Разрыв цен между готовыми квартирами от застройщиков и «вторичкой» сократился до минимума | Блог сервиса умного подбора новостроек

В начале 2026 года на российском рынке недвижимости зафиксирован тренд на резкое сближение стоимости квадратного метра в сданных домах от девелоперов и в сегменте переуступки/продажи от физлиц. По итогам января средняя цена предложения готовых квартир у застройщиков составила 190,7 тыс. рублей за м², тогда как частные инвесторы предлагали лоты в среднем по 180,5 тыс. рублей за м².

Таким образом, ценовая дельта сократилась до 6%, хотя исторически этот показатель варьировался в диапазоне 10–15% в зависимости от класса жилья и локации. За прошедшие 12 месяцев разрыв уменьшился на 14,3%, что свидетельствует о структурных изменениях в механизмах ценообразования.

Факторы сдерживания цен девелоперами

Ключевой причиной сокращения диспропорции стало замедление индексации цен со стороны строительных компаний на фоне более динамичного поведения частных продавцов. Девелоперы вынуждены искусственно сдерживать рост стоимости готовых остатков (так называемых «хвостовых» лотов), чтобы обеспечить их реализацию в условиях охлаждения спроса.

После ввода объекта в эксплуатацию непроданные площади переходят на баланс застройщика, что формирует дополнительную финансовую нагрузку:

Обязательства по уплате налога на имущество организаций.
Ежемесячные расходы на содержание и эксплуатацию (коммунальные платежи, охрана, ТО).

Для минимизации этих издержек компании активизируют продажи через дисконтные программы и рассрочки. Подобные инструменты финансового стимулирования сейчас можно встретить в проектах комфорт-класса, таких как ЖК «Скандинавия» или ЖК «Лучи», в которых конкуренция за покупателя ведется не только продуктовыми характеристиками, но и гибкостью условий оплаты.

Конкуренция с инвестиционным предложением

Сложившаяся ситуация ударила по доходности частных инвесторов. Сданное жилье от девелопера теперь находится в прямой ценовой конкуренции с лотами от физлиц. Если раньше квартира «от хозяина» в только что сданном доме выигрывала за счет цены, то теперь этот аргумент ослабел.

Кроме того, готовый объем предложения испытывает давление со стороны строящихся корпусов. Покупатель часто выбирает между готовой квартирой по 190,7 тыс. руб./м² и строящейся, но более дешевой альтернативой в том же районе. Например, в Новой Москве проекты вроде ЖК «Дзен-кварталы» предлагают широкий выбор планировок на разных стадиях готовности, перетягивая на себя часть спроса, ориентированного на более низкий входной чек. В высокобюджетном сегменте ситуация схожая, но с поправкой на эксклюзивность. В проектах уровня ЖК «Бадаевский», который удерживает лидирующие позиции в элитном классе, девелоперы также вынуждены балансировать между сохранением маржинальности и темпами вымывания лотов.

Что это значит для рынка недвижимости

Сближение цен до 6% сигнализирует о снижении инвестиционной привлекательности спекулятивных стратегий «купил на котловане — продал на ключах». Доходность при перепродаже фиксированных объектов снижается, так как частный инвестор больше не может демпинговать так агрессивно, как раньше, без потери собственной прибыли.

Для конечного покупателя это означает расширение выбора. Разница в чеке между квартирой от юрлица (с возможными льготными ипотечными программами или рассрочками) и квартирой от физлица (чаще всего требующей рыночной ипотеки или полной оплаты) стала минимальной. Вероятно, в течение I–II квартала 2026 года застройщики продолжат удерживать цены на готовое жилье, чтобы разгрузить балансы, в то время как общая инфляция издержек будет толкать цены на строящиеся метры вверх.