По предварительным итогам 2025 года первичный рынок жилья «старой» Москвы демонстрирует существенное сжатие экспозиции. Согласно данным аналитиков компании «Метриум», за период с декабря 2024 года по ноябрь 2025 года суммарное количество квартир и апартаментов в реализации сократилось с 52 тысяч до 40 тысяч лотов. Отрицательная динамика составила 23%, что значительно превышает показатели 2023 года, когда рынок потерял лишь 7% объема.
Структурные изменения экспозиции
Ключевым фактором, повлиявшим на общую статистику, стало стремительное вымывание предложения в массовом сегменте. Если в конце 2024 года девелоперы предлагали покупателям около 21 тысячи лотов комфорт-класса, то к ноябрю 2025 года этот показатель упал более чем вдвое – до 10 тысяч единиц.
В более высоких ценовых сегментах коррекция оказалась менее драматичной. Объем лотов бизнес-класса снизился на 9% и зафиксировался на отметке 20,6 тысячи квартир и апартаментов. Премиальный и высокобюджетный сегменты показали высокую устойчивость: снижение составило всего 1% и 2% соответственно. Фактически рынок столкнулся с дефицитом доступного жилья, в то время как проекты бизнес-класса и выше сохранили свои позиции.
Текущая ситуация повышает значимость проектов, которые сохраняют объемы предложения и ритмичность строительства. Например, в комфорт-классе стабильный интерес формируют такие масштабные проекты, как ЖК «Лучи», а также ЖК «Сиреневый парк» и ЖК «Варшавские ворота», которые продолжают удерживать долю в массовом сегменте. В нише бизнес-класса, в которой конкуренция остается высокой, заметную активность проявляют ЖК Level Мичуринский и ЖК Level Академическая, а также новый проект ЖК «Акценты». В премиальном сегменте экспозицию поддерживает ЖК GloraX Premium Белорусская.
Ценовая динамика
Сокращение предложения закономерно привело к росту средней стоимости квадратного метра. В ноябре 2025 года средневзвешенная цена в новостройках «старой» Москвы достигла 787 тысяч рублей за м². Годовой прирост составил 26% относительно декабря 2024 года (621 тыс. рублей). Рынок вплотную приблизился к психологической отметке в 800 тысяч рублей за м².
Лидером по удорожанию стал именно дефицитный массовый сегмент. Средняя стоимость «квадрата» в комфорт-классе увеличилась на 23% – с 323 тысяч до 404 тысяч рублей.
Бизнес-класс показал более умеренный рост на уровне 15%, достигнув средней цены 533 тысячи рублей за м². В премиум-классе зафиксирован рост на 18% (до 865 тысяч рублей), а элитная недвижимость подорожала на 15%, закрепившись на уровне 2,4 млн рублей за квадратный метр.
Тренд на увеличение площади квартир
Важной тенденцией 2025 года стал разворот тренда на «мельчание» лотов. Средняя площадь реализуемой квартиры в «старой» Москве выросла на 10% и составила 63,9 м².
Наиболее заметный рост метража зафиксирован в массовом сегменте, в котором средняя площадь увеличилась с 44,3 до 49 м². В бизнес-классе показатель скорректировался незначительно – с 58 до 58,9 м². Премиальный сегмент остался стабильным (78,7 м²), а в элитных проектах средняя площадь лота выросла со 140 до 145,7 м². Это свидетельствует о смещении спроса в сторону более функционального семейного жилья и постепенном отходе от формата микростудий.
Что это значит для рынка недвижимости
Резкое вымывание объемов комфорт-класса (минус 50% за год) сигнализирует о формировании отложенного дефицита. Для покупателя это означает сужение выбора в бюджетном сегменте и неизбежный дальнейший рост цен на оставшиеся ликвидные лоты. Увеличение средней площади квартир указывает на изменение потребительского поведения: инвесторы, скупавшие студии, уходят с рынка, уступая место конечным покупателям, ориентированным на семейное проживание. В 2026 году стоит ожидать вывода новых очередей строительства. Однако стартовые цены в них уже будут учитывать новую реальность с ценником выше 400 тысяч рублей за м² в "комфорте".
