Ипотечный рынок адаптируется: льготная ипотека просела на 54%, рыночные выдачи начали восстанавливаться

В начале 2026 года жилищное кредитование показало разнонаправленную динамику. После активного конца 2025 года выдачи по программам господдержки заметно снизились, а обычные банковские программы в марте, наоборот, начали восстанавливаться.

«Покупатели не вернулись к модели дешевой ипотеки прошлых лет. Они стали внимательнее считать ежемесячный платеж, сравнивать льготные, субсидированные и рыночные программы, размер первоначального взноса и предложения от застройщиков. Спрос сохраняется, но стал более рациональным и избирательным», — отмечает Евгений Коновалов, эксперт по недвижимости «Новостройкино».

Главное

Что произошло

В I квартале 2026 года выдачи по программам с господдержкой снизились на 54% по сравнению с IV кварталом 2025 года. По данным ОКБ, за январь–март банки выдали 111,73 тыс. таких кредитов на 653,12 млрд руб. Для сравнения: в октябре–декабре 2025 года было оформлено 245,11 тыс. кредитов на 1,42 трлн руб.

Такое снижение связано не только с охлаждением спроса. Конец года традиционно бывает более активным, а с февраля 2026 года изменились условия семейной ипотеки: теперь действует правило «одна семья – один льготный кредит», а супруги автоматически становятся созаемщиками.

При этом в годовом выражении сегмент остается выше уровня начала 2025 года: количество выдач выросло на 31%, объем – на 34%.

Почему рыночные программы начали расти

В марте банки зафиксировали восстановление по обычным ипотечным программам. По данным Frank RG, объем таких выдач вырос на 19% к февралю.

Этот рост стоит оценивать осторожно. Он произошел после слабого начала года и пока не говорит о полноценном возвращении спроса. На динамику повлияли снижение ставок по отдельным банковским предложениям, накопленный отложенный спрос и стабилизация ожиданий после изменений в льготных программах.

При ставках около 20% ипотека остается доступной не для всех заемщиков. Поэтому мартовский рост скорее показывает, что рынок ищет новую точку равновесия.

Что это значит для новостроек

Для рынка новостроек такая динамика означает переход от массового спроса к более выборочному. Покупатели сильнее зависят от размера первоначального взноса, реальной ставки, срока кредита и возможности получить одобрение по семейной ипотеке.

Высокие ставки остаются главным ограничителем. По данным Спроси.ДОМ.РФ, на 22 апреля 2026 года средневзвешенная ставка составляла 19,9% на первичном рынке и 19,59% на вторичном.

Дополнительную поддержку спросу может дать смягчение денежно-кредитной политики. 24 апреля Банк России снизил ключевую ставку до 14,5% годовых, однако дальнейшая динамика будет зависеть от инфляции и ожиданий рынка.

Вывод

Ипотечный рынок в начале 2026 года не падает линейно, а перестраивается. Льготные программы стали менее массовыми после изменения правил, но по-прежнему остаются важным драйвером спроса на новостройки. Обычные банковские программы начали восстанавливаться, однако при высоких ставках этот процесс будет постепенным.