. Покупатель приобретает землю и самостоятельно выбирает подрядчика. Тем не менее доля коттеджей растет: к концу марта она достигла 42%.
На вторичном рынке картина иная. Здесь 80% выставленных лотов – готовые коттеджи. Продавцы предлагают уже построенные объекты, большинство из которых – с отделкой: на такие лоты приходится 79% вторичного предложения.
На первичном рынке ситуация с отделкой менее однозначна. По данным NF Group, с отделкой предлагается около 14% коттеджей и таунхаусов от застройщиков. За квартал этот показатель снизился на 10 процентных пунктов – то есть застройщики стали чаще предлагать объекты «под чистовую» или «под отделку».
На первичном рынке 93% лотов номинировано в рублях. В долларах предлагается только 7% – это исключительно объекты класса делюкс. На вторичном рынке соотношение другое: рублевых лотов 78%, долларовых – 20%, еще 2% выставлены в евро. Валютное ценообразование на вторичке в высокобюджетном сегменте сохраняется давно – продавцы ориентируются на покупателей, для которых доллар остается расчетной единицей.
Средние цены: диапазон от 219 млн до 1,1 млрд рублей
Средний бюджет коттеджа на первичном рынке в конце марта 2026 года составил:
- 219 млн рублей – в классе премиум (снижение на 6% за квартал).
- 1,1 млрд рублей – в классе делюкс (снижение на 2%).
На вторичном рынке средняя цена элитного коттеджа достигла 443 млн рублей – на 3% выше, чем в конце 2025 года. Вторичка подорожала даже в условиях снижения бюджетов на первичке.
Снижение средних цен на первичном рынке не означает общего падения стоимости. Скорее всего, оно связано с изменением структуры предложения: новые проекты, которые вышли на рынок в первом квартале, добавили объекты с более умеренным ценовым позиционированием внутри класса, что и скорректировало среднее значение вниз.
Первичный рынок
Наиболее дорогие коттеджи на первичном рынке сосредоточены на трех направлениях: Рублево-Успенском, Минском и Осташковском шоссе.
Минское шоссе исторически привлекает покупателей сочетанием природных характеристик и доступности. В этом направлении, в частности, расположен Bayside Residence – поселок бизнес-класса в Можайском городском округе, на берегу Можайского водохранилища. Проект наглядно демонстрирует, что Минское направление активно осваивается девелоперами разных ценовых сегментов.
Осташковское шоссе – более спокойное в плане трафика и традиционно интересное с точки зрения лесных и водных локаций. Поселки здесь, как правило, небольшие и формируются в закрытом клубном формате.
Вторичный рынок
На вторичном рынке в топ-3 направлений входят Сколковское, Рублево-Успенское и Новорижское.
Новорижское шоссе занимает особое место: это одна из наиболее престижных трасс Подмосковья с высокой концентрацией качественных проектов в Истринском районе. Здесь, среди прочих, расположены поселки Рыбушки и Рига Грин – объекты комфорт-класса, которые представляют более доступный ценовой сегмент того же направления.
Для покупателей, рассматривающих Дмитровское шоссе – исторически более демократичное, чем Рублевка или Новая Рига – в каталоге представлен Дом у Озера в Дмитровском муниципальном округе. Это комфорт-класс с участками у воды, в 50 км от МКАД.
Рост объема предложения на 28% за год при одновременном снижении средних цен на первичке – сочетание, которое говорит о структурных изменениях, а не о падении рынка. Новые проекты расширили ценовой диапазон внутри премиум-класса, и теперь покупатель может выбирать между объектами за 150–200 млн рублей и объектами за 500 млн+ в рамках одного класса.
Быстрый рост первичного рынка (+46% за год) при медленном росте вторичного (+25%) означает, что девелоперы активно заходят в элитный загородный сегмент. Это повышает конкуренцию и в среднесрочной перспективе создает давление на цены вторичного рынка – особенно на объекты без отделки или с устаревшей концепцией. Сохранение валютного ценообразования на вторичке (22% лотов в долларах и евро) свидетельствует о том, что значительная часть продавцов по-прежнему воспринимает элитную загородную недвижимость как инструмент валютного сбережения. При высоком курсе доллара это создает дополнительный барьер для покупателей, ориентированных на рублевый бюджет.
