Округ Москвы, в котором дешевеет вторичное жилье | Блог сервиса умного подбора новостроек

По итогам II полугодия 2025 года на столичном рынке недвижимости сформировался явный ценовой разрыв. Пока в престижных западных локациях стоимость квадратного метра уверенно растет, Новая Москва демонстрирует отрицательную динамику. Согласно данным консалтинговой компании SRG, единственной столичной локацией со снижением цен на вторичном рынке стал Троицкий административный округ (ТАО).

Аномалия Новой Москвы

Троицкий округ, традиционно привлекавший покупателей доступным бюджетом входа, завершил год в «красной зоне». За последние 6 месяцев 2025 года средняя стоимость предложения здесь опустилась на 4,2%, зафиксировавшись на отметке 194,1 тыс. руб. за 1 м².

Эта тенденция наметилась еще в середине года. В июле, когда SRG впервые опубликовала детальную разбивку по округам, ТАО уже лидировал по темпам коррекции стоимости. Тогда за месяц «квадрат» потерял в цене 1,6%. Давление на цены оказывает высокая конкуренция со стороны первичного рынка. В этой локации активно развиваются масштабные проекты, такие как жилой комплекс Прокшино или кварталы Новая Звезда, в которых застройщики предлагают субсидированные ставки и рассрочки, перетягивая спрос с вторичного сегмента. В условиях дорогих рыночных ипотечных кредитов частные собственники вынуждены снижать цены, чтобы конкурировать с девелоперами.

Лидеры роста: Запад и Север столицы

В старых границах Москвы ситуация принципиально иная. Здесь во всех 11 округах зафиксирован рост. Абсолютным лидером стал Западный административный округ (ЗАО), в котором средневзвешенная цена квадратного метра подскочила сразу на 7%, достигнув 436,5 тыс. руб. Это объясняется высоким интересом к качественному жилью бизнес-класса, которое широко представлено на западе столицы, например, в локациях уровня СберСити в Рублево-Архангельском. Покупатели с живыми деньгами все чаще рассматривают недвижимость ЗАО как защитный актив.

На 2 строчке рейтинга расположился Северный административный округ (САО). К концу 2025 года вторичная недвижимость здесь подорожала на 6,1%, до 380,1 тыс. руб. за 1 м². Район активно обновляется, в том числе за счет крупных современных проектов вроде Молжаниново, что подтягивает цены и на готовое жилье в окружающих кварталах.

Тройку лидеров замыкает центр столицы. В ЦАО, несмотря на и без того высокий порог входа, цены прибавили 4,6%. Квадратный метр в центре сейчас оценивается в среднем в 827,3 тыс. руб. Высокобюджетный сегмент традиционно меньше зависит от ипотечных ставок, поэтому спрос здесь остается стабильным.

Анализ проводился с использованием алгоритмов машинного обучения и искусственного интеллекта, которые обработали массивы данных с основных классифайдов недвижимости.

Что это значит для рынка недвижимости

Текущая статистика фиксирует важный структурный сдвиг. Рынок перестал быть однородным. «Дешевое» жилье под давлением ипотечных ставок дешевеет или стагнирует, так как его целевая аудитория наиболее чувствительна к стоимости кредита. В то же время качественные лоты в престижных локациях (ЗАО, ЦАО) продолжают дорожать, превращаясь в инструмент сохранения капитала. Для покупателя это сигнал. Ожидание повсеместного падения цен может не оправдаться, особенно если речь идет о ликвидных районах с развитой инфраструктурой. В 2026 году этот разрыв между «масс-маркетом» и качественным жильем, вероятно, будет только усиливаться.